L’abuso edilizio si concretizza nel momento in cui un immobile viene costruito senza autorizzazione o in difformità all’autorizzazione concessa, stiamo parlando della mancanza del permesso di costruire con cui l’amministrazione comunale autorizzerebbe la costruzione previa verifica che quest’ultima rispetti le norme relative alla pianificazione urbanistica, a quella edilizia ed igienico-sanitaria.

L’abuso si può concretizzare anche quando si effettuano dei lavori di ristrutturazione straordinaria su un immobile già esistente senza averlo dichiarato all’Ente incaricato a ricevere le comunicazioni (Comune ove è ubicato l’immobile oggetto della ristrutturazione). Vi sono abusi cosiddetti sanabili, cui si può porre rimedio effettuando una Sanatoria, e altri che non è in alcun modo possibile mantenere, perciò bisognerà ripristinare i locali allo stato originario.

Quando si acquista un immobile, o si ha la fortuna di ereditarne uno, è sempre consigliabile verificare che tutto sia conforme a quanto depositato al Comune e al Catasto. Può essere preferibile affidarsi ad un professionista, architetto geometra o ingegnere, che sappia muoversi più facilmente tra gli Uffici e gli incartamenti depositati.

Se sei interessato all’acquisto di un immobile venduto all’asta, invece, è la perizia stessa depositata unitamente all’avviso di vendita presso il Tribunale competente che evidenzia la presenza o meno di abusi edilizi ed anche la possibilità di poter sanare o meno degli stessi. In questo caso, la vendita dell’immobile non è impedita e si può procedere anche con la richiesta di mutuo da parte dell’aggiudicatario, l’unico vincolo a cui il nuovo proprietario dovrà far fronte nei successivi 120 giorni dall’acquisto è quello di sanare tutti gli abusi.

Indice:

• Quali sono gli abusi edilizi?
• Gli abusi edilizi non sanabili
• Gli abusi edilizi sanabili
• Le categorie di un abuso edilizio
• Le conseguenze di un abuso edilizio
• Come Regolarizzare l’abuso edilizio?

 

Quali sono gli abusi edilizi?

Innanzitutto, va detto che il problema degli abusi edilizi è molto diffuso e, soprattutto, gli immobili costruiti prima dell’ultimo ventennio presentano problematiche varie, sia perché i progetti depositati in fase di costruzione potevano non essere così precisi, sia perché in corso di costruzione poteva accadere che si effettuassero dei cambiamenti e questi non venissero registrati.

E’ anche possibile che i vari proprietari di un immobile abbiano, nel corso degli anni, effettuato dei lavori senza preoccuparsi di segnalare le modifiche agli Enti preposti. La legge è molto chiara e permette che alcune difformità siano sanabili, o tollerate entro un certo limite, che corrisponde al 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo, ciò è valido con riferimento al mancato rispetto delle altezze, dei distacchi, della cubatura e della superficie coperta di ogni singolo immobile.

Questa misura è chiaramente prevista perché è tollerato che vi siano delle piccole irregolarità geometriche, magari nella collocazione di un impianto elettrico e idraulico o nella costruzione di un muro, che potrebbe essere un po’ storto. Questi difetti non vanno ad inficiare l’agibilità dell’immobile e, se non contrastano col piano regolatore del Comune, sono tollerati.

 

Gli abusi edilizi non sanabili

Gli abusi non sono in alcun modo sanabili quando non rispondono al requisito della doppia conformità. Infatti, per poter essere autorizzati dal Comune, le opere effettuate devono essere rispondenti alla normativa vigente al momento della realizzazione, nonché alla normativa in corso al momento della richiesta di sanatoria. Per esempio, tutte le costruzioni abusive non sono sanabili. Costruire un immobile senza il permesso di costruzione e senza il consenso del Comune è sicuramente il caso più grave. In questo caso infatti bisognerà demolire l’immobile, ripristinando i luoghi allo stato originario.

In casi particolari, nonostante un abuso sia insanabile, il Comune potrebbe decidere di non far procedere alla demolizione dell’opera abusiva; questo avviene in rari casi, in linea generale, è consentito dai tecnici comunali in quei casi in cui il ripristino allo stato primitivo potrebbe compromettere l’agibilità dell’intero edificio. Se l’edificio dovesse diventare instabile all’esito del ripristino, avremmo una situazione ben più grave che non quella di  concedere il benestare per l’opera abusivamente costruita. In questo caso, la sanzione da pagare sarà pari al doppio del costo previsto per l’abbattimento.

 

Gli abusi edilizi sanabili

Sono sanabili gli abusi che non contrastano con il piano regolatore del Comune. Esempi di abusi sanabili sono l’abbattimento di un tramezzo, la creazione di una tettoia in terrazzo (se rispetta determinate misure), l’apertura di una porta interna. Tutti gli abusi di lieve entità, entro il 2% di difformità rispetto al titolo abilitativo, sono tollerati dalla legge. In tutti gli altri casi di difformità bisognerà procedere a seconda dei casi:

• chiedendo un permesso di costruire in sanatoria, ciò nei casi in ci siano stati realizzati lavori ove necessitava questo titolo (permesso di costruire);

• chiedendo una sanatoria, questo nel caso in cui gli interventi siano stati realizzati senza, o in difformità rispetto alla Segnalazione certificata di inizio attività edilizia (la SCIA), per quei lavori che non rientrano né in edilizia libera né in quella per cui ci vuole il permesso di costruire;

• presentando una CILA tardiva.

Solo dopo aver sanato l’abuso, sarà possibile per il proprietario procedere alla vendita dell’immobile, anche per poter usufruire delle detrazioni fiscali sarà necessario aver ripristinato la regolarità.

 

Le categorie di un abuso edilizio

A seconda delle difformità, sono previste diverse tipologie di abusi:

• abuso totale, questo caso si verifica quando le opere di costruzione avvengono in assenza di qualsivoglia titolo abilitativo;

• abuso sostanziale, è il caso in cui la costruzione è totalmente diversa, per caratteristiche di costruzione o destinazione d’uso rispetto ai permessi concessi, oppure si verifica un abuso sostanziale se sono state operate variazioni essenziali a quanto previsto dal permesso ottenuto;

• abusi minori, tutti gli altri casi in cui sono stati operati interventi in modo differente da quelli autorizzati e che incidono su elementi non essenziali.

Il Testo Unico dell’Edilizia, all’art. 38, prevede inoltre il caso di abusitivà sopravvenuta. Ciò si verifica quando un’opera di costruzione viene realizzata sulla base di un permesso che poi viene annullato. In questa situazione, si procederà per prima cosa verificando se la procedura amministrativa concernente l’autorizzazione presentava dei vizi e, nel caso, si potrà sanare l’abuso derivato dall’annullamento mediante la concessione di un nuovo permesso. Se non sarà attuabile la concessione di un nuovo permesso, l’abuso permarrà e bisognerà procedere con la demolizione di quanto costruito. Se la riduzione in ripristino non dovesse essere attuabile per cause tecniche, sarà possibile pagare una sanzione pecuniaria pari al valore delle opere eseguite abusivamente e non demolire.

 

Le conseguenze di un abuso edilizio

L’Ufficio Tecnico del Comune competente procederà a verificare che gli interventi edilizi siano avvenuti in presenza del permesso e/o che gli interventi siano conformi al permesso concesso. Nel caso in cui venga accertato un abuso, l’Ufficio comunale procederà ad ingiungere al proprietario, o al responsabile dei lavori, la demolizione o la rimozione dell’opera. Il ripristino dello stato dei luoghi come in origine dovrà avvenire entro 90 giorni dal ricevimento dell’ingiunzione. Se il proprietario non dovesse procedere al ripristino, il bene e il suolo su cui è stata realizzata la costruzione abusiva verranno acquisiti gratuitamente dal Comune. Il proprietario perderà pertanto ogni diritto sul bene. L’unico limite affinché ciò si perfezioni è che l’area acquisita non debba essere superiore a dieci volte la superficie totale costruita abusivamente. Inoltre, oltre al perdere la proprietà del terreno e dell’immobile costruito, il proprietario si rende colpevole di un reato contravvenzionale, che è punito con l’arresto e con una multa che può essere superiore a 50.000 euro.

Le sanzioni previste nel dettaglio:

• demolizione dell’opera irregolare e ripristino dello stato dei luoghi;

• acquisizione gratuita del terreno e dell’opera da parte del Comune nel caso di non avvenuta demolizione nei termini;

• pagamento di una sanzione amministrativa, in alternativa alla demolizione, calcolata in base all’entità dell’abuso o all’incremento del valore del bene post lavori. In caso di mancata dichiarazione di inizio lavori, o in caso di difformità tra i lavori svolti e quelli dichiarati, la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’edificio a seguito della realizzazione delle opere stesse e, comunque, in misura non inferiore ad euro 516,00;

Nel caso in cui la sanatoria dell’abuso sia attuabile occorrerà versare il contributo di costruzione pari al doppio di quello che si sarebbe pagato con la dichiarazione effettuata prima dei lavori.

Nei casi in cui incorra un reato penale, sono previste le seguenti condizioni, in particolare:

• ammenda fino a 10.329 euro, in caso di inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive stabilite per legge;

• arresto fino a due anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro, nei casi in cui i lavori siano stati eseguiti in totale difformità o in assenza dei permessi previsti. Una pena simile si applica anche nel caso in cui non si rispetti l’ordine da parte del Comune di sospendere i lavori;

• arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.646 euro, per la lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio;

• arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro, per la realizzazione di opere edilizie in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, paesaggistico, archeologico, ambientale, in assenza di permesso o in difformità dal titolo abilitativo edilizio.

 

Come Regolarizzare l’abuso edilizio?

L’opzione principale è quella della sanatoria edilizia, in base al tipo di abuso, mediante il pagamento delle sanzioni previste.

La seconda opzione è quella del condono edilizio. Quella del condono è una procedura eccezionale che è stata prevista dal Governo italiano tre volte nel corso degli ultimi quarant’anni. Per ora non sono previsti altri condoni, pertanto questa via non può essere presa considerazione.

Se si è conoscenza della presenza di un abuso edilizio su un immobile di proprietà, ovvero se si sta pensando di effettuare dei lavori di ristrutturazione, prima di avviarli, è consigliabile di rivolgersi ad un professionista del settore che possa divincolarsi facilmente nei meandri di questo mondo ai più sconosciuto.

Sicuramente sarà opportuno capire con anticipo quali lavori possono essere realizzati e quali no, per non rischiare di dover demolire tutto successivamente. Quindi spendere soldi per costruire, spendere soldi per sanare l’abuso, spenderne altri per la sanzione e sempre che il tutto sia sanabile.

A tutti piacerebbe realizzare una piscina nel proprio giardino, o ampliare un lato della casa chiudendo il terrazzo e creando una stanza in più, ma, prima di attuare ciò, sarebbe meglio chiedere le opportune autorizzazioni al Comune per evitare in futuro problemi più gravi, come quelli che abbiamo descritto in questo articolo.