Un aspetto molto interessante legato ai bonus edilizi è la convivenza tra agevolazione fiscale e irregolarità urbanistiche, ovvero la possibilità o meno di applicare le detrazioni per interventi su fabbricati a uso residenziale che presentano difformità spesso sconosciute agli stessi proprietari. Questi ultimi, nella maggior parte dei casi, non sono i diretti responsabili delle violazioni ma ne vengono a conoscenza solo quando intendono allineare l’immobile, o peggio quando devono venderlo.

La normativa vigente penalizza abitazioni non conformi o con abusi edilizi, limitando o impedendo la fruizione dei vari bonus e con la sola eccezione del superbonus 110%. L’argomento è abbastanza complesso, quindi vediamo di fare un po’ di chiarezza.

Indice:

• Normativa di riferimento
• Normativa edilizia
• Normativa fiscale
• Abusi edilizi: bonus no, superbonus si
• CILAS Superbonus
• Quando viene revocato il superbonus
• Eccezioni previste per il superbonus
• Difformità urbanistiche che ammettono il superbonus
• Superbonus e abusi edilizi in edifici condominiali
• Sanzioni amministrative e penali

 

Normativa di riferimento

Il punto di partenza è stabilire quali sono le norme da prendere in considerazione, ovvero:

• Testo Unico Edilizia (TUE): nello specifico, l’articolo 44 che disciplina le sanzioni amministrative e penali in caso di abusi e difformità, mentre gli articoli 49 e 50 le disposizioni fiscali;

• Decreto Legge n. 30/2020 (Decreto Rilancio) ed in particolare l’articolo 119 che ha istituito un apposito regime edilizio e fiscale per opere di superbonus senza demolizione e ricostruzione.

 

Normativa edilizia

Secondo le disposizioni del D.P.R. n. 380/2001, gli interventi soggetti alla normativa edilizia riguardano opere di:

• manutenzione ordinaria e straordinaria;
• restauri e risanamenti conservativi;
• ristrutturazione edilizia e urbanistica;
• nuove costruzioni.

Le suddette categorie di interventi possono essere sottoposte a:

• regime di edilizia libera;
• CILA;
• SCIA;
• permesso di costruzione.

Tranne che per lavori classificati in edilizia libera, tutti gli interventi che richiedono la presentazione di una pratica urbanistica non possono mai costituire degli abusi edilizi. Questo perché al proprietario viene sempre concessa la presentazione tardiva sia della comunicazione CILA che segnalazione SCIA, previo il pagamento della sanzione prevista.

Qualora venisse realizzato un intervento senza permesso di costruzione, per sanare l’abuso edilizio sarà possibile agire in due modi:

• demolire e ricostruire riportando l’immobile allo stato originale;
• applicare la sanatoria ove possibile, ottenendo così il permesso per costruire. Il rilascio avviene tramite l’Istituto dell’accertamento di conformità (a patto che venga rispettata la regola della doppia conformità) o ai sensi dell’articolo 38 del Testo Unico Edilizia.

 

Normativa fiscale

Tale normativa disciplina l’applicazione delle detrazioni fiscali previste per le diverse tipologie di interventi di ristrutturazione, riqualificazione e recupero di edifici residenziali esistenti. In particolare viene stabilito che:

• un intervento abusivo realizzato in assenza di titolo, oppure in contrasto con lo stesso, ovvero basato su un titolo poi annullato, non può beneficiare delle agevolazioni previste dalla legge e di qualsiasi provvidenza dello Stato o di enti pubblici (articolo 49 del TUE);

• il rilascio del permesso in sanatoria, a seguito di opere o parti abusive, fa cessare gli effetti di un eventuale provvedimento di revoca o decadenza previsto dall’articolo 49 del TUE.

Pertanto, in linea di principio la normativa blocca la detrazione fiscale o fa decadere il benefico in caso venga accertato un abuso edilizio.

 

Abusi edilizi: bonus no, superbonus si

Possedere un immobile con difformità o abusi edilizi, da una parte ne riduce fortemente il valore in caso di vendita (spesso non permette il passaggio di proprietà stesso), e dall’altra ostacola la fruizione dei bonus per interventi di ristrutturazione e riqualificazione. Abbiamo visto come la normativa vigente impedisca l’accesso a tutti i bonus qualora l’immobile risulta oggetto di irregolarità urbanistiche. La sola eccezione a tale regola è prevista per la fruizione del superbonus 110%.

La questione è stata presa in esame da un’apposita commissione istituita presso il Consiglio superiore dei lavori pubblici, che aveva analizzato il problema ancor prima dell’istituzione del superbonus. Lo scopo era individuare una soluzione tecnica, diversa dal solito condono, che potesse permettere a proprietari di fabbricati con vecchie irregolarità la fruizione dei bonus edilizi. Tuttavia, la questione è stata aggirata solo per gli interventi soggetti a superbonus, generando però una disparità di trattamento.

In realtà, inizialmente l’illegittimità parziale dell’immobile impediva anche l’applicazione del superbonus, riducendo così la platea dei beneficiari e limitando la diffusione dell’agevolazione. Pertanto, il legislatore è intervenuto sostituendo, solo per il superbonus, l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile con l’indicazione del titolo che ha abilitato la costruzione. In questo modo, il superbonus non risulta applicabile solamente nel caso in cui il fabbricato fosse totalmente abusivo. Sono comunque esclusi immobili ubicati in zone soggette a vincoli paesaggistici, dove specifiche norme regionali equiparano piccole difformità all’abuso totale.

 

CILAS Superbonus

Per aggirare il problema dell’applicazione del superbonus anche in presenza di irregolarità e abusi edilizi parziali, è stata introdotta la CILAS.

Nella tradizionale comunicazione di inizio lavori asseverata, il tecnico abilitato si prende la responsabilità di attestare che gli interventi risultino conformi alla normativa edilizia vigente. In pratica, con la CILA il proprietario effettua una sorta di autodenuncia di eventuali difformità dell’immobile, visto che il piano progettuale allegato rappresenta lo stato attuale dello stabile anche quando risulta difforme da quanto depositato nell’archivio comunale.

Con la CILAS, invece, ogni intervento non dev’essere rappresentato con lo specifico elaborato progettuale ma è sufficiente la descrizione.

 

Quando viene revocato il superbonus

Oltre a non poter accedere al superbonus in presenza di abuso edilizio totale, la normativa prevede la revoca nel caso in cui:

• non venga presentata la CILAS;
• l’intervento realizzato risulti difforme dalla CILAS;
• manchino dei dati richiesti;
• le attestazioni non corrispandono al vero.

È importante evidenziare come, a seguito dell’accertamento di una violazione da parte dell’autorità di controllo, la decadenza dell’agevolazione riguardi solo l’intervento oggetto di irregolarità.

 

Eccezioni previste per il superbonus

Le eccezioni alle regole ordinarie per gli interventi in regime di superbonus sono state introdotte con il Decreto Rilancio. In particolare, l’articolo 119 ha stabilito che:

• la CILAS attesti solo il titolo edilizio, quindi il tecnico non deve verificare, né tantomeno attestare lo stato legittimo del fabbricato; è sufficiente asseverare che la costruzione dell’immobile sia stata ultimata in un periodo precedente al 1° settembre 1967;

• deroga alle cause, previste dall’articolo 49 del TUE, che fanno decadere l’agevolazione fiscale;

• deroga all’obbligo di presentazione di una nuova segnalazione certificata di agibilità (SCA);

• le pubbliche amministrazioni mantengono il potere di valutazione della legittimità del fabbricato oggetto di interventi.

Leggendo le suddette disposizioni, si potrebbe pensare che un’opera soggetta a superbonus possa essere sempre effettuata in presenza di abusi edilizi. In realtà, non è affatto così e molto dipende dalla gravità delle irregolarità.Infatti, ad esempio, in caso di abuso totale il proprietario dell’immobile non può applicare nessuna agevolazione fiscale, superbonus compreso.

 

Difformità urbanistiche che ammettono il superbonus

Un intervento di ristrutturazione o riqualificazione difforme dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi porta, il più delle volte, all’impossibilità di applicare i bonus previsti o ne provoca la loro decadenza. Se un proprietario effettua interventi con accesso all’agevolazione su un immobile con abusi edilizi, l’Amministrazione finanziaria può richiedere la sospensione e restituzione della quota di detrazione già fruita qualora dovesse scoprire la difformità.

Se, invece, l’irregolarità riguarda un errore di presentazione del titolo abilitativo, il superbonus non decade. In tali frangenti, al beneficiario viene concessa la possibilità di sanare la propria posizione tramite un accertamento di conformità, oppure ripristinando la situazione legittima tramite demolizione, ricostruzione o altre misure.

In particolare, la normativa vigente consente di regolarizzare le difformità solo entro il 2% di discordanza, o rispettando la regola della doppia conformità. Ciò significa che la non conformità dell’immobile (mancato rispetto delle altezze, dei distacchi e di ogni altro parametro costruttivo) non costituisce violazione se contenuta entro il 2% delle misure stabilite nel titolo abilitativo.

In alternativa è sufficiente il rispetto della doppia conformità, ovvero l’intervento in oggetto deve risultare conforme sia alle norme urbanistiche vigenti quando è stato effettuato che a quelle attualmente in vigore.

In mancanza della tolleranza del 2% o della doppia conformità, il proprietario vede decadere l’agevolazione fiscale e può essere chiamato a demolire le parte dell’immobile irregolare.

Dobbiamo sottolineare come l’istituto della doppia conformità lasci spazio a parecchi dubbi. Infatti, risulta difficile capire il motivo per cui non è concesso regolarizzare un intervento realizzato in passato e difforme alla normativa di quel tempo, ma che si potrebbe effettuare con le leggi attuali. Allo stesso modo, è poco comprensibile la ragione che impedisce oggi di mettere in regola un intervento legittimo al tempo della realizzazione, ma non conforme solo a causa di disattenzioni formali o burocratiche commesse al momento dell’attuazione.

Per verificare la presenza di difformità o abusi edilizi, è necessario richiedere un certificato di conformità urbanistica. Tale documento attesta la corrispondenza tra il progetto assentito (depositato per il rilascio del titolo edilizio) e lo stato di fatto (com’è stato effettivamente realizzato).

 

Superbonus e abusi edilizi in edifici condominiali

Innanzitutto, come regola generale è necessario considerare che:

• per fabbricati totalmente abusivi per i quali non è stata effettuata alcuna sanatoria, oppure non sia possibile ottenerla, il superbonus risulta escluso. In tali circostanze è possibile effettuare solo interventi di manutenzione ordinaria, mentre non sono ammessi lavori che richiedono una pratica urbanistica;

• per fabbricati nati abusivi, ma successivamente sanati o condonati, è concessa l’applicazione dell’agevolazione fiscale.

Per quanto concerne gli edifici condominiali, una delle questioni più rilevanti è stabilire se un eventuale abuso edilizio di una singola unità immobiliare che non coinvolga le parti comuni, può impedire al Condominio la fruizione del superbonus. In tal senso, il Decreto Rilancio ha concesso ai tecnici abilitati di asseverare la regolarità urbanistica di fabbricati plurifamiliari riferendosi, esclusivamente, alle parti comuni. Ne consegue che un eventuale abuso edilizio, o una non conformità urbanistica commessa da un singolo condomine sulla propria abitazione, non precluda l’accesso al superbonus sia per interventi trainanti (rifacimento facciate con cappotto termico o installazione nuova caldaia) che trainati (sostituzione serramenti e infissi). Quest’ultima tipologia di interventi può rientrare nel superbonus poiché gli elementi sostituiti risultano inclusi nelle facciate, pertanto sono considerati parti comuni.

Se invece l’abuso edilizio di una singola unità immobiliare coinvolge anche le parti comuni, la situazione è più complessa. In tale frangente è necessario capire se l’irregolarità ha causato la modifica della sagoma o del prospetto delle parti comuni, ovvero stabilire la gravità dell’abuso edilizio. In questo caso dovremo applicare la regola del 2% di tolleranza, che sarà asseverata dal tecnico incaricato. Superando il limite bisogna predisporre gli interventi per sanare la non conformità, altrimenti per il condominio non sarà possibile applicare il superbonus.

 

Sanzioni amministrative e penali

L’articolo 44 del TUE prevede le seguenti sanzioni:

• ammenda fino a 10.329 euro per mancato rispetto delle norme e modalità esecutive previste dal titolo abilitativo, nonché per inosservanza dei regolamenti edilizi e degli strumenti urbanistici;

• ammenda da 5.164 a 51.645 euro e arresto fino a due anni nel caso venga eseguito un lavoro in totale difformità o in mancanza del permesso di effettuare o proseguire l’intervento e nonostante l’ordine di sospensione;

• ammenda da 15.493 a 51.645 euro e arresto fino a due anni qualora venga lottizzato in modo abusivo un terreno a scopo edilizio. Le medesime sanzioni sono previste per lavori effettuati in totale difformità o assenza di permesso in zone soggette a vincoli paesaggistici, storici, artistici, archeologici e ambientali.