L’essenza di un bene prezioso come la casa non è per nulla in discussione. La proprietà di un immobile quasi sempre rappresenta un patrimonio affettivo ed economico di grande valore. Tuttavia, a volte, le necessità della vita e la carenza di denaro portano a fare delle delicate riflessioni, cioè a pensare seriamente anche di vendere la propria casa.

Quando però questo bene è l’unico posseduto e non è possibile venderlo totalmente per andare a vivere altrove, allora la situazione diventa ancor più complessa. Di fronte a una simile circostanza, si può pensare di cedere solamente la metà della proprietà di un immobile.

Una pratica possibile attraverso alcune strade: la cessione del diritto di proprietà indiviso e la divisione in natura del bene con la realizzazione di due diverse unità immobiliari. La cessione del diritto di proprietà indiviso è la pratica forse più semplice da attuare, in definitiva creando una sorta comunione sullo stesso immobile.

Da un certo punto di vista forse questa è la soluzione più facile da individuare, di contro però, è tutt’altro che semplice trovare qualche acquirente disposto ad acquistare una casa e non averne l’esclusiva disponibilità. La suddivisione in natura di un bene con la realizzazione di due diversi immobili è invece un’ipotesi più complessa dal punto di vista tecnico.

A parte le due soluzioni sopra riportate, in realtà ve ne sono altre intermedie come la nuda proprietà, l’usufrutto,  oppure anche soltanto la possibilità di dare in locazione alcune stanze della propria casa.

Una serie di reali opportunità per recuperare il denaro di cui si ha bisogno, o parte di esso, attraverso la vendita della casa o la cessione di altri diritti ad essa riconducibili. Entriamo quindi nei dettagli per capire le peculiarità della cessione del diritto di proprietà indiviso, della divisione in natura del bene con la realizzazione di due diverse unità immobiliari, della nuda proprietà, dell’usufrutto e dell’affitto di alcune stanze.

Indice:

• Quando non è possibile vendere metà della casa
• La comproprietà
• Divisione dell’immobile
• Nuda proprietà e usufrutto
• Affitto delle stanze

Quando non è possibile vendere metà della casa

Vendere metà casa è sempre e comunque possibile per la legge italiana?

La risposta è no, non sempre è possibile. Nell’ipotesi in cui una coppia di coniugi è in regime di comunione di beni non è infatti possibile vendere metà della casa. In questo caso, la legislazione italiana è netta e impedisce un’operazione del genere.

Per legge, una quota singola di un bene rientrante nella comunione non può essere oggetto di vendita, se non a seguito dello scioglimento della stessa comunione. Lo scioglimento si manifesta con la morte di uno dei coniugi, oppure con la loro separazione. Quindi, prima dello scioglimento della comunione, in pieno accordo, i coniugi possono esclusivamente vendere l’intero immobile e non soltanto la metà di esso.

La comproprietà

Una volta sciolto ogni dubbio sull’impossibilità di vendere metà casa quando una coppia di coniugi è in regime di comunione di beni, scopriamo quali sono le modalità per poterlo fare. La prima possibilità è data dalla vendita della metà della proprietà indivisa, in questa circostanza sulla stessa casa si creano due differenti diritti di proprietà che contemporaneamente convivono. Di fatto, viene realizzata una comproprietà sul medesimo immobile nella sua interezza.

Ogni soggetto comproprietario del bene ha il diritto di usare l’intera casa, senza la facoltà di impedire all’altro comproprietario di fare la stessa cosa. Salvo accordi diversi, i due comproprietari non possono escludersi a vicenda dal godimento dell’immobile. La situazione che si viene a creare è la stessa che si concretizza nell’ipotesi in cui una coppia di coniugi comprano una casa in regime di comunione, o nel caso in cui due fratelli ereditino lo stesso immobile.

La comproprietà è disciplinabile con un accordo tra le parti rivolto a regolamentare l’utilizzo dell’abitazione stessa, così come accade con la multiproprietà. A titolo di esempio, è possibile definire delle aree separate, oppure dei turni orari. Indipendentemente dagli accordi raggiunti dalle parti, il punto fermo della comproprietà è la proprietà estesa a tutto il bene, almeno fino al momento di una divisione materiale dello stesso.

Una volta venduto il 50% ideale dell’immobile, non si può riottenerlo. Non è cioè possibile tornare indietro, salvo nel caso in cui sia stato siglato un contratto con la previsione del patto di retrovendita: una condizione sotto forma di clausola con cui l’acquirente si impegna alla restituzione del bene su formale richiesta del venditore. Tuttavia, il venditore può esercitare tale diritto entra una data predefinita e non oltre.

La comproprietà è una pratica piuttosto facile sotto il profilo giuridico e tecnico, ma presenta maggiori difficoltà al momento di trovare soggetti propensi a tale affare. La convivenza purtroppo, solitamente, è complicata e utilizzare i medesimi spazi senza un leale rapporto di fiducia e stima diventa assai arduo e a volte impossibile.

Divisione dell’immobile

La suddivisione materiale del bene è un’altra modalità di vendita di parte di un immobile. Una pratica che richiede il coinvolgimento di una ditta edile per separare la casa in due diverse unità immobiliari, con servizi autonomi (cucina, bagno, utenze, etc.) e accatastate distintamente.

Con la suddivisione materiale del bene, da un villino, o da un appartamento, vengono ricavate due unità immobiliari più piccole e ceduta la totale proprietà di una di queste. Quindi la divisione del bene presuppone degli interventi edili da parte di una ditta e un certo impegno economico per la realizzazione di tutti i lavori necessari.

Nuda proprietà e usufrutto

La cessione del diritto di proprietà indiviso e la divisione in natura del bene con realizzazione di due diverse unità immobiliari sono modalità da mettere in atto per ottenere una certa liquidità e rispondere così fattivamente alle esigenze del momento. Due realistiche possibilità ammesse dalla legge italiana, ma non le uniche.

In alternativa, infatti, è possibile optare per gli istituti della nuda proprietà e dell’usufrutto, altre soluzioni per una valutazione ad ampio raggio e saggia quando si manifesta il bisogno. Ma in cosa consistono e quali sono le peculiarità della nuda proprietà e dell’usufrutto?

Coloro che hanno la volontà di rimanere proprietari delle proprie abitazioni possono utilizzare la cessione dell’usufrutto. In pratica, vendendo l’usufrutto, viene permesso all’usufruttuario l’utilizzo dei beni in base a precise finalità senza però cambiarne la destinazione. La durata dell’usufrutto viene concordata liberamente tra le parti e trascritta formalmente nel contratto, ma il termine non può superare mai la vita dell’usufruttuario.

L’ex proprietario assume il ruolo di nudo proprietario, non può cioè usare il bene, riacquistandone la piena disponibilità appena termina l’usufrutto. In maniera teorica potrebbe anche cedere la nuda proprietà, tuttavia il proprietario nuovo è tenuto al rispetto dell’usufrutto già in atto sino al termine imposto dal contratto.

Affitto delle stanze

Infine, un’altra possibilità per introitare denaro è data dall’affitto di una o più stanze del proprio immobile. Il contratto d’affitto deve rispettare naturalmente i termini definiti dalle disposizioni di legge, pertanto può trattarsi di una locazione transitoria, per esempio a universitari, oppure di una locazione 4+4 anni.

Anche nell’ipotesi di affitto di qualche stanza della propria abitazione è necessario quindi attenersi agli adempimenti e alla durata stabiliti dalla legge. In caso contrario, si commetterebbe un’irregolarità punibile ai sensi della normativa in vigore con delle sanzioni anche abbastanza salate.

Per concludere, in Italia vendere e affittare porzioni di case sono soluzioni possibili, l’importante è intraprendere l’opzione ritenuta migliore secondo i termini e le modalità di legge.