L’usucapione è un particolare istituto definito dall’articolo 1158 del codice civile che permette l’acquisizione di un bene senza la necessità di stipulare un contratto, presenza di testamento e nemmeno la firma di un accordo col proprietario. Questo è il principale motivo per cui la disciplina giuridica definisce l’usucapione un mezzo per acquisire il diritto a titolo originario di un bene mobile o immobile. Ciò significa che non sussiste il bisogno di un atto di trasferimento da parte di un altro soggetto, nel qual caso saremmo in presenza di una cessione del bene a titolo derivativo.

In buona sostanza, il codice civile stabilisce quanto segue: un soggetto che abbia posseduto e sfruttato, per il tempo stabilito dalla legge e in modo legale, un bene altrui come se fosse proprio e senza alcuna causa intentata dal legittimo titolare, ha diritto di considerarsi il nuovo proprietario.

Perché ciò avvenga deve verificarsi, nel corso degli anni, un totale disinteresse da parte del proprietario originario e, alla decorrenza dei termini, l’emissione di una sentenza di accertamento che riconosca ufficialmente il diritto acquisito sul bene dall’usucapiente.

Dopo questa breve anticipazione, andiamo ad analizzare nel dettaglio in cosa consiste tale istituto, quali requisiti sono richiesti per la sua applicazione, come dimostrare il diritto acquisito ed eventuali limitazioni sulla vendita di un bene usucapito.

Indice:

• Usucapione: cos’è esattamente?
• Chiarimenti sul concetto di possesso
• Differenza tra possesso e detenzione
• I requisiti per l’usucapione
• Usucapione ordinaria e abbreviata
• Usucapione ordinaria
• Usucapione abbreviata
• Usucapione di piccole proprietà rurali
• Il comportamento del possessore
• Anni di possesso del bene per applicare l’usucapione
• Usucapione: inizio decorso dei termini
• Usucapione di beni mobili non iscritti nei pubblici registri
• Come dimostrare l’usucapione di un bene
• Come dimostrare l’usucapione di un bene immobile
• Come avviare la pratica per accertare l’usucapione di un bene immobile
• Costo della procedura di accertamento obbligatorio dell’usucapione
• È possibile vendere un bene immobile usucapito?

 

Usucapione: cos’è esattamente?

L’usucapione rappresenta una modalità per acquisire un diritto a titolo originario su un bene mobile o immobile. Perché si manifesti tale condizione il soggetto deve possedere il bene altrui in modo manifesto, pacifico e senza interruzioni. La continuità del possesso fa riferimento ad un determinato arco temporale che può variare in base al bene e alla tipologia di usucapione, vale a dire ordinaria, oppure abbreviata.

L’usucapione non può essere applicata qualora il possesso del bene avvenga tramite azioni violente contro la volontà del proprietario o comportamenti atti a nasconderne il possesso. Il classico esempio è l’appropriazione indebita di un terreno creando una recinzione che impedisce l’accesso al legittimo proprietario.

 

Chiarimenti sul concetto di possesso

Per comprendere quando si può manifestare l’usucapione è necessario aver ben chiaro il concetto di possesso. Spetta all’articolo 1140, comma 1, del codice civile definire il possesso come “il potere sul bene che si esprime attraverso l’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”. Pertanto, il possesso si configura tramite il potere di fatto sul bene e l’intenzione di utilizzarlo e goderne con la medesima forma e comportamento tipici del proprietario o del titolare di un altro diritto reale.

Secondo le interpretazioni della giurisprudenza, per conservare il possesso non è necessaria la materiale continuità d’uso e la presenza di continue manifestazioni di godimento del bene. Di fatto, il possesso si può anche concentrare nel non uso dovuto a normali pause naturali o momenti di discontinuità. Solo l’intervento in un terzo soggetto può compromettere l’esercizio possessorio del bene e costringere il legittimo proprietario ad una reazione e alla ripresa dell’attività sul bene stesso.

 

Differenza tra possesso e detenzione

Altro concetto da puntualizzare è la differenza che passa tra possedere o detenere un bene. A tal proposito prendiamo, ad esempio, un locatario che detiene il bene a seguito della stipula di un contratto di locazione con il titolare del diritto reale.

In questo caso il soggetto non ha il possesso giuridico del bene, nonostante la totale disponibilità dello stesso. Il locatario rappresenta il detentore e la detenzione del bene è legata alla validità del contratto firmato, il quale conferisce al soggetto un diritto personale di godimento e non un diritto reale di proprietà.

 

I requisiti per l’usucapione

Perché si possa manifestare l’usucapione è necessaria la presenza delle seguenti condizioni:

• volontà di possesso di un bene come se il soggetto fosse il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto corrispondente (usufrutto, enfiteusi, ecc.), ovvero la cosiddetta intenzione di possedere (animus possidenti);

• volontà di tenere un bene attraverso l’esercizio di un potere corrispondente a quello che eserciterebbe il possessore del diritto reale. In altre parole, è l’intenzione di tenere una cosa altrui come se fosse propria (animus rem sibi habendi);

• esistenza di una relazione materiale tra soggetto e bene che si manifesta attraverso l’esercizio di un’attività corrispondente a quella che avrebbe esercitato il proprietario o il titolare del diritto reale. In questi casi si parla di elemento materiale del possesso o corpus possessionis.

 

Usucapione ordinaria e abbreviata

L’ordinamento giuridico suddivide l’usucapione in tre categorie:

• ordinaria;
• abbreviata;
• per piccole proprietà rurali.

 

Usucapione ordinaria

Tale fattispecie si manifesta in presenza del possesso in modo continuo e ininterrotto del bene per almeno 20 anni. Il possesso può avvenire anche in malafede, ovvero sapendo che il bene è di altrui proprietà.

 

Usucapione abbreviata

L’usucapione abbreviata è, invece, disciplinata dall’articolo 1159 del codice civile e riguarda beni immobili acquisiti in buona fede e in forza di un titolo trascritto (astrattamente idoneo), il quale dà diritto al passaggio della proprietà a seguito di possesso continuativo e ininterrotto per almeno 10 anni (il termine decorre a partire dalla data di trascrizione del contratto / titolo). Perché ciò avvenga serve la sussistenza dei seguenti requisiti:

• presenza di un contratto / titolo idoneo al trasferimento della proprietà del bene immobile;
• trascrizione del contratto / titolo.

Pertanto, l’usucapione abbreviata presuppone un acquisto in buona fede da parte del soggetto non titolare del diritto reale di proprietà e la trascrizione del contratto, il quale deve indicare sia l’immobile oggetto di usucapione che il diritto immobiliare trasmesso. Ricordiamo che la buona fede da parte dell’acquirente, ovvero la consapevolezza di non ledere il diritto altrui, è una condizione necessaria al momento dell’acquisto del bene, ma non ha rilevanza per un successivo comportamento in malafede.

Per quanto concerne l’usucapione abbreviata per beni mobili iscritti nei pubblici registri, si manifesta trascorsi tre anni dalla data di trascrizione del contratto o del titolo idoneo al passaggio di proprietà.

 

Usucapione di piccole proprietà rurali

L’usucapione per piccole proprietà rurali è definita dall’articolo 1159-bis del codice civile e si applica trascorsi almeno 15 anni di possesso (usucapione ordinaria) o 5 anni (usucapione abbreviata) e solo nei casi individuati dalla suddetta normativa.

 

Il comportamento del possessore

Per la legge vigente è del tutto indifferente se il possessore del bene sia o meno in buona fede. Ciò significa che costui può non essere consapevole di utilizzare qualcosa appartenente ad un altro soggetto. Il codice civile, invece, vieta l’acquisizione del possesso tramite atti violenti (contro la volontà del proprietario) o clandestini (occultando o nascondendo il possesso del bene al proprietario e altri soggetti). Se così fosse, la legge impedisce l’avvio del decorrere dei termini per l’usucapione. Solo qualora la situazione di violenza e clandestinità venisse meno, potrà prendere il via la decorrenza dei termini.

 

Anni di possesso del bene per applicare l’usucapione

Abbiamo visto come uno dei requisiti fondamentali per acquisire un bene tramite usucapione sia la durata del possesso. A tal proposito, il numero di anni varia a seconda se il bene è di tipo mobile o immobile e l’usucapione risulta ordinaria o abbreviata.

• Per i diritti reali su beni immobili con usucapione ordinaria è previsto un possesso ininterrotto per almeno 20 anni. L’usucapione abbreviata abbassa la durata a 10 anni a partire dalla data di trascrizione del titolo;

• Se invece si tratta di beni mobili il termine con usucapione ordinaria è di 10 anni, scendendo a 3 anni nel caso di beni mobili iscritti nei pubblici registri (sempre a partire dalla data di trascrizione del titolo).

Il possesso dev’essere di almeno 15 anni per usucapione ordinaria di piccole proprietà rurali e di 5 anni con usucapione abbreviata.

 

Usucapione: inizio decorso dei termini

In caso di usucapione ordinaria i termini decorrono dalla data di conseguimento del possesso, oppure quando cessa la violenza o la clandestinità. Per l’usucapione abbreviata il riferimento temporale è la data in cui è stato trascritto il titolo astrattamente idoneo.

Ci sono due casi particolari che si verificano in presenza di:

• inversione del possesso: avviene a causa di una manifestazione esterna proveniente da un terzo o dal detentore, che provoca la mutazione da detenzione in possesso (ad esempio l’usufrutto) a possesso coincidente (volontà di acquisire il diritto reale di proprietà del bene);

• mutamento della detenzione in possesso.

In entrambi i casi i termini per la decorrenza dell’usucapione partono dalla data in cui avviene l’inversione di possesso, o il mutamento della detenzione in possesso.

 

Usucapione di beni mobili non iscritti nei pubblici registri

In questi casi è sufficiente il possesso in buona fede del bene per acquisire il diritto reale dello stesso. Facciamo un semplice esempio per capire meglio come funziona: supponiamo di recarci in una gioielleria ed essere interessati ad un orologio lasciato al titolare del negozio come deposito in conto vendita.

Se procediamo all’acquisto attraverso una regolare compravendita, diventiamo i reali possessori del bene nonostante il gioielliere non sia l’effettivo proprietario dell’orologio. Tale operazione ha però validità solamente se sussiste la buona fede dell’acquirente, vale a dire che lo stesso non sia a conoscenza che il negoziante non rappresenti il reale possessore del bene.

 

Come dimostrare l’usucapione di un bene

I mezzi ammessi per dimostrare di aver acquisito un bene tramite usucapione ordinaria sono di natura documentale e testimoniale, come sancito anche da specifica sentenza della Corte di Cassazione. La stessa Cassazione ha stabilito che le sole dichiarazioni dei testimoni sono sufficienti a dimostrare l’usucapione. Tuttavia, vi sono particolari situazioni (ad esempio, quando come testimoni sono chiamati in causa familiari e amici) che richiedono, da parte dell’organo giudicante, una valutazione approfondita per accertare la veridicità delle prove testimoniali.

Nell’usucapione abbreviata, alle suddette prove, si aggiunge il titolo astrattamente idoneo che dimostra il trasferimento del diritto di proprietà del bene.

 

Come dimostrare l’usucapione di un bene immobile

È fondamentale che l’usucapiente dimostri di essere stato in possesso dell’immobile per il tempo indicato dalla normativa. Come abbiamo visto in precedenza, il soggetto dovrà fornire prove che indichino un possesso di almeno 20 anni e, al contempo, di aver adottato comportamenti come quelli che avrebbe messo in atto l’effettivo proprietario. In sintesi il possesso dell’immobile deve risultare:

• continuo e incontestato per almeno 20 anni;
• ininterrotto, è indispensabile dimostrare l’assenza di interruzione dell’esercizio del possesso;
• pacifico, ovvero senza l’utilizzo di azioni violente o abusi atti a sottrarre l’immobile al legittimo proprietario;
• manifesto, il possesso dev’essere esercitato alla luce del sole e in maniera che risulti visibile al maggior numero di persone possibile. Il possessore dell’immobile non può attuare azioni o comportamenti allo scopo di nascondere, oppure occultare il possesso del bene.

 

Come avviare la pratica per accertare l’usucapione di un bene immobile

Il mezzo di prova più utilizzato per dimostrare l’acquisto di un bene immobile per usucapione è il ricorso ai testimoni. Del resto, abbiamo già sottolineato come la Corte di Cassazione abbia riconosciuta valida, nonché sufficiente l’esibizione di prove testimoniali.

Tuttavia, non bisogna dimenticare che la legge vigente (articolo 5 del D.L n. 28 / 2010) stabilisce come l’usucapione faccia parte delle materie oggetto di mediazioni obbligatorie. Ciò significa che, prima di avviare la pratica per usucapire un bene immobile (vale anche per beni mobili registrati e non), sussiste l’obbligo di avviare una procedura conciliativa.

Come si intuisce dalla definizione, non si tratta di un contenzioso ma bensì un’istanza presentata dall’usucapiente ad un organismo di mediazione. Il procedimento ha lo scopo di trovare una conciliazione con l’eventuale proprietario del bene immobile. Nell’istanza devono essere indicati i nominativi dei soggetti chiamati a presenziare e i dati relativi al bene da usucapire. La procedura può terminare in breve tempo qualora tutti i convocati, proprietari del bene, riconoscano l’acquisizione del diritto da parte del possessore. L’accertamento finisce con la stipula di un accordo e la stesura di un verbale firmato dalle parti e successivo atto pubblico redatto da un notaio. Inoltre, l’accertamento dell’usucapione dovrà essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.

In caso di esito negativo, la situazione si complica. Il mediatore provvederà comunque a redarre un verbale che poi presenterà in tribunale. L’usucapiente dovrà dare mandato ad un avvocato / notaio di avviare la pratica per l’usucapione in giudizio e provvedere a comunicare l’atto alla controparte tramite ufficiale giudiziario. L’iter prevede tempi molto lunghi che possono arrivare anche a 6 anni per chiudere l’istanza.

 

Costo della procedura di accertamento obbligatorio dell’usucapione

E’ difficile stabilire con precisione a quanto possa ammontare il costo totale per avviare la procedura di accertamento. La spesa aumenta col crescere del valore del bene su cui si intende far valere l’usucapione.

Inoltre, se le parti coinvolte trovano un accordo in fase di mediazione i costi saranno mediamente contenuti. Al contrario, se la procedura finisce in tribunale, si dovrà mettere in conto una parcella tra avvocato e notaio che può raggiungere i anche 6.000 euro.

 

È possibile vendere un bene immobile usucapito?

Il diritto acquisito mediate usucapione è a titolo originario, pertanto si tratta di un diritto di nuova nascita. Ciò significa totale mancanza di correlazioni o deviazioni con i precedenti proprietari. Infatti, è sufficiente un possesso continuo e ininterrotto, nonché il decorso dei termini stabiliti dalla legge per acquisire la titolarità del diritto usucapito. Tuttavia, la questione non è così semplice nel caso in cui l’oggetto dell’usucapione sia un bene immobile. Questo perché l’usucapiente, nonostante abbia acquisto la proprietà, o il diritto reale di godimento, non compare come tale nei registri immobiliari.

In pratica tutto ciò si traduce con la necessità dell’intervento di un giudice affinché accerti l’avvenuta usucapione. E’ tutto nell’interesse dell’usucapiente dimostrare la validità dell’acquisto ai danni del precedente proprietario. La presenza di una sentenza di accertamento facilita, non di poco, la circolazione sul mercato del bene. Ricordiamo che tale sentenza può essere sostituita da un negozio di accertamento, vale a dire una mediazione civile obbligatoria sancita dall’accordo tra le parti e firma di un atto notarile.

In passato, una parte minoritaria della giurisprudenza riteneva impossibile vendere un bene immobile usucapito in mancanza di una sentenza di accertamento che comprovava l’avvenuta usucapione. Come abbiamo visto, oggi la situazione è profondamente cambiata e l’orientamento prevalente riconosce la validità di un contratto di compravendita con oggetto un bene immobile acquisito dal cedente anche tramite usucapione.

Ciononostante, resta sempre vivo per l’acquirente il rischio di una perdita totale o parziale del diritto reale di proprietà, oppure l’avvio di un’azione di rivendicazione. Di conseguenza, è opportuno prestare sempre molta attenzione quando si decide di acquistare un bene usucapito e verificare la sussistenza dell’accertamento giudiziale.