La casa è un bene molto prezioso, tanto caro alle famiglie italiane. Spesso i risparmi di una vita, il più delle volte accumulati con enormi sacrifici, vengono impiegati per l’acquisto di un immobile. Un investimento impegnativo per garantire a propri familiari un tetto di proprietà sotto il quale vivere e una maggiore stabilità economica. Da questo punto di vista assume una grande rilevanza l’intestazione dell’immobile, una scelta da fare non solo d’istinto ma con ponderazione. Infatti, secondo l’ordinamento giuridico italiano, è possibile acquistare casa e intestarla a una persona diversa da se stessi.

A questo proposito non ci sono grosse preclusioni, la casa acquistata può essere intestata indifferentemente a un componente familiare (coniuge, figlio), a qualche altro parente, a un amico, oppure anche semplicemente a un conoscente. Con tali premesse è facile capire come, dopo il matrimonio, sia possibile intestare il proprio immobile al coniuge mediante l’istituto della donazione. In linea di massima, sembra tutto piuttosto semplice, invece la legge pone dei precisi limiti. Per donare casa al proprio coniuge infatti, la coppia deve trovarsi in regime di separazione dei beni, altrimenti la donazione è preclusa. Alla base di questo vincolo c’è una motivazione logica: la persona in stato di comunione di beni accetta la comproprietà del  bene senza poterla sciogliere, se non a seguito della separazione della coppia. La donazione della casa in favore del proprio coniuge è dunque permessa quando gli interessati sono in regime di separazione di beni.

Sono diversi i motivi che generano una scelta simile, spesso derivante da una convenienza di natura fiscale. Avere due case di proprietà intestate a soggetti diversi permette di beneficiare di alcuni bonus fiscali, di cui la stessa persona non potrebbe fruire più di una volta. Si tratta di agevolazioni fiscali riconosciute dallo Stato a particolari categorie di persone, spesso introdotte per incentivare l’acquisto della prima casa.

L’atto di donazione presenta alcuni indiscutibili vantaggi, tuttavia comporta anche dei rischi. Perciò, prima del definitivo trasferimento della proprietà di un immobile, bilanciare i pro e i contro è molto opportuno per una scelta soddisfacente e senza pentimenti futuri. Analizziamo quindi di seguito i vari aspetti della questione, per capire quando intestare casa alla moglie conviene davvero e le situazioni invece che potrebbero intaccarne la reale convenienza.

Indice:

• Comunione e separazione dei beni
• Perchè intestare casa al coniuge?
• Intestare casa al coniuge: le agevolazioni previste per la prima casa
• Tutela dai creditori
• Cosa succede con il divorzio o la separazione?
• Cosa accade in caso di successione?
• Intestazione casa al coniuge: termini per la donazione
• Cointestazione di una casa

 

Comunione e separazione dei beni

Intestare l’immobile soltanto a un coniuge è una possibilità permessa anche in regime di comunione dei beni. In questo caso, il coniuge ha però il compito di dimostrare che i soldi investiti per l’acquisto della casa derivano da fondi già posseduti prima di contrarre il matrimonio, o da eredità, oppure da donazioni esclusive.

Quando invece l’acquisto si concretizza in regime di separazione dei beni, la pratica di intestare la casa a uno soltanto dei due coniugi è sicuramente più semplice. Tuttavia, molte persone sono restie a modificare il regime per via delle spese piuttosto elevate per la separazione dei beni. In realtà, non è così, in quanto i costi per passare a un regime di separazione dei beni ammontano a circa 500/600 euro, tra parcella notarile e tasse.

 

Perchè intestare casa al coniuge?

Un buon punto di partenza riguardo alla trattazione di questo argomento è sapere che intestare l’immobile alla moglie, o comunque all’altro coniuge, resta un’opportunità semplice alla quale ricorrere. Una delle possibilità che una coppia non deve mai ignorare all’atto di acquistare una casa, sia che trattasi di prima casa che di seconda casa. Nell’ipotesi però dell’acquisto di una prima casa, con donazione dell’immobile acquistato, è possibile la fruizione di una serie di agevolazioni fiscali.

Stiamo parlando di benefici riconosciuti solo al momento di acquistare la prima casa. Ad esempio, se l’altro coniuge ha già intestata un’altra casa, se non intesta il nuovo immobile alla moglie non potrebbe beneficiare delle agevolazioni riconosciute per la prima casa. In genere, la prima casa prevede un’imposta bassa, mentre l’imposta di registro sale al 10% per chi si intesta la seconda casa. Inoltre, coloro che hanno intestati due immobili potrebbero essere soggetti a dei costi più alti relativamente alle tasse comunali.

Incentivi fiscali e regole imposte dalla regolamentazione sul patrimonio di famiglia a parte, una decisione di questo genere dovrebbe maturare considerando anche l’eventualità di un divorzio o di una separazione. Circostanze che, rispetto al passato, oggi si manifestano molto più frequentemente, come testimoniano le stesse statistiche di autorevoli riviste di settore.

 

Intestare casa al coniuge: le agevolazioni previste per la prima casa

All’atto di acquisto per donazione o successione, in base ai dettati normativi, in Italia esiste la possibilità di beneficare di alcune agevolazioni fiscali stabilite per la prima casa. Tipi di agevolazioni relative alle imposte catastali e ipotecarie. L’acquisto della prima casa comporta quindi delle significative agevolazioni, anche se soltanto in presenza di specifici requisiti. Di fatto, la normativa italiana riconosce queste forme di incentivi soltanto a categorie di soggetti in possesso di specifici requisiti preventivamente stabiliti. Ecco perché una decisione così importante, come quella di intestare un immobile, merita una riflessione ad ampio raggio.

Entrando nel merito dei costi da sostenere, quando si compra casa direttamente dal costruttore l’aliquota IVA è del 4%, rispetto al 10% o al 22%, e le imposte di registro, ipotecarie e catastali hanno un importo fisso di 200 euro. La situazione cambia acquistando casa da un privato: l’IVA è assente, le imposte di registro sono pari al 2% e le imposte ipotecarie e catastali sono di 50 euro l’una.

Ai fini poi della fruizione di queste agevolazioni, l’intestatario deve risiedere nel comune in cui si trova la casa o, che almeno, svolga la sua attività professionale in quel comune. Un altro elemento essenziale è l’assenza di altri immobili intestati, altrimenti non è possibile ritenere il nuovo immobile prima casa. Questo perché tali agevolazioni rientrano nella cosiddetta categoria “bonus prima casa” e spettano soltanto una volta a contribuente.

A tutti gli effetti, dunque, coloro volenterosi di acquistare una seconda casa e, allo stesso tempo, godere delle agevolazioni fiscali previste per la prima, dovrebbero intestare il nuovo immobile al coniuge o cedere a quest’ultimo la casa precedente. Solo in questo modo è possibile fruire dell’aliquota IVA al 4% anziché al 10%, se si acquista da costruttore, dell’imposta di registro al 2% in luogo del 9% se si acquista da privati, o a seguito di eredità o donazione. Se la casa rappresenta l’abitazione principale, inoltre, l’IMU non si versa. Alla luce dell’abbattimento di questi costi, intestare una casa al coniuge comporta un bel risparmio in termini economici.

 

Tutela dai creditori

L’intestazione di una casa all’altro coniuge può essere motivata da tante circostanze, a volte in una coppia si decide di intestare l’immobile solo alla moglie, o solo al marito, per tutelarsi da eventuali creditori. Un bene prezioso come la casa, una volta trasferito di proprietà e uscito così dalla titolarità del debitore, non è infatti più soggetto ad esecuzione forzata. Pertanto, coloro che hanno contratto dei debiti, o sono in odore di pignoramento, intestando la propria casa all’altro coniuge, la renderanno impignorabile. Uno stratagemma messo in atto diverse volte da chi ha debiti e non vuole perdere la casa per nessun motivo.

La legge non è comunque silente di fronte a queste situazioni, ma tutela i creditori anche se entro un lasso di tempo limitato. Le norme di legge in materia danno la possibilità ai creditori di un’azione in tribunale, entro cinque anni dalla donazione, per richiederne la revoca. Per il buon fine di questa azione revocatoria i creditori devono dimostrare che, in seguito all’intestazione dell’immobile al coniuge, al debitore non sono rimasti altri beni di proprietà da pignorare.

Inoltre, quando il pignoramento è iscritto entro un anno dall’atto di donazione, per pignorare la casa non serve neppure la revocatoria. Di conseguenza, intestare un immobile al coniuge è una pratica abbastanza comune e da cui possono scaturire diversi benefit, a condizione però che il passaggio di proprietà avvenga prima di un’eventuale morosità o di un debito. In caso contrario, con ogni probabilità i creditori contesteranno l’atto con delle mirate azioni legali.

 

Cosa succede con il divorzio o la separazione?

Se intestare casa alla moglie è stato solo uno stratagemma per accedere alle agevolazioni fiscali o per tutela dai creditori senza alcun patto consensuale tra i due coniugi, alla lunga potrebbero presentarsi dei seri problemi in caso di separazione o divorzio. L’immobile rimarrà al coniuge divenutone proprietario e la sua restituzione, nell’ipotesi divorzio, è un’operazione molto complessa. Restituzione che risulterebbe particolarmente quasi impossibile senza una precisa volontà del donatario, a meno che non si riesca a dimostrarne la fittizia donazione.

In questi casi delicati è però necessario agire per vie legali attraverso il coinvolgimento di un giudice: le donazioni non sono soggette a revoche, a meno che le parti coinvolte non firmino una dichiarazione dimostrativa del fine fittizio del passaggio di proprietà. Solo così sarebbe possibile revocare una donazione per simulazione, ossia confermando che la stessa sia stata frutto soltanto di determinate finalità.

 

Cosa accade in caso di successione?

Ma cosa accade nell’ipotesi di successione per morte dell’intestatario? In queste circostanze, il riferimento è la normativa sulla successione dei beni. Ad esempio, quando l’immobile apparteneva al marito già prima del matrimonio, lo stesso può donarlo o venderlo, anche se la moglie può provare ad ostacolarlo. Ipotesi possibile in regime di separazione dei beni.

Invece, nel caso in cui moglie e marito sono in regime di comunione dei beni, anche se la casa è intestata a uno solo dei due, all’altro coniuge appartiene per il 50%. Un’altra sostanziale differenza che nasce dai due diversi regimi: comunione dei beni e separazione dei beni.

 

Intestazione casa al coniuge: termini per la donazione

Non sono previsti termini normativi per la donazione al coniuge. Tantomeno è stabilito il limite di 5 anni dall’acquisto precedente, che invece sussiste nell’ipotesi di vendita.

Coloro che infatti hanno ricevuto una casa fruendo del bonus prima casa non possono venderla prima di 5 anni, ma possono donarla senza correre il rischio di subire sanzioni da parte del Fisco italiano.

 

Cointestazione di una casa

La possibilità di intestare un immobile sia alla moglie che al marito, cioè l’opportunità di cointestarlo, viene praticata spesso perché si prende in seria considerazione la maggiore flessibilità. Con la cointestazione si ha la possibilità di prevedere una sorta di regime di comunione dei beni, valevole solamente per quel bene specifico. I coniugi possono anche prevedere delle quote di proprietà che, secondo precisi accordi, possono essere stabilite al 50% o in percentuali diverse.

La cointestazione è una pratica da considerare anche se, per l’acquisto di una casa, bisogna accendere un mutuo. In genere, gli istituti bancari danno l’opportunità alle coppie giovani di sottoscrivere contratti di mutuo a condizioni favorevoli. Diverse volte è richiesta anche la garanzia di un soggetto terzo, nel caso in cui le sole buste paga, o il valore della casa, non sono sufficienti a far maturare le condizioni utili per l’erogazione del finanziamento.

Inoltre, se marito e moglie optano per la cointestazione del mutuo per comprare casa, hanno la possibilità di fruire di alcuni vantaggi riguardo anche alle detrazioni sugli interessi. Quest’ultimo, un vantaggio da far valere al momento della dichiarazione dei redditi annuale.

Ci sono anche altre soluzioni riguardo all’intestazione di un immobile, anche se usate solamente in rari casi:

• immobile usato a livello strumentale per un’azienda di carattere familiare. Ad esempio, quando uno dei coniugi è titolare di un’attività imprenditoriale a rischio;

• immobile intestato a un trust estero, una pratica messa in atto di fronte alla presenza di grandi patrimoni e che richiede delle specifiche e profonde valutazioni, che cambiano da coniugi a coniugi.

Acquistare un immobile e intestarlo ad altri soggetti è una scelta che può derivare da molteplici motivi: a volte si è motivati da intenti liberali, altre volte invece dalla mera convenienza. Indipendentemente dalle ragioni della scelta, una delle prime persone alla quale si pensa di intestare l’immobile, oltre ovviamente ai figli, è il coniuge. La persona cioè con la quale si è instaurato un rapporto matrimoniale. Intestare la propria casa al coniuge, come visto, può comportare diversi vantaggi di natura economica e anche una maggiore tutela da eventuali creditori.

Tuttavia, per concretizzare tutti i vantaggi possibili da simili situazioni, innanzitutto è necessario sapere come muoversi prima di fare un passo del genere. Il trasferimento di proprietà di un immobile è una cosa molto seria, una pratica da intraprendere soltanto con la piena consapevolezza dei possibili risvolti.