Un contratto di affitto potremo dire che, per definizione, prevede una data di scadenza. Anche quando si pensa di poter vivere nello stesso posto a lungo, in ogni caso i contratti definiscono una prima durata iniziale e una data entro cui il contratto andrebbe eventualmente prorogato. Sempre che una disdetta non divida le parti!!

La facoltà di disdetta, però, è un diritto non esattamente “egualitario”, ovvero tende ad avere tempi e modalità più flessibili a favore dell’inquilino e molto più vincolanti per i proprietari.

Proviamo a capire, contratto per contratto, quali sono i termini per poter chiudere il contratto anticipatamente rispetto alla scadenza o in corrispondenza della scadenza stessa. Abbiamo considerato ile principali formule contrattuali stipulate tra le parti per l’affitto di un’abitazione.

Indice:

• Disdetta contratto abitativo libero 4 + 4
• Disdetta contratto abitativo a canone concordato 3 + 2
• Disdetta contratto abitativo transitorio per studenti fuori sede
• Disdetta contratto abitativo transitorio

 

Disdetta contratto abitativo libero 4 + 4

È la formula contrattuale più diffusa, anche se in alcune città i vantaggi fiscali dei contratti a canone concordato hanno determinato il sorpasso del contratto 3 +2 a scapito del contratto libero.

Certamente è anche il contratto che impegna maggiormente le parti dal punto di vista della durata.

 

Sono un inquilino di un contratto libero 4 + 4 con decorrenza dal 10/05/2017. Quando e come dare disdetta?

Facciamo un esempio concreto per cercare di capire bene quali sono i vincoli per un inquilino. Diciamo che, salvo diversi accordi che devono essere specificamente indicati e sottoscritti in contratto con doppia firma (come clausole vessatorie), l’inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, anche solo dopo pochi giorni o mesi dalla data di inizio del contratto.

Per farlo dovrà mandare disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Nella raccomandata indirizzata al o ai proprietario/i l’inquilino dovrà specificare i motivi (devono essere motivi gravi ed oggettivi, di cui l’inquilino non era a conoscenza quando ha preso in affitto la casa) e la data entro cui libererà la casa. Data che dovrà tenere in considerazione i sei mesi di preavviso, anzi, per essere precisi, il calcolo dei sei mesi parte dal momento in cui il proprietario ha ricevuto la disdetta. Se tale data fosse il 10/10/2019, il nostro inquilino dovrebbe lasciare la casa entro il 09/04/2020; naturalmente salvo diverso accordo. Infatti, se le parti fossero in accordo, sarebbe possibile ridurre questo periodo di preavviso, o mettersi d’accordo per un rilascio al 31/03/2020, ad esempio, a fine mese. Questo però sarebbe un accordo da prendere in divenire, mentre spesso nei contratti viene esplicitamente indicato che l’inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, anche senza gravi motivi, con un preavviso di tre mesi. Se questa clausola è così espressa e controfirmata risulta pienamente valida. È da considerarsi, al contrario, una pattuizione nulla, ovvero non valida, quella che limiterebbe la libertà di disdetta da parte dell’inquilino. Pertanto se in un contratto l’inquilino firmasse che non può dare disdetta per i primi 12 mesi di locazione, ad esempio, ma questi si trovasse dopo 3 mesi nella difficoltà oggettiva di un trasferimento per lavoro, l’inquilino potrebbe comunque ignorare la clausola firmata e consegnare la disdetta rispettando il preavviso di sei mesi o più breve se riportato in contratto.

 

Sono un proprietario di un contratto libero 4 + 4 con decorrenza dal 10/05/2017. Quando e come dare disdetta?

Riprendiamo lo stesso esempio ma dal punto di vista del proprietario. In questo caso, come dicevamo, il proprietario è molto più vincolato. Potrà dare disdetta solo in corrispondenza della prima scadenza contrattuale, ovvero allo scadere dei primi quattro anni, il 09/05/2021, inviando raccomandata con ricevuta di ritorno allo o agli inquilino/i almeno sei mesi prima della scadenza (ATTENZIONE: anche qui fa fede la data di ricezione della raccomandata).

Oltre alla richiesta di liberare la casa a scadenza dei quattro anni, il proprietario dovrà specificare la motivazione, che deve essere compresa tra i 7 motivi indicati dall’art. 3 comma 1 Legge 431/98:

A) Quando il locatore intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

B) Quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, …… intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.

C) Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune.

D) Quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito.

E) Quando l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione.

F) Quando (senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto) il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.

G) Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi, e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Se il contratto venisse prorogato di altri 4 anni, andando a registrare una proroga che riporta come data di scadenza il 09/05/2025, il proprietario non potrebbe più chiedere indietro la casa e potrebbe solo aspettare questo tempo per poter inviare disdetta, sempre con un preavviso minimo di 4 anni.

 

Cosa succede se il proprietario ottiene la riconsegna della casa alla prima scadenza, ma la motivazione riportata nella disdetta risulta essere non vera?

L’inquilino ha 12 mesi di tempo dal momento in cui ha riconsegnato la casa per verificare che la motivazione riportata dal proprietario per riavere indietro la casa sia reale e si sta verificando. Se l’inquilino scopre che la motivazione è falsa, ha diritto:

• o al ripristino del contratto
• oppure al risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone pagato.

 

Disdetta contratto abitativo a canone concordato 3 + 2

Possiamo affermare che, in questo caso, per quanto ci siano altre differenze tra contratti liberi e contratti a canone concordato, niente cambia a livello di termini di disdetta. Parliamo di durate più breve, ma rimane valido il preavviso dei sei mesi per l’inquilino, nel caso in cui non sia stato pattuito e sottoscritto un diverso termine di preavviso, così come sono sempre richieste le gravi motivazioni, ma lasciata la libertà di disdire in qualsiasi momento, senza vincoli alcuni.

Stesse modalità anche nel caso del proprietario, che dovrà necessariamente aspettare il termine dei primi tre anni, andando a inviare raccomandata con almeno sei mesi di preavviso e dovendo specificare uno dei motivi riportati dall’articolo 3 della Legge sopracitati. Vale, come per il contratto libero, la possibilità per l’inquilino di verificare ed eventualmente sanzionare eventuali dichiarazioni false. Dalla seconda scadenza, dai 5 anni nell’esempio, il proprietario potrà dare disdetta, sempre con preavviso minimo di sei mesi, ma senza specificare le motivazioni. Vale, infatti, anche la disdetta inviata per arrivare poi a negoziare un nuovo contratto di affitto, con lo stesso inquilino, ma con diverse condizioni contrattuali, prima tra tutte, un diverso canone di affitto.

 

Disdetta contratto abitativo transitorio per studenti fuori sede

Premettendo che questo contratto è l’unico transitorio che prevede la possibilità di proroga automatica (in particolare il contratto per studenti fuori sede ha una durata da 6 a 36 mesi con rinnovo dello stesso periodo, per esempio  può avere una durata di 1 anno + 1), specifichiamo che la facoltà di disdetta è prevista ESCLUSIVAMENTE a favore dell’inquilino/studente che può in qualsiasi momento, per gravi motivi, dare disdetta con un preavviso di 3 mesi. Un preavviso ridotto rispetto ai 6 mesi previsti per i contratti di durata maggiore che viene proporzionato proprio a contratti che complessivamente durano meno rispetto a quello libero o a canone concordato.

Il proprietario, invece, non ha facoltà di disdetta neanche allo scadere della prima durata contrattuale, alla fine del primo anno nell’esempio che abbiamo fatto, ma deve necessariamente aspettare lo scadere dei due anni per capire se chiedere indietro la casa o ristitpulare un nuovo contratto, anche con lo stesso studente.

 

Disdetta contratto abitativo transitorio

Per questa tipologia di contratto parliamo di una durata proporzionata all’esigenza di transitorietà (da riportare e documentare) per un massimo di 18 mesi, che non prevede la possibilità di proroga o rinnovi. In ogni caso, a favore dell’inquilino è sempre prevista la facoltà di disdetta, in qualsiasi momento, per gravi motivi se non viene specificato qualcosa di diverso nel contratto, con un periodo di preavviso ridotto rispetto ai classici sei mesi, che devono essere riportati esplicitamente nel contratto. Solitamente si considera un preavviso di un mese se la durata del contratto è inferiore a 6 mesi e di 3 mesi quando la durata del contratto è superiore a 12 mesi.

Nessun recesso anticipato per il proprietario che dovrà aspettare la fine del contratto per riavere libero il suo immobile.