La ristrutturazione è un’ottima maniera per aumentare il valore di un immobile, attraverso dei miglioramenti strutturali, o la sistemazione degli impianti. In genere, le ristrutturazioni di grande portata interessano principalmente le abitazioni di proprietà, con i titolari delle case che incaricano le aziende edili per migliorare gli edifici. Lavori rivolti molto spesso alla sicurezza e ai risparmi energetici. A tal fine, per favorire questi interventi di ristrutturazione e rilanciare il settore edile il governo ha previsto diverse agevolazioni.

Tra l’altro, anche gli inquilini hanno l’opportunità di procedere con interventi di ristrutturazione di una parte dell’immobile in cui stabilmente risiedono con un regolare contratto di affitto in essere. Lavori che possono essere una necessità dettata dagli inquilini stessi, o da eseguire dietro una proposta fatta direttamente dai proprietari delle abitazioni. Le ragioni possono essere di diversa natura e interessare delle migliorie strutturali per la sicurezza o per ottimizzare i risparmi energetici.

Ovviamente i lavori di ristrutturazione prevedono dei costi da corrispondere all’impresa edile incaricata e comportano anche altre spese per le pratiche burocratiche da ultimare ai fini delle autorizzazioni e dei permessi da acquisire in anticipo.

 A chi spettano questi costi?

Restano a carico dei proprietari i lavori straordinari, gli interventi rivolti ad assicurare la sicurezza e la stabilità di un’immobile: sostituzione di impianti, caldaie, etc.

Invece, sono a carico degli inquilini i costi per gli interventi di manutenzione ordinaria, come, ad esempio, le tinteggiature delle pareti e le piccole riparazioni. Tuttavia, secondo l’articolo 1567 del Codice Civile, la parola finale spetta sempre ai proprietari, i quali decidono sui lavori più urgenti da effettuare.

Indice:

• Manutenzione ordinaria e straordinaria: distinzione
• Ristrutturazione della casa: possibili accordi tra le parti
• Interventi urgenti e detrazioni fiscali

Manutenzione ordinaria e straordinaria: distinzione

Per comprendere su chi gravano realmente i costi da sostenere per i lavori da effettuare su un immobile, la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è essenziale. Infatti, per risalire alla natura dell’intervento è necessario capire la tipologia del lavoro da effettuarsi sull’immobile, cioè appunto distinguere gli interventi di manutenzione ordinaria da quelli straordinari. Come abbiamo visto, la norma prevede il compito per gli inquilini di provvedere alla manutenzione ordinaria e per i proprietari il dovere di farsi carico dei lavori straordinari.

Riassumendo e per maggiore chiarezza, sono carico degli inquilini i costi da sostenere per le piccole riparazioni, per la manutenzione degli impianti di illuminazione e ordinaria di citofoni, per la riparazione degli impianti di sicurezza e degli infissi. Mentre i proprietari devono farsi carico delle spese per i lavori straordinari sugli impianti, per gli interventi di adeguamento alle disposizioni di legge, per la sostituzione di citofoni e impianti di illuminazione, per la sostituzione e realizzazioni di impianti per migliorare la sicurezza, per la sostituzione di infissi e pavimenti.

Senza alcun dubbio, quindi ai proprietari delle case spettano i pagamenti delle spese per gli interventi più significativi, ovvero quelli che implicano grosse sostituzioni e ristrutturazioni. I costi per i lavori ordinari, per le piccole sostituzioni e riparazioni spettano invece agli inquilini. Una distinzione netta ed essenziale per capire a chi spetti realmente il pagamento dei costi per i lavori effettuati sugli immobili.

Ristrutturazione della casa: possibili accordi tra le parti

I lavori di ristrutturazione di un immobile possono derivare dalla volontà dei proprietari o da quella degli inquilini, anche se l’ultima parola spetta, ovviamente, ai proprietari in quanto titolari del diritto reale sulla proprietà. Ciononostante esiste la possibilità di prendere precisi accordi sui lavori straordinari, specie quando a voler procedere sono gli inquilini. Accordi che, ad esempio possono comportare, dopo il nulla osta del proprietario, un anticipo del denaro da parte degli inquilini e in seguito il rimborso dei proprietari. Inoltre, questi accordi possono anche prevedere la possibilità di sgravare gli inquilini da qualche quota di affitto, a compensazione dei costi che questi ultimi hanno corrisposto per gli interventi di ristrutturazione.

L’essenziale che si tratti di accordi regolarmente formalizzati in fase contrattuale, meglio se all’atto della firma del contratto di affitto. Da questo punto di vista è dunque fondamentale la presenza di un contratto che preveda con esattezza quali siano gli accordi presi tra le parti, che riporti precisamente i costi a carico del proprietario e le spese a carico degli inquilini, specie quando si proceda a grossi lavori di ristrutturazione. Il solo accordo verbale non è sufficiente e potrebbe comportare problemi e discussioni tra le parti.

Interventi urgenti e detrazioni fiscali

Spesso capita che la volontà di apportare delle migliorie ad una casa dipenda dal bisogno di svolgere degli interventi con molta urgenza, quindi nel caso in cui una specifica circostanza comprometta l’uso regolare dell’immobile. La norma in materia stabilisce che i proprietari debbano sostenere direttamente i costi per i lavori urgenti, interventi utili per mantenere l’immobile fruibile come pattuito nel contratto di affitto. Come anticipato, restano di competenza degli inquilini invece le spese per gli interventi di piccola entità.

Di fronte al bisogno di urgenti riparazioni, gli inquilini sono tenuti ad avvertire in tempo utile i proprietari delle abitazioni della necessità degli interventi da effettuare ed, eventualmente, informarli sulla volontà di voler anticipare i costi. Nei casi di gravi infiltrazioni d’acqua, ad esempio, un inquilino ha necessità di provvedere immediatamente alla riparazione del guasto, quindi di avvisare il proprietario e anticipare le spese in attesa del relativo rimborso. Inoltre, se il rimborso da parte del proprietario tarda ad arrivare, l’inquilino può richiedere una riduzione sul canone di affitto.

In caso di interventi urgenti quindi la prima cosa da fare è quella di comunicare immediatamente la circostanza al proprietario, in modo tale da richiedere una pronta risoluzione del problema. Questo perché per contratto agli inquilini hanno il diritto di fruire dell’abitazione nelle migliori condizioni e secondo gli accordi presi formalmente.

Negli ultimi tempi il governo italiano ha previsto diversi incentivi a sostegno degli interventi di ristrutturazione degli immobili, sia per sostenerne la messa in sicurezza degli edifici e i risparmi energetici che per rilanciare il settore edile. Trattasi di agevolazioni che consentono agli aventi diritto di ottenere dei crediti fiscali per i costi sostenuti, diversi tipi di bonus ognuno con requisiti e regole proprie.

Agevolazioni per favorire le ristrutturazioni degli immobili alle quali possono accedere i proprietari delle case, i titolari di un diritto sull’abitazione, gli inquilini e gli imprenditori proprietari degli immobili. A tutti gli effetti a poter chiedere le agevolazioni sono dunque coloro che sostengono i costi, proprietari o inquilini a seconda dei casi. Tuttavia l’accesso ai benefici è permesso soltanto in base a precisi requisiti, a determinate condizioni e secondo le scadenze previste dalle misure governative.

Parametri sui quali è meglio informarsi preventivamente per sostenere i costi dei lavori di ristrutturazione in piena coscienza e con la reale possibilità di fruire delle detrazioni fiscali. Per concludere, i lavori di ristrutturazione spesso passano per la necessità di intervenire per la messa in sicurezza degli immobili e per l’ottimizzazione dei risparmi energetici con sistemi innovativi di ultima generazione, motivazioni che da qualche anno danno la possibilità di recuperare parte dei costi attraverso gli incentivi statali, che siano gli inquilini o i proprietari a sostenerne la spesa.