Al fine di realizzare alcuni interventi di ristrutturazione, o opere di intervento manutentivo potrebbe essere necessario munirsi di una particolare autorizzazione dagli Enti preposti.

La SCIA, acronimo che sta per Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è la denuncia con la quale le imprese dichiarano di iniziare, modificare o cessare un’attività produttiva, l’ambito può essere relativo all’esercizio dell’attività imprenditoriale, artigianale o commerciale. La SCIA è necessaria quando si devono svolgere dei lavori di manutenzione straordinaria, in particolare lavori che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, solai, pilastri, ecc.), per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio Civile, tale documento dovrà contenere le informazioni relative ai lavori di manutenzione straordinaria da svolgere e verrà trasmesso all’Ente preposto.

Al fine di rendere più snella la procedura burocratica, e sappiamo bene quanto la burocrazia italiana ne abbia bisogno…, ciò che la legge 122/2010 aveva cominciato con la modifica all’art. 19 legge 241/90, si è proceduto ad attuare nuove norme sul procedimento amministrativo, sostituendo la DIA (denuncia di inizio attività) con la SCIA (Segnalazione Certificata di inizio Attività). Il decreto legislativo 126/2016 e il decreto legislativo 222/2016 (decreto SCIA 2) hanno portano a conclusione l’iter di snellimento.

In poche parole, si è provveduto a semplificare, ma soprattutto a uniformare a livello nazionale le pratiche necessarie per l’avviamento di un’attività o per l’effettuazione di alcuni lavori edilizi da realizzare nella propria abitazione, chiarendo nello specifico quali opere richiedono la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Indice:

• Chi può richiedere la SCIA
• Quando è necessario presentare la SCIA
• Scia in alternativa al permesso di costruire
• Modalità di presentazione della SCIA
• Quanto costa la SCIA e quando si deve presentare

 

Chi può richiedere la SCIA

In ambito edilizio, la SCIA può essere richiesta dal proprietario, da chi gode di un diritto reale sugli immobili oggetto di ristrutturazione, residenziali o rurali di qualsiasi categoria catastale e sulle loro pertinenze (usufrutto, abitazione o superficie), l’amministratore di condominio (sulle sole parti comuni dello stabile), il promittente acquirente e l’enfiteuta (per la costruzione di fabbricati rurali).

La presentazione della SCIA non è prevista per colui che abbia il solo possesso dell’immobile, salvo espressa autorizzazione del proprietario (ad esempio l’inquilino, se è previsto da contratto di locazione).

Si presenta la domanda all’Ente preposto, con il supporto di un professionista, unitamente alla documentazione necessaria. Alla SCIA verrà assegnato un numero di protocollo, i lavori effettivi potranno invece cominciare dopo 30 giorni dalla denuncia (nel caso dell’edilizia, 60 gg negli altri ambiti).

L’Ente incaricato ha a disposizione quel periodo di tempo per controllare la dichiarazione, quindi richiedere eventuale documentazione che ritenga necessaria, ovvero valutare la domanda non idonea, richiedere altre modifiche o integrazioni.

Una volta decorsi i 30 giorni dalla presentazione della domanda, si potranno avviare i lavori, a questo punto l’Amministrazione non potrà più sospenderli, salvo che la SCIA presentata non contenga informazioni non veritiere, o di pericolo per la tutela dell’interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale. Solo in questi casi, e con atto motivato, si potranno sospendere i lavori, fino a che l’interessato non si conformi alle direttive. Il professionista potrebbe essere segnalato al proprio Ordine in caso di dichiarazioni mendaci.

Se la SCIA dovesse essere respinta, sarà possibile presentare una nuova domanda. Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con documentazione predisposta dal professionista incaricato, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle norme urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali permessi prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico, ambientali e dalle altre normative di settore, ovvero sarà possibile dichiarare le variazioni non essenziali sul progetto iniziali non comunicate ad inizio lavori, ma operate in corso.

 

Quando è necessario presentare la SCIA

Gli interventi che si possono realizzare, nel rispetto delle norme urbanistiche e dei regolamenti edilizi presenti, sono i seguenti:

• interventi di manutenzione straordinaria relativamente a parti strutturali degli immobili o i prospetti (articolo 3, comma 1, lettera b);

• interventi di restauro e risanamento conservativo relativamente a parti strutturali degli immobili (articolo 3, comma 1, lettera c);

• interventi di ristrutturazione edilizia, ove non serva il permesso di costruire e che non comportino modifiche volumetriche dell’edificio, cambio di destinazione d’uso nei centri storici (zone omogenee A), cambio della sagoma degli edifici vincolati a norme paesaggistiche;

• interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c)

 

SCIA in alternativa al permesso di costruire

Con la sola Segnalazione certificata d’inizio attività, detta in questi casi Super SCIA, che ha sostituito la Super DIA, senza necessità di avere particolari permessi di costruire, si possono effettuare interventi che comportano:

• la ristrutturazione che implica modifiche sostanziali, come variazioni alla volumetria e ai prospetti, cambio di destinazione d’uso degli edifici compresi nelle zone omogenee A (centri storici), cambio di sagoma degli edifici vincolati , comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli paesaggistici;

• la realizzazione di opere di nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi e accordi negoziali che contengono precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;

• la realizzazione di nuove costruzioni che realizzano precise disposizioni plano volumetriche provenienti da norme urbanistiche generali.

Le Regioni possono inoltre prevedere altri interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività, diversi da quelli sopra indicati e prevedere il contributo di costruzione (definendo espressamente criteri e parametri per la relativa quantificazione). Le Amministrazioni sono tenute a uniformarsi alle direttive nazionali in merito alla documentazione necessaria per la presentazione della SCIA, nonché alla modulistica che sarà uguale su tutto il territorio italiano. Tutte le informazioni devono essere reperibili sul sito internet dell’Amministrazione, pena la mancata possibilità per l’Ente di chiedere altra documentazione non già indicata.

 

Modalità di presentazione della SCIA

Il professionista incaricato dall’avente diritto (proprietario o altri soggetti esposti ad inizio articolo) presenta allo Sportello Unico la modulistica compilata, l’elaborato contenente le indicazioni delle opere da realizzare conformemente agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nel rispetto delle norme igienico-sanitarie e di sicurezza.

Il professionista, in base alle opere da realizzare, si occuperà di acquisire gli atti e i pareri d’idoneità degli altri Enti previsti, ciò dove la normativa vigente ne preveda l’allegazione alla domanda (con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia e delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria), essi sono comunque sostituiti dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti previsti dalla legge, dagli strumenti urbanistici approvati o adottati e dai regolamenti edilizi, da produrre a corredo della documentazione, salve le verifiche successive degli organi e delle amministrazioni competenti.

La domanda con tutti gli allegati dev’essere presentata mediante deposito telematico (non è previsto l’invio con altre modalità, né raccomandata né fax).  La segnalazione certificata di inizio attività deve indicare altresì i dati dell’Impresa che metterà in atto i lavori sull’immobile. Nulla impedisce di cambiare in fase di lavorazione la Ditta esecutrice.

La SCIA ha una durata massima di efficacia pari ad anni tre. Se i lavori non dovessero terminare in tale tempo, occorrerà presentare una nuova SCIA. Il soggetto interessato dovrà in ogni caso comunicare allo Sportello Unico dell’Ente di competenza la data di ultimazione dei lavori.

La sussistenza del titolo è provata con la copia della segnalazione certificata di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della segnalazione, l’elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l’attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari.

Ultimato l’intervento, il progettista, o un tecnico abilitato, rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo Sportello Unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la segnalazione certificata di inizio attività. Contestualmente presenta ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni di classe.

 

Quanto costa la SCIA e quando si deve presentare

I costi dei professionisti, dell’Impresa che effettuerà i lavori, dell’Ingegnere che redigerà il progetto e presenterà la SCIA, nonché dell’ottenimento dei vari permessi occorrenti, dipenderanno dai lavori da effettuare. Stiamo parlando di opere edilizie considerevoli e variegate, pertanto è pressocché impossibile quantificare un costo medio.

E’ importante sapere che sarebbe preferibile avviare la pratica rispettando le tempistiche previste dalla legge, al fine di evitare brutte sorprese. Infatti, la SCIA dev’essere presentata prima dell’inizio dei lavori (almeno 30 giorni prima in ambito edilizi), altrimenti si dovranno sostenere ulteriori costi relativi alle sanzioni pecuniarie previste. Se la dichiarazione avviene durante la realizzazione dei lavori, si deve presentare una SCIA tardiva e la sanzione ammonta ad euro 333,33, se la SCIA viene presentata a lavori ultimati, viene detta SCIA in sanatoria e la tardività della richiesta costerà ben euro 1.000,00.

Tralasciando questi costi ulteriori, si potrebbe incorrere in un problema ben peggiore. Infatti, se le opere realizzate non rispettano le norme urbanistico-edilizie o il piano regolatore del Comune, non sarà possibile sanare l’abuso edilizio e, pertanto, sarà necessario ripristinare l’immobile e demolire ciò che si è costruito.

Se le opere sono ritenute attuabili dal Comune, bisognerà pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione (spese da versare al Comune per realizzare opere e infrastrutture a servizio del vostro immobile, ad esempio, fognature, illuminazione, parcheggi necessarie quando si realizza un edificio).

E’ importante gestire il tutto nel miglior modo possibile, considerate che, nel caso un giorno vogliate vendere il vostro immobile, sarà necessario garantire la conformità urbanistica ed edilizia, se questo non è possibile, sarà impossibile compravendere l’immobile sino al ripristino dello stesso. Le tempistiche per il ripristino potrebbero rivelarsi molto lunghe e onerose, per cui meglio occuparsi della presentazione della SCIA quanto prima.