Sono passati ormai otto anni dall’introduzione della cedolare secca e se facciamo un bilancio, oggi possiamo affermare che, seppure forse non ha raggiunto l’obiettivo principale di far emergere i contratti in nero, certamente ha pian piano conquistato la maggior parte dei proprietari italiani.

Alla luce del nuovo Report Solo Affitti sulle locazioni 2019, sono 9 su 10 i proprietari che preferiscono il regime di cedolare secca al tradizionale regime Irpef, che rimane, al massimo, la scelta per chi stipula contratti a canone libero.

Infatti, possiamo ritenere che l’impennata della cedolare secca sia sicuramente merito anche dell’introduzione di un’aliquota fortemente agevolata, al 10%, sui contratti a canone concordato.

Tanto che la proposta avanzata per un po’ di tempo di alzare l’aliquota al 12,5% aveva già allarmato i numerosi proprietari che applicano l’aliquota più bassa.

Ma per chi ha ancora dei dubbi o non conosce bene questo meccanismo, andiamo a spiegare nel dettaglio
 

Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca sugli affitti è un regime impositivo, facoltativo e alternativo, rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione dei proventi da locazione ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

In parole più semplici: un modo per tassare quanto guadagnato ogni mese affittando casa in modo differente rispetto al sistema a scaglioni dell’IRPEF, ovvero quello che resta valido per tassare gli altri redditi.

Proviamo ad individuarne le sostanziali differenze…
 

1. ALIQUOTA FISSA VS ALIQUOTA VARIABILE

Già il nome definisce come nel caso della cedolare secca, l’aliquota con cui andremo a tassare il guadagno sarà fissa (secca) e determinata, non dalla particolare situazione reddituale del contribuente, ma soltanto dal tipo di contratto stipulato:

• 21% per i contratti liberi;
• 10% per i contratti a canone concordato.

L’Irpef, invece, ha un sistema di funzionamento molto diverso. È un’imposta progressiva, più si guadagna più si paga in base ai, cosiddetti, scaglioni di reddito. Ci sono aliquote che partono dal 23% a salire: ognuna di queste aliquote si applica ad un determinato scaglione.

Queste le attuali aliquote previste:

Scaglioni di reddito in euro	Aliquote IRPEF
Fino a 15.000	23%
Da 15.001 a 28.000	27%
Da 28.001 a 55.000	38%
Da 55.001 a 75.000	41%
Oltre 75.000	43%

Facciamo un esempio di contratto a canone libero:

• Reddito imponibile da lavoro di un proprietario: € 15.000
• Canone di locazione (contratto libero): € 7.800

Scegliendo il regime ordinario a gli scaglioni Irpef il proprietario dovrà sommare ai 15.000 euro guadagnati, amche il reddito da locazione, con una deduzione del 5%.

• Canone imponibile: € 7.800 – 5%= € 7.410

Calcolo IRPEF:

• € 15.000 X 23% = € 3.450
• € 7.410 X 27% = € 2.000

Possiamo considerare questi 2.000 euro come l’incidenza dell’IRPEF sul reddito da locazione.

• Canone netto: € 7.800 – 2.000 = € 5.800 di reddito netto da locazione.

 

Facciamo lo stesso esempio ma con un contratto a cedolare secca:

Se per lo stesso contratto il proprietario optasse per la cedolare secca, non servirebbe sapere quale sia il suo reddito personale, perché al canone annuo di locazione di euro 7.800,00 (senza alcuna deduzione, in questo caso il ricavo  viene considerato al 100%) si applicherà l’aliquota fissa dell’imposta sostitutiva:

• Euro 7.800,00 x 21% = 1.638,00 (imposta da versare).
• Canone netto: € 7.800 – 1.638 = € 6.162 di reddito netto da locazione.

L’esempio comporterebbe qualche calcolo diverso in caso di contratto a canone concordato.

 

Proviamo con un contratto a canone concordato in regime ordinario IRPEF:

• Reddito imponibile da lavoro del proprietario: € 15.000
• Reddito da locazione (contratto a canone concordato): € 7.400
• Canone imponibile: € 7.400 – 33,5%= € 4.921

Calcolo IRPEF:

• € 15.000 X 23% = € 3.450
• € 4.921 X 27% = € 1.329

Possiamo considerare questi 1.329 euro come l’incidenza dell’IRPEF sul reddito da locazione.

• Canone netto: € 7.400 – 1.329 = € 6.071 guadagno netto.

 

Stesso esempio con un contratto a cedolare secca con canone concordato:

• Euro 7.400 x 10% = 740 (imposta da versare).
• Canone netto: € 7.400 – 740 = € 6.660 guadagno netto.

Ne deduciamo che indubbiamente l’utilizzo di un contratto a canone controdato, pur comportano un minore guadagno mensile, comporterà, alla fine dei conti, un maggiore guadagno e un netto risparmio fiscale in caso di cedolare secca.

 

2. MENO IMPOSTE DA PAGARE

La scelta del regime della  cedolare secca comporta che sul reddito escluso dall’Irpef non siano da pagare neanche:

• Le addizionali Irpef regionali e comunali.
• L’imposta di registro e di bollo per la registrazione del contratto.
• L’imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni.
• L’imposta per garanzie di terzi.

 

3. LE DETRAZIONI E LA DICHIARAZIONE ISEE

Il reddito da locazione sul quale si sceglie di optare per la cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo su cui calcolare l’Irpef e, pertanto, anche gli oneri deducibili e le detrazioni non saranno applicabili sul reddito in cedolare.

Cosa vuol dire?

Se un contribuente con un reddito da lavoro molto basso e un reddito da locazione assoggettato a cedolare secca, ha un bonus fiscale (ad esempio il 50% sulle ristrutturazioni o il 65% per il risparmio energetico) maturato negli anni precedenti, potrebbe finire col perdere parte di quel bonus fiscale.

Ad esempio:

• Quota annuale di Bonus fiscale derivante da ristrutturazione o risparmio energetico di 1.000 €
• Irpef a debito: 400 €
• Cedolare secca da versare: 500 €

In questo caso bonus fiscale di 1.000 € potrà essere utilizzato soltanto in detrazione dell’IRPEF a debito sul reddito da lavoro, andando a compensare  i 400 €  ma non la cedolare secca, se ne deduce che:

• Il contribuente dovrà comunque pagare 1 500 € della cedolare secca;
• Vedrà azzerata l’Irpef sul proprio reddito che da 400 € passerà a zero;
• Avanzeranno 600 € di bonus fiscale inutilizzato.

 

4. AGGIORNAMENTO ISTAT

Esercitare l’opzione della cedolare secca esclude l’applicabilità degli aggiornamenti Istat, possibili invece nel caso di regime Irpef, nella misura del 100% per i contratti a canone libero e al 75% per i contratti a canone concordato.

La Circolare 26/E esclude la possibilità di applicare l’aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più locatori la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell’aggiornamento Istat anche per gli altri locatori.

Per i primi tempi di applicazione della cedolare secca era, invece, possibile calcolare l’aggiornamento sulla quota di canone a carico del proprietario in regime Irpef. Successivamente, il legislatore ha semplificato calcoli e meccanismi non consentendo questa opzione piuttosto macchinosa.

 

5. QUANDO E’ POSSIBILE OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA

Abbiamo già detto che la cedolare secca è un regime fiscale opzionale e alternativo all’irpef: un diverso sistema per tassare i guadagni che derivano dalla locazione di un immobile. E’ possibile sfruttare la cedolare secca, soltanto, rispettando queste tre condizioni:

1. Il proprietario deve essere un soggetto privato;
2. L’immobile accatastato nella categoria A, escluso la A10 che venga locato per uso abitativo;
3. Inquilino privato, no società, che prende casa per scopo solo abitativo. Escluso quindi l’uso promiscuo.

 

6. CASI PARTICOLARI: DIVERSI PROPRIETARI PER LO STESSO IMMOBILE

In caso di contratto con più locatori, se non tutti optano per cedolare secca:

• L’imposta di bollo va versata al 100%;
• L’imposta di registro va calcolata sulla parte di canone imputabile, in base alle quote di possesso (versata per l’intero importo stabilito, nei casi di imposta minima). Es. immobile con 2 proprietari per ½ ciascuno l’imposta sarà l’1% del canone annuo.
• Rinuncia all’aggiornamento: completa anche da parte del locatore che non opta (non dovrà comunicarla)

 

7. COME OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA

Il proprietario che può e vuole optare per la cedolare secca deve:

• Comunicarlo all’inquilino;
• Comunicarlo all’Agenzia delle Entrate tramite la registrazione del contratto, e poi la proroga (conferma opzione);
• Versare l’acconto e il saldo dell’imposta dovuta nei termini previsti;
• Indicarlo nella dichiarazione dei redditi:

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno), il locatore può optare per la cedolare secca, nella seguente modalità:

• in sede di dichiarazione dei redditi (relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito);
• in sede di registrazione volontaria del contratto.

 

8. QUANTO DURA L’OPZIONE?

L’opzione viene esercitata con indicazione nel modello RLI presentato in sede di registrazione, o di proroga, e vincola il proprietario all’applicazione della cedolare per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga.

L’opzione può essere esercitata anche in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, mediante la presentazione del Modello RLI. In questo caso l’opzione vale per il residuo periodo di durata del contratto. È riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l’opzione è stata esercitata. La revoca dell’opzione viene effettuata attraverso la compilazione del modello RLI.

La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del Modello RLI entro il termine del versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità.

 

9. VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA

• Imposta sostitutiva (21% o 10%) più basse delle aliquote Ipref
• Non si applicano le aliquote per scaglioni di reddito, le addizionali regionale e comunale.
• Non si versa l’imposta di registro e di bollo.

 

10. SVANTAGGI CEDOLARE SECCA

• Non assoggettando il reddito ad Irpef, si potrebbero perdere eventuali detrazioni di imposta.
• Rinuncia all’aggiornamento ISTAT.
• Ai fini ISEE il reddito da locazione viene computato al 100%, con eventuali conseguenze sul calcolo di detrazioni varie che saranno riconosciute più basse.

 

11. CONCLUSIONE
Come detto e come calcolato la cedolare secca implica indubbiamente un minor esborso di tasse, la sua convenienza va valutata, però, caso per caso, tenendo in considerazione la situazione delle detrazioni Iperf, la dichiarazione Isee e valori patrimoniali specifici.