La casa se da una parte è un pilastro fondamentale per la stabilità nella vita di ogni persona, dall’altra è una fonte inesauribile di tasse e spese. Sia che si parli del proprietario dell’immobile che dell’inquilino, in entrambi i casi ci sono una serie di costi da dover sostenere.

Prima di firmare un contratto di locazione, è bene che il futuro affittuario conosca bene i tributi che dovrà versare al Fisco e tutte le spese ordinarie e straordinarie che saranno a suo carico relative alla locazione stessa. Di seguito cercheremo di sciogliere ogni dubbio analizzando tutti gli aspetti più importanti.

Indice:

• Quali tasse si devono pagare alla registrazione del contratto?
• Imposta di registro
• Imposta di bollo
• Imposta sul canone di locazione
• Le tasse che deve versare l’inquilino
• Pagamento della TASI
• Pagamento della TASI per gli affitti brevi
• Esenzioni e sconti TASI sugli affitti
• Pagamento della TARI
• Cosa succede se l’inquilino non paga la TARI?
• Spese di gestione e manutenzione dell’immobile
• Spese per le bollette
• Cosa succede se l’inquilino non paga spese e bollette?
• Conoscere tasse e spese da sostenere per evitare spiacevoli sorprese

 

Quali tasse si devono pagare alla registrazione del contratto?

Non appena si firma un contratto di locazione ci sono, fin da subito, delle tasse da dover versare che sono, in parte a carico del proprietario, e per una certa percentuale spettano all’affittuario. In particolare stiamo parlando di:

• imposta di registro;
• imposta di bollo;
• imposta canone di locazione.

 

Imposta di registro

È una tassa da versare all’atto della registrazione del contratto. Si tratta di un onere che deve essere diviso al 50% tra proprietario ed inquilino. Il tempo massimo entro cui è necessario versare l’imposta sono 30 giorni dal momento della firma del contratto. In caso di affitto in nero vengono ritenuti responsabili dell’evasione fiscale entrambi i soggetti.

L’importo è pari al 2% del canone annuo e andrà moltiplicato per gli anni di durata del contratto. Ci sono però delle eccezioni che riguardano:

• fabbricati strumentali: se la locazione è effettuata da soggetti passivi d’IVA, l’importo è l’1% del canone annuo;

• fondi rustici: l’importo è dello 0,50% sempre moltiplicato per il numero di annualità.

Ci sono poi i contratti che riguardano i canoni concordati con gli immobili situati in Comuni ad alta densità abitativa; in questi casi è possibile ottenere una riduzione del 30% sulla base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro.

Se l’inquilino versa una cauzione nel momento della firma del contratto, non è necessario pagare nessuna imposta di registro su tale anticipo; se però la somma è depositata da un terzo soggetto estraneo al rapporto di locazione, allora è obbligatorio pagare il tributo nella misura dello 0,50%.

Per i contratti d’affitto con durata pluriennale, l’imposta di registro può essere versata tutta al momento della registrazione oppure pagata ogni anno entro 30 giorni dalla data di scadenza.

 

Imposta di bollo

Si tratta di una marca da bollo del valore di 16 euro da applicare ogni quattro facciate del contratto e comunque ogni 100 righe. Nel caso siano presenti planimetrie da allegare, è sufficiente apporre una marca da bollo da 1 euro per ciascun disegno. Naturalmente dovendo depositare due copie del contratto, tali spese devono essere considerate raddoppiate.

I bolli vanno pagati al momento della prima registrazione del contratto e in caso di successivi aggiornamenti convenuti tra le parti.

Per i contratti registrati in via telematica, c’è la possibilità di effettuare il pagamento anche attraverso addebito su conto corrente bancario o postale.

Come per le imposte di registro, il pagamento dovrebbe essere suddiviso in parti uguali tra proprietario ed inquilino. È però prassi comune che il locatore richieda per iscritto che l’imposta di bollo venga pagata interamente dal conduttore.

 

Imposta sul canone di locazione

L’imposta sul canone di locazione grava esclusivamente sul proprietario dell’immobile che dovrà dichiarare all’Agenzia delle Entrate il reddito derivante dagli affitti percepiti. Potrà scegliere tra due diversi regimi: fiscale ordinario o cedolare secca.

 

Le tasse che deve versare l’inquilino

Passando al discorso riguardante le imposte che deve pagare l’inquilino di un immobile, sono due e precisamente: TASI e TARI.

 

Pagamento della TASI

La TASI è un’imposta che grava sia sul proprietario che sull’affittuario. Quest’ultimo, in generale, deve provvedere a versare una quota che oscilla tra il 10% e il 30% dell’importo complessivo sulla base dell’aliquote di riferimento per l’anno in corso stabilite dal Comune.

È importante fare una fondamentale distinzione tra inquilino residente e chi invece non ha effettuato nessun trasferimento di residenza. Nel primo caso è prevista l’esenzione della TASI in quanto la casa viene considerata come abitazione principale del locatario. In queste situazioni l’imposta spetterà solamente al proprietario dell’immobile in base alle aliquote fissate dal Comune.

L’esenzione di cui sopra non è però prevista per le abitazioni considerate di lusso e precisamente per le seguenti categorie catastali:

• A/1: unità immobiliari situate in zone di pregio e con caratteristiche costruttive di livello superiore alle comuni abitazioni di tipo residenziale;

• A/8: ville;

• A/9: castelli e palazzi con grande valore storico e artistico.

In queste situazioni l’inquilino dovrà versare la TASI nella percentuale compresa tra il 10% e 30% dell’importo totale, secondo l’aliquota fissata dall’amministrazione comunale.

 

Pagamento della TASI per gli affitti brevi

Tutti i contratti di locazione con una durata uguale o inferiore a 6 mesi nell’arco dello stesso anno solare, sono considerati affitti brevi. In questi casi l’inquilino è esente dal pagamento della TASI che spetterà unicamente al proprietario o all’usufruttuario dell’immobile.

Per fare un semplice esempio: nel caso un appartamento venga affittato per 8 mesi da un inquilino e per i successivi 4 mesi da un altro soggetto, la TASI sarà pagata nel primo caso anche dall’affittuario e nel secondo interamente e solamente dal proprietario.

 

Esenzioni e sconti TASI sugli affitti

Ci sono casi in cui si possono ottenere sostanziali sconti sull’imposta. Uno di questi riguarda gli immobili a canone concordato in cui la tassa verrà pagata con uno sconto pari al 25%.

Nelle situazioni in cui la casa è presa in affitto attraverso contratti di comodato d’uso tra parenti di primo grado, è possibile godere di una riduzione del 50% della base imponibile per il calcolo della TASI.

Altro caso di esenzione riguarda gli studenti universitari fuori sede che affittano un immobile. Anche se non hanno effettuato nessun trasferimento di residenza, sono esonerati dall’obbligo di pagamento dell’imposta che spetterà al solo proprietario.

 

Pagamento della TARI

L’altra imposta che spetta all’inquilino è la tassa rifiuti. In linea di massima l’imposta è pagata da chi detiene l’immobile e produce la spazzatura, quindi l’affittuario. Bisogna però tenere in considerazione la variabile della durata del contratto di locazione.

Per i contratti brevi di durata uguale o inferiore ai 6 mesi, l’onere spetta solamente al proprietario dell’immobile; in caso contrario sarà invece l’inquilino a dover pagare il tributo.

La TARI è una tassa composta da una quota fissa e una variabile. La prima parte si calcola moltiplicando la superficie dell’immobile sommata a quella di pertinenza con una tariffa unitaria in base al numero di occupanti. Se nell’immobile vivono più soggetti, viene considerato il numero presente nei dati anagrafici del Comune. In mancanza di tale informazione si determina il numero di occupanti per via presuntiva in rapporto alla superficie calpestabile secondo questa classificazione:

• da 0 e 45 metri quadri: 1 occupante;
• da 46 e 60 metri quadri: 2 occupanti;
• da 61 e 75 metri quadri: 3 occupanti;
• da 76 metri quadri e oltre: 4 occupanti;

La quota variabile tiene conto della quantità di rifiuti prodotti ed è costituita da un valore assoluto stabilito in base al numero degli occupanti e non deve essere moltiplicato per la superficie dell’utenza. Sommando le due quote si ottiene l’imposta da versare.

Le scadenze di questa tassa non sono uguali per tutti i contribuenti ma variano in base al Comune di residenza. La TARI può essere pagata in un’unica soluzione oppure in tre diverse rate: il primo acconto si deve versare solitamente entro aprile, il secondo entro la fine di luglio e l’ultimo entro la fine dell’anno.

 

Cosa succede se l’inquilino non paga la TARI?

Nel caso di ritardi nel pagamento della TARI scatta una sanzione amministrativa che, grazie al ravvedimento operoso, potrà essere sanata con un notevole sconto su sanzioni e interessi. Più il pagamento viene effettuato in tempi brevi minore sarà la sanzione.

Se anche a seguito delle ripetute richieste di pagamento del Comune, l’inquilino continua a non pagare la tassa sui rifiuti, si macchia di illecito tributario e sarà soggetto a sanzioni particolarmente severe.

Il Comune potrà anche chiedere l’esecuzione forzata attraverso un concessionario per la riscossione e con  l’emissione di cartelle esattoriali per il soddisfare in modo coatto il proprio diritto di creditore nei confronti dell’inquilino moroso, procedendo, all’occorrenza, anche al pignoramento dei suoi beni.

In ogni situazione di mancato pagamento della TARI dovrà risponderne l’inquilino, naturalmente con regolare contratto di locazione, e mai il proprietario.

 

Spese di gestione e manutenzione dell’immobile

Un argomento che molto spesso porta a lunghe discussioni è la suddivisione delle spese per la gestione e manutenzione dell’immobile tra proprietario e inquilino. È buona cosa sapere con esattezza quali spese sono di competenza del primo e quello che invece deve essere a carico del secondo.

La legge che regolamenta questo aspetto è la 392/78 del Codice Civile. In particolare l’articolo 1.576 c.c., stabilisce con chiarezza che tutte le riparazioni reputate necessarie (tranne le opere di piccola manutenzione) sono a carico del locatore. Al conduttore spetteranno le spese per la manutenzione ordinaria degli oggetti mobili.

In pratica tutte le, cosiddette opere di manutenzione straordinaria, sono a carico del proprietario dell’immobile, mentre quelle di manutenzione ordinaria le deve pagare l’inquilino. Spesso però, tale differenziazione, lascia adito a qualche dubbio tanto che si è dovuto intervenire a livello legislativo con la legge sopra citata.

Ci sono differenze tra le opere che riguardano la parte interna e quella esterna dell’immobile. Vediamo di seguito nel dettaglio, in base alla normativa vigente, cos’è di pertinenza del proprietario e, invece, ciò che deve pagare l’inquilino.

Il proprietario deve sostenere le spese per le seguenti opere riguardanti la parte interna dell’immobile affittato:

• sostituzione integrale pavimentazione e altri tipi di rivestimenti;
• manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento;
• il 10% delle spese per il servizio di portierato (lo stipendio del portiere ed eventuali sostituti);
• il 10% delle spese per la manutenzione ordinaria della guardiola;
• la totalità dei costi per la manutenzione straordinaria della guardiola;
• costi per l’eventuale servizio di pulizia (appalto ad una società o assunzione di addetti);
• tutti i costi per l’acquisto di macchinari e strumenti per la pulizia.

Per quel che riguarda le parti esterne dell’immobile al proprietario competono:

• tassa per occupazione di suolo pubblico (imposta da versare nel caso di opere di manutenzione che prevedono il montaggio di impalcature o l’impiego di particolari mezzi);
• installazione e manutenzione dell’eventuale ascensore;
• installazione e manutenzione degli impianti di illuminazione (compresi citofoni, sistemi di allarme e videosorveglianza);
• installazione, sostituzione e manutenzione impianti di riscaldamento e condizionamento;
• installazione, sostituzione e manutenzione sistema antincendio;
• installazione e manutenzione impianto televisivo centralizzato;
• sostituzione delle grondaie, colonne di scarico e sifoni;
• manutenzione del tetto;
• manutenzione straordinaria della rete fognaria;
• installazione e sostituzione delle serrature;
• installazione di tutte le attrezzature riguardanti le parti comuni (caselle postali, bidoni rifiuti, cartelli di segnalazione, tappeti e oggetti di arredamento).

Dopo questa interminabile lista di oneri che spettano al proprietario, vediamo invece quali spese deve sostenere l’inquilino iniziando con quelle pertinenti alle parti interne dell’abitazione:

• manutenzione ordinaria pavimenti, rivestimenti, infissi, impianto di riscaldamento, illuminazione e sanitario;
• tinteggiatura delle pareti e verniciatura di parti in legno e metallo (balconi, ringhiere, ecc.);
• sostituzione chiavi e serrature;
• sostituzione vetri;
• il 90% dello stipendio del portiere, dell’indennità sostitutiva e del costo di manutenzione ordinaria della guardiola;
• costi per eventuali addetti per la pulizia all’interno dell’appartamento e relativi materiali;
• spese per la disinfestazione all’interno dell’appartamento.

Per quando riguarda la parte esterna dell’immobile anche l’inquilino deve contribuire a questi costi:

• tassa occupazione suolo pubblico per l’installazione di un passo carraio;
• manutenzione ordinaria ascensore, ispezione, collaudo e la spesa per i consumi elettrici;
• manutenzione ordinaria impianto comune di illuminazione, allarme, videosorveglianza, ecc.;
• manutenzione ordinaria per l’impianto di riscaldamento e climatizzazione;
• manutenzione ordinaria impianto antincendio e spese per l’ispezione, collaudo e ricarica estintori;
• manutenzione ordinaria impianto televisivo centralizzato;
• lettura contatori.

 

Spese per le bollette

Infine non rimane che analizzare il discorso riguardante le spese per le utenze e i consumi. La questione è molto semplice e le situazioni che si possono verificare sono sostanzialmente due:

• utenze intestate al proprietario;
• utenze intestate all’inquilino.

A prescindere dai casi, è ovvio che i consumi periodici di acqua, gas, elettricità e telefono devono essere pagati da chi li consuma e quindi dall’affittuario. C’è solo da specificare che nel caso tutte le utenze siano ancora intestate al locatore, quest’ultimo le dovrà pagare e successivamente richiedere il rimborso. Al contrario sarà direttamente l’inquilino a provvedere al pagamento delle varie bollette.

 

Cosa succede se l’inquilino non paga spese e bollette?

Un fatto importante da sottolineare è ciò che può succedere in caso di affittuario moroso. L’inquilino ha due mesi di tempo per adempiere alle richieste di pagamento da parte del padrone di casa.

È bene che tali richieste siano formalizzate per iscritto per evitare inutili contestazioni. Se l’affittuario non paga gli oneri accessori e i rimborsi per le bollette entro i termini previsti, può anche subire lo sfratto.

La condizione minima perché ciò avvenga è che il valore della morosità sia superiore a due mensilità.

 

Conoscere tasse e spese da sostenere per evitare spiacevoli sorprese

Le spese per l’affitto spesso sono già molto onerose da sostenere perciò, per essere sicuri di rientrare nel budget previsto, è bene considerare con molta attenzione le imposte da dover versare al momento dell’atto di registrazione del contratto, quelle da erogare al Comune di residenza e la lunga lista di eventuali spese di gestione e manutenzione.

Spesso si pensa che andando a vivere in affitto ci si debba preoccupare solo delle bollette e delle tasse: in realtà una voce che incide sui costi finali sono le spese condominiali e altri oneri a carico dell’inquilino che è bene conoscere proprio per evitare spiacevoli sorprese e disguidi.