Un contratto di locazione viene stipulato tra il proprietario di un immobile e un affittuario al fine di concedere a quest’ultimo lo sfruttamento dell’abitazione, previo il pagamento di un importo periodico concordato tra le parti. Due sono gli aspetti di maggior rilevanza quando parliamo di affitto, vale a dire la durata del contratto e l’obbligo di registrazione.

Il rilevante confine temporale rappresentato dalla durata è pari a 30 giorni, al di sotto della quale si parla di locazione breve di tipo turistico che, in linea generale, non prevede la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. In realtà, ci sono una serie di requisiti da rispettare affinché tale opportunità possa essere sfruttata: l’immobile deve risultare un’abitazione civile appartenente alle classi catastali comprese da A1 ad A11 (con esclusione della sola A10), il limite di 30 giorni è da considerarsi nell’arco dell’anno per ogni affittuario sullo stesso immobile e il contratto deve avvenire solo tra soggetti privati.

Superata la durata dei 30 giorni, il proprietario è tenuto a registrare il contratto e, al contempo, versare l’imposta di bollo e di registro, a meno che non si scelga il cosiddetto regime della cedolare secca. I costi di registrazione possono variare in base al tipo di immobile, mentre l’imposta di registro viene suddivisa a metà tra proprietario e affittuario. La tassa è computata applicando un’aliquota fissa sul canone annuo e moltiplicata per il numero di annualità; varia da un minimo dello 0,50% per l’affitto di fondi rustici, e arriva al 2% per fabbricati ad uso abitativo e, in generale, per le altre tipologie di immobile.

Cosa accade se un contratto di locazione non viene registrato?

Lo scopo di questo articolo è proprio quello di dare una risposta a tale quesito analizzando nel dettaglio gli effetti prodotti dalla mancata o tardiva registrazione, le eventuali sanzioni applicate e le relative riduzioni che si possono ottenere sfruttando il ravvedimento operoso, nonché le conseguenze per proprietario e inquilino in caso di affitto in nero.

Indice:

• Procedura per la registrazione di un contratto di locazione
• Che effetti produce la mancata registrazione del contratto di locazione?
• Quali sono le conseguenze della mancata registrazione per locatore e affittuario?
• Sanzioni per affitto in nero
• Gli effetti della registrazione tardiva di un contratto di locazione
• È possibile la registrazione tardiva di un contratto di locazione con cedolare secca?

 

Procedura per la registrazione di un contratto di locazione

Prima di entrare nel vivo della questione, cerchiamo di spiegare brevemente quale sia l’iter burocratico che il proprietario dell’immobile deve effettuare allo scopo di registrare un contratto d’affitto.

Innanzitutto, il locatore dispone di un massimo di 30 giorni per adempiere agli obblighi di legge e 60 giorni per effettuare le dovute comunicazioni all’affittuario ed eventualmente all’amministratore di condominio. I termini decorrono, in generale, dalla data in cui è stato firmato il contratto. Nel caso in cui sia stata prevista una decorrenza precedente alla stipula, i 30 giorni vengono calcolati partendo dalla data di decorrenza.

Per la registrazione si può scegliere la modalità cartacea, oppure telematica. Nel primo caso, il proprietario o l’affittuario devono presentare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate due copie del contratto originale firmato da entrambe le parti, modello RLI compilato e modello F24 Elide per il pagamento dell’imposta di registro. Il tutto senza dimenticare le marche da bollo da 16 euro da applicare ogni 4 facciate scritte o comunque ogni 100 righe del contratto e su tutti gli eventuali allegati, a cui aggiungere una marca da bollo da 2 euro su ogni planimetria. Se il proprietario ha scelto il regime della cedolare secca, allora basta presentare le copie del contratto e il modello RLI.

Tramite la modalità telematica, proprietario o affittuario possono avvalersi della procedura messa a disposizione dell’Agenzia delle Entrate. Si può agire in due modi sempre accedendo al sito dell’Ente: scaricare il software Contratti di locazione e affitti di immobili, oppure eseguire l’intera operazione online. Ricordiamo che la registrazione telematica è obbligatoria per soggetti che possiedono almeno 10 immobili ad uso abitativo. Anche il versamento delle imposte di registro e di bollo avviene in modo telematico, fermo restando il non aver optato per la cedolare secca.

La legge consente anche di demandare la registrazione ad un intermediario (CAF, commercialista, amministratore di condominio, ecc) che risulti abilitato ai servizi Entratel o Fisconline.

 

Che effetti produce la mancata registrazione del contratto di locazione?

Secondo quanto sancito dalla Legge n. 311, articolo 1, comma 346 del 30 dicembre 2004 (contenuta nella Finanziaria del 2005), la mancata registrazione di un contratto di locazione porta alla nullità dello stesso. Solitamente, dietro tale comportamento c’è la volontà del proprietario di evitare il pagamento delle imposte e di eludere al Fisco gli importi ricevuti dall’affitto mensilmente. Di conseguenza, oltre alle sanzioni di natura civile, si aggiungono quelle di carattere fiscale per la mancata dichiarazione delle entrate relative alla locazione, o aver presentato una dichiarazione dei redditi infedele, ossia con importi inferiori rispetto a quelli realmente percepiti.

Ricordiamo che il solo fatto della nullità del contratto d’affitto non modifica le pretese del Fisco di riscuotere le imposte dovute. Ciò significa che il contribuente è comunque tenuto a versare i tributi qualora venisse accertata la violazione e non può utilizzare come causa esimente dalla registrazione, la nullità o l’annullabilità del contratto.

Purtroppo l’affitto in nero è una pratica alquanto diffusa nel nostro Paese, soprattutto quando il godimento dell’abitazione riguarda categorie quali studenti e lavoratori stagionali. Un contratto di locazione non registrato, in realtà, non esiste poiché si basa, esclusivamente, su un accordo verbale stretto tra le parti. Quindi, concedere l’utilizzo di un proprio immobile, ma anche versare un canone periodico e occupare un alloggio senza aver firmato e registrato il contratto, comporta una serie di rischi per entrambe le parti da tenere ben presenti.

 

Quali sono le conseguenze della mancata registrazione per locatore e affittuario?

Questa domanda è uno dei punti fondamentali di tutta la questione: la scelta di non registrare un contratto di locazione può rappresentare una decisione arbitraria del locatore, oppure essere la conseguenza di un accordo tra le parti.

A prima vista si potrebbe pensare che un contratto non registrato, quindi nullo, possa permettere al proprietario dell’immobile di comportarsi come meglio crede e decidere, di punto in bianco, l’allontanamento dell’affittuario prima della scadenza stabilita, l’aumento del canone a suo piacimento, ecc. In realtà, la mancata registrazione, se derivante da una decisione arbitraria del proprietario, non pregiudica i diritti del conduttore: ci troviamo di fronte ad una nullità relativa ossia riguardante il solo locatore, cioè colui che ha evaso l’imposta e risulta il vero colpevole. La Corte di Cassazione ha sancito come, in questi frangenti, l’affittuario ha il diritto a richiedere la restituzione degli importi versati nei sei mesi prima della data di abbandono dell’abitazione.

La situazione cambia quando la decisione di non registrare il contratto di locazione è frutto di un’intesa tra le parti. La nullità passa da relativa ad assoluta, il che significa che entrambi i soggetti non vantano alcun diritto dinnanzi all’autorità giudiziaria. Quindi, il proprietario non può avviare una procedura di sfratto accelerato e nemmeno inviare un decreto ingiuntivo se l’inquilino risulta moroso né tanto meno pretendere le cifre concordate a voce qualora ricevesse canoni inferiori a quanto stabilito. L’unica possibilità per il locatore è avviare una lunga e costosa causa per occupazione abusiva. Dal canto suo l’inquilino può abbandonare l’alloggio in qualunque momento senza obbligo di preavviso.

Per quanto riguarda l’omesso versamento dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate prevede la responsabilità solidale di entrambe le parti, vale a dire che può richiedere il pagamento anche all’affittuario. Per evitare tale situazione l’inquilino ha facoltà di procedere alla spontanea registrazione del contratto e poi pretendere il rimborso dell’imposta dal proprietario.

Riassumendo, l’affitto in nero comporta vantaggi fiscali per il locatore ma anche grossi rischi non vantando, praticamente, alcun diritto nei confronti dell’inquilino. L’affittuario invece corre il solo pericolo di essere chiamato dall’Agenzia delle Entrate al versamento dell’imposta di registro, mentre beneficia di un contratto sancito da accordo verbale che può anche non rispettare in qualsiasi momento senza alcuna immediata conseguenza.

 

Sanzioni per affitto in nero

La mancata registrazione di un contratto di locazione comporta conseguenze per entrambe le parti, sebbene i maggiori rischi li corra il proprietario dell’immobile. Abbiamo visto come il primo effetto sia quello dell’omissione del versamento dell’imposta di registro, il che può portare l’Amministrazione Finanziaria a inviare una “visita fiscale” con tutte le verifiche del caso per accertare la presenza di un immobile affittato in nero. I controlli possono verificarsi anche fino a 5 anni dopo rispetto all’avvenuta violazione, o la mancata dichiarazione dei redditi percepiti.

Le sanzioni amministrative previste dalla legge per l’omessa o tardiva registrazione risultano piuttosto severe e prevedono:

• dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto;
• dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta effettivamente dovuta e l’importo corrisposto sulla base del canone dichiarato. Si tratta dei casi in cui viene occultata parzialmente, la quota d’affitto incassata dal proprietario;
• 30% dell’imposta di registro dovuta in caso di tardivo versamento.

Oltre al mancato, parziale o tardivo pagamento dell’imposta di registro, l’affitto in nero comporta l’omessa denuncia all’interno della dichiarazione dei redditi o, comunque, l’indicazione di importi inferiori rispetto a quelli realmente percepiti. In questi casi la normativa prevede le seguenti sanzioni:

• mancata indicazione dei redditi derivanti da canone di locazione: la sanzione va dal 240% al 480% dell’imposta dovuta (sanzione minima 516 euro);

• se, invece, il contribuente indica una cifra inferiore rispetto a quanto percepito, l’ammenda è compresa tra il 200% e il 400% dell’imposta dovuta.

È importante sapere che in presenza di omessa registrazione, l’autorità presume la sussistenza del contratto di locazione anche nei precedenti quattro periodi d’imposta rispetto a quello soggetto ad accertamento. Inoltre, per computare il reddito non dichiarato, l’Agenzia delle Entrate calcola il canone di locazione applicando il 10% al valore catastale dell’immobile.

 

Gli effetti della registrazione tardiva di un contratto di locazione

Nonostante sia decorso il termine dei 30 giorni, per la regolare registrazione di un contratto di locazione, entrambe le parti, o una delle due, possono decidere di adempiere all’obbligo di legge. Una situazione che comporta rilevanti conseguenze sia per il proprietario che l’affittuario. La Corte di Cassazione ha stabilito con la sentenza n. 34156 del 20 dicembre 2019 come, in presenza di tardiva registrazione, vengono a mancare i presupposti della legge n. 311/2004, articolo 1 comma 346. Di conseguenza, il contratto di locazione assumerà piena validità, venendo meno la nullità assoluta.

In realtà però, la stessa Corte di Cassazione, era già intervenuta in merito attraverso la sentenza n. 23601 del 2017, con cui veniva ritenuta ammissibile la registrazione tardiva che produrrà comunque i suoi effetti sananti con decorrenza, non dal momento in cui avviene registrato l’atto ma addirittura da quando è iniziata la locazione. Ciò permette all’affittuario, da una parte di mettersi al riparo da possibili azioni di rilascio intentate dal locatore, e dall’altra di occupare l’alloggio per l’intera durata stabilita nel contratto.

La sentenza n. 34156 ha invece risvolti ben più ampi in quanto contrasta la diffusa evasione fiscale legata all’affitto in nero di immobili ad uso abitativo e conseguenti minori entrate nelle casse dell’erario. Il giudice ha infatti stabilito come la registrazione, seppur tardiva, vada a sanare la posizione del contribuente rendendo il contratto valido. Tale decisione è stata presa rispettando e senza alterare le direttive dell’articolo 1424 del codice civile, il quale sancisce come un contratto nullo non può essere convalidato, fermo restando altre disposizioni previste dalla legge.

 

È possibile la registrazione tardiva di un contratto di locazione con cedolare secca?

Sono molti i locatori che decidono di optare per la cedolare secca, ovvero il regime fiscale opzionale che consente di tassare il reddito derivante dalla locazione con aliquota fissa al 21% per contratti a canone libero o al 10% per contratti a canone concordato. Il proprietario può così versare un solo tributo in sostituzione dell’IRPEF e comprendente anche imposta di registro, imposta di bollo nonché addizionali comunali e regionali.

Naturalmente anche il contratto con cedolare secca impone l’obbligo di registrazione entro 30 giorni ed è proprio in questa fase che il locatore comunica l’adesione al regime fiscale agevolato. In caso di mancata registrazione si va incontro a tutte le conseguenze viste in precedenza, mentre resta possibile registrare il contratto una volta decorsi i termini previsti dalla legge.

Rispetto ad un contratto soggetto a tassazione ordinaria, in questo caso, all’atto della registrazione l’imposta di bollo e di registro non sono comunque dovute visto che risultano già comprese nell’aliquota fissa. Ciò potrebbe provocare un po’ di confusione e magari far presupporre che la registrazione tardiva non comporti l’applicazione di sanzioni amministrative. In realtà, il principale cambiamento riguarda il metodo per computare l’importo delle suddette sanzioni, in quanto con il regime della cedolare secca manca la base di calcolo costituita, solitamente, dall’imposta di registro evasa.

Pertanto, il contribuente che ha provveduto alla registrazione tardiva del contratto di locazione con cedolare secca, è tenuto al pagamento di una sanzione amministrativa. L’importo viene calcolato basandosi sull’imposta di registro che il proprietario avrebbe dovuto versare sul canone pattuito per tutta la durata del contratto. A tale somma dovranno essere aggiunti anche gli interessi legali.

Il proprietario potrà comunque far ricorso al ravvedimento operoso al fine di ottenere una riduzione della sanzione e degli interessi di mora. La diminuzione della sanzione è legata al tempo trascorso tra l’avvenuta violazione e la regolarizzazione dell’omissione. In particolare, si applicano le seguenti riduzioni:

• 6% della sanzione per ritardi non superiori ai 30 giorni;
• 13,33% della sanzione per ritardi compresi tra il 31° giorno e il 90° giorno;
• 15% della sanzione per ritardi oltre il 90° giorno ma non superiori a un anno;
• 17,14% della sanzione per ritardi compresi tra un anno e non oltre i due anni;
• 20% della sanzione per ritardi superiori ai due anni.

L’errore da non commettere in presenza di un contratto di locazione con cedolare secca e, conseguente esenzione dell’imposta di registro, è pensare che la tardiva registrazione non comporti alcuna sanzione. Nulla di più sbagliato: la infatti legge prevede l’applicazione di un’ammenda il cui importo è commisurato all’imposta di registro come se fosse dovuta.