Una corretta pianificazione patrimoniale è un ottimo punto di partenza per la tutela dei propri patrimoni e per capitalizzare al meglio un investimento. A nessuno fa piacere sperperare i propri risparmi, per questo investire nella giusta direzione per salvaguardare il proprio denaro è una prerogativa di tutti. L’opportunità di capitalizzare i propri risparmi attraverso un investimento immobiliare è reale e ancora oggi molto di moda. Tuttavia, in quest’ottica, è necessario sapere come muoversi sul mercato e le strategie da seguire.

A tal proposito, spesso viene presa in considerazione la possibilità di costituire un holding estera per la detenzione e messa a reddito di beni immobili nel nostro Paese. Un argomento delicato e discusso a più riprese, che andremo a trattare in quest’articolo.

Indice:

• Configurazione di stabile organizzazione
• Affitto degli immobili
• Tassazione reddito fondiario
• Obblighi dichiarativi/a>
• Conclusione

Configurazione di stabile organizzazione

Una società con residenza al di fuori dei confini nazionali può liberamente comprare beni immobili nel nostro Paese, strumentali per le proprie attività, o non strumentali, ad esempio abitativi. Nel caso in cui la holding estera compri beni immobili non strumentali mettendoli a reddito, la circostanza potrebbe configurare un’attività d’impresa vera e propria in Italia. La condizione di imprenditorialità è direttamente connessa alle attività organizzate e continuative nel tempo. In pratica, ciascuna fattispecie va analizzata minuziosamente in tali termini, una maniera opportuna per risalire alla presenza o meno di una stabile organizzazione della holding immobiliare estera. Infatti, qualora la messa a reddito degli immobili nel nostro Paese venga svolta in modo marginale rispetto alla principale attività dell’impresa, non si configura la condizione di stabile organizzazione. Una netta distinzione che per sua stessa natura va conosciuta e analizzata bene.

Dunque, individuare o meno la circostanza di stabile organizzazione è essenziale per un holding immobiliare estera, in quanto dalla fattispecie derivano i diversi criteri di connessione del reddito. In questa logica, secondo i chiarimenti in materia, il mero possesso di un immobile nel nostro Paese, per un holding estera non deve essere riconducibile a una stabile organizzazione.

Dalla risoluzione 460196/1989 si intuisce infatti che, la fattispecie di mancata rilevanza, si concretizza anche nella circostanza in cui venga comprato un palazzo intero. Questo perché si tratterebbe di un bene non avente distinzione contabile e organizzativa dalla casa madre. Per effetto di tale chiarimento, una holding immobiliare estera ha l’opportunità di comprare immobili nel nostro Paese senza creare una stabile organizzazione.

Affitto degli immobili

Un’altra circostanza meritevole di un’analisi è riconducibile a come la fattispecie possa cambiare nei casi di messa a reddito degli immobili. Da questo punto di vista, è bene precisare come l’affitto di un immobile in Italia da parte di un holding estera non configuri una situazione di stabile organizzazione. Di fatto è possibile affermare che nel caso in cui la locazione interessi, in virtù dei canoni percepiti e la dimensione dell’immobile, un’attività comunque marginale per l’impresa, la circostanza non modifica la fattispecie di non presenza di un’organizzazione stabile.

Ciononostante, nel caso in cui la rilevanza della locazione, per questioni di operatività, configuri una funzionale e autonoma struttura dell’impresa in Italia, si concretizza la fattispecie di organizzazione stabile. Tradotto in altre parole, ciò vuol dire che di fronte a una gestione d’impresa degli immobili messi a reddito tramite, ad esempio, un’attività turistica, si configura la stabile organizzazione nel nostro Paese. La ratio per cui è sempre buona regola analizzare se un immobile in Italia messo a reddito dalla holding immobiliare estera costituisce la maggiore entrata della stessa società, oppure soltanto un investimento secondario.

Tassazione reddito fondiario

Una volta chiarito il concetto che il mero possesso di un immobile e il suo eventuale affitto non configurano lo status di stabile organizzazione, è necessario però parlare della tassazione dei redditi così prodotti. In questo senso, la normativa (ex articolo 151, c. 3, DPR 917/86 (TUIR) prevede la tassazione del reddito in base alle disposizioni stabilite per le persone fisiche. Premesso che la holding immobiliare estera per acquistare un immobile deve essere fornita di codice fiscale italiano, la stessa ha di fatto il compito di stipulare e registrare il contratto di affitto.

Dal punto di vista fiscale, l’importo incassato per la locazione non prevede la necessità di uno specifico documento contabile e nemmeno l’applicazione dell’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA). Basta cioè emettere la ricevuta nei casi di pagamenti in contanti. Il reddito così ottenuto dalla holding non residente nel nostro Paese è da catalogare come reddito fondiario. Questo reddito prevede una specifica tassazione dei redditi originati dai canoni di locazione. Al contrario, quando per la società non residente in Italia viene configurata la stabile organizzazione, è necessaria l’apertura della partita IVA e i redditi percepiti confluiscono tra quelli di impresa.

Invece per quanto riguarda la cedolare secca, alla luce delle regolamentazioni in materia, nonostante qualche incertezza interpretativa, la stessa non è applicabile per le holding non residenti in Italia.

Obblighi dichiarativi

Un altro elemento da analizzare con particolare cura, non meno importante di quelli visti finora, interessa la dichiarazione dei redditi. Secondo le regolamentazioni in materia, società ed enti non residenti in Italia hanno l’obbligo di presentare una sola dichiarazione per tutti i redditi realizzati nel nostro Paese.

Nello specifico, una società non residente deve usare per la dichiarazione il Modello Redditi SC, indipendentemente dal fatto che tale società abbia o meno in Italia una stabile organizzazione. Ogni società interessata deve compilare la sezione RB relativa ai redditi fondiari, in caso di stabile organizzazione invece deve utilizzare il quadro riservato ai redditi d’impresa. In ogni caso, la holding immobiliare estera è tenuta quindi agli obblighi dichiarativi.

Conclusioni

Il mero possesso di immobili sul territorio nazionale del nostro Paese da parte di un holding non residente non significa dunque di per sé la configurazione della fattispecie di stabile organizzazione. La sola disponibilità degli spazi, infatti, non costituisce una circostanza di stabile organizzazione per la società non residente titolare degli immobili. L’essenziale che l’attività resti marginale e non svolta in maniera professionale.

Tuttavia, praticamente, non è semplice dirimere fino in fondo la questione della fattispecie di stabile organizzazione. La tematica resta complessa e dibattuta nonostante alcuni chiarimenti già disposti dalle autorità competenti. Secondo le regolamentazioni vigenti, ad esempio, dovrebbe certamente configurarsi la stabile organizzazione nel caso in cui la società non residente in Italia eserciti sul nostro territorio un’attività di casa vacanze o altra attività alberghiera e ricettiva. In tali situazioni non ci sono dubbi sulla fattispecie di stabile organizzazione, con tutte le conseguenze previste in queste circostanze.