Col Decreto Crescita 2019, entrato in vigore il 29 giugno, giorno della sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, convertito in DL 30 aprile 2019 n.34, molte sono state le misure introdotte per favorire la crescita economica, alcune delle quali riguardanti il settore del cosiddetto fisco immobiliare.

Stiamo parlando di novità che coinvolgono i contratti di locazione ed in particolare il sistema della cedolare secca, gli affitti brevi, quelli a canone concordato e addirittura la dichiarazione IMU.

In questo articolo proverò a chiarezza relativamente alle vecchie leggi e alle novità, in tema, introdotte dal Decreto Crescita 2019.

Indice:

• Cosa cambia per la cedolare secca
• Banca dati pubblica per affitti brevi e B&B
• Imposte non dovute in caso di morosità del locatario
• I dati sugli inquilini finiscono nelle mani del Fisco
• Modifica scadenze dichiarazioni IMU e TASI
• Contratti a canone concordato e decadenza obbligo dichiarazione IMU
• IMU sui fabbricati strumentali alle imprese
• TASI sugli immobili merce

 

Cosa cambia per la cedolare secca

Il regime facoltativo e agevolato della cedolare secca nei contratti di locazione rimane pressoché inalterato nella sostanza. Il proprietario che sceglie tale sistema, paga un’imposta sostitutiva IRPEF e addizionali con aliquota al 21% per il canone libero e al 10% in caso di canone concordato.

La novità sostanziale riguarda la sanzione inflitta al locatore colpevole di aver dimenticato, in fase di rinnovo, l’indicazione dell’opzione per sottoscrivere la cedolare secca. Ad esempio, in un tipico contratto d’affitto 4+4, alla scadenza del primo quadriennio il proprietario deve obbligatoriamente esprimere nuovamente la volontà di aderire alla cedolare secca, anche se rappresenta il sistema già adottato in precedenza.

Fino all’entrata in vigore del nuovo Decreto Crescita tale dimenticanza comportava una multa di 100 euro con possibilità di riduzione a 50 euro se pagata entro 30 giorni. La normativa attuale abolisce la sanzione amministrativa provocando un’ulteriore conseguenza: la mancata presentazione del modello RLI per la registrazione dei contratti e conferma della cedolare secca, non implica la decadenza del regime. A dire il vero quest’ultimo punto era già previsto grazie ad una legge introdotta nel 2016.

 

Banca dati pubblica per affitti brevi e B&B

Anche in questo caso, le modifiche non riguardano la definizione di affitto breve, le caratteristiche del contratto e la normativa fiscale in sé, bensì la creazione di una banca dati pubblica di tutte le strutture ricettive extra-alberghiere. Un intervento voluto dal Governo per cercare di mettere ordine e chiarezza in un settore che comprende un altissimo numero di contratti di locazione per soggiorni in strutture private, per lo più, a scopo turistico, ma anche lavorativo.

Alcune regioni come Lombardia e Sardegna si sono già messe in regola creando un database e assegnando un codice identificativo ad ogni immobile destinato all’attività di locazione breve. Tale sigla dovrà essere utilizzata dal proprietario in qualsiasi comunicazione inerente la promozione dei servizi dell’utenza stessa. Inoltre, il codice dovrà essere impiegato dalle agenzie immobiliari e dai gestori di portali internet che si occupano di affitti brevi.

Tutti i dettagli di questa nuova norma sono inseriti in un decreto ministeriale da adottare entro 30 giorni dalla conversione in legge e prevede una sanzione amministrativa che va da un minimo di 50 euro ad un massimo di 5.000 euro per tutti i proprietari che non si adegueranno.

 

Imposte non dovute in caso di morosità del locatario

Un’importante novità va a ritoccare l’articolo 26 del TUIR che obbliga il proprietario di una casa in affitto a versare le imposte dovute anche in caso di morosità da parte dell’affittuario e fino alla risoluzione del contratto. In pratica, si è sempre seguito il principio di competenza ovvero quello secondo il quale i redditi fondiari dovevano essere tassati alla loro maturazione e non nel momento dell’effettiva percezione del denaro.

In caso di contratti d’affitto per immobili ad uso abitativo, il locatore può smettere di pagare le imposte, sui canoni non incassati, solo dopo la convalida, da parte del giudice, dello sfratto per morosità. La sola magra consolazione per il proprietario è quella di poter maturare un credito d’imposta, sui canoni non incassati dall’inquilino, una volta definito e concluso lo sfratto.

La regola appena descritta resta valida per tutti i contratti sottoscritti nel corso del 2019, ma partire dal 1° gennaio 2020 la situazione cambierà, con il Decreto Crescita che concederà la possibilità, al proprietario, di non versare più le imposte sui canoni d’affitto non percepiti. Tuttavia, sarà necessaria la comprovata intimazione di sfratto oppure un’ingiunzione di pagamento.

 

I dati sugli inquilini finiscono nelle mani del Fisco

Una norma ancora da attuare che riguarda, ancora una volta, gli affitti brevi, in particolare, quella relativa alla comunicazione dei dati degli affittuari comunicati dal proprietario, di volta in volta, alla Polizia di Stato.

Restando ancora in vigore questo obbligo è però utile precisare che i suddetti dati saranno a loro volta girati dal Ministero degli Interni all’Agenzia delle Entrate. Tutto questo per permettere al Fisco di verificare il corretto pagamento delle imposte e comunicare le informazioni ai Comuni affichè, a loro volta, possano controllare il regolare versamento della tassa di soggiorno.

Altro importante aspetto da sottolineare riguarda la famosa disputa nata tra l’Agenzia delle Entrate e i portali internazionali che operano nel settore delle case vacanze. Tra questi, il più famoso è Airbnb che, ancora oggi, non applica la ritenuta fiscale prevista dalla manovra introdotta con il DL 50/2017.

Per evitare questa palese violazione, con la nuova normativa, scatterà la responsabilità in solido per la ritenuta fiscale sui contratti di affitto brevi per tutti i soggetti esteri e facenti parte di gruppi che non hanno un rappresentante fiscale in Italia, ma che operano, comunque, nel nostro Paese.

 

Modifica scadenze dichiarazioni IMU e TASI

Le variazioni sono molto semplici e, per prima cosa, fanno slittare il termine per la presentazione della dichiarazione IMU e TASI dal 30 giugno attuale, al 31 dicembre. Naturalmente la nuova tempistica si riferisce sempre all’anno successivo rispetto a quello dei dati da comunicare.

Viene anche abolito l’obbligo di presentazione della dichiarazione IMU a tutti i soggetti dotati dei requisiti richiesti e che intendono beneficiare della riduzione del 50% per gli immobili concessi in comodato d’uso, ossia dati in prestito gratuito a figli o genitori.

 

Contratti a canone concordato e decadenza obbligo dichiarazione IMU

Il contratto d’affitto a canone concordato, è una particolare forma contrattuale attraverso la quale il canone di locazione non viene determinato attraverso un accordo tra le parti ma si basa su precise tabelle territoriali.

Normalmente, viene sottoscritto nella classica forma 3+2, ovvero una durata triennale con possibile rinnovo per altri due anni. Ci sono anche forme specifiche per lavoratori e studenti con periodi più brevi. Altra caratteristica è rappresentata dalla possibilità, facoltativa, di ricevere l’assistenza, durante la sottoscrizione, di associazioni rappresentanti la proprietà edilizia e i conduttori.

Le novità introdotte dal decreto crescita non modificano i concetti di base tipici dei contratti a canone concordato, ma riguardano l’abolizione dell’obbligo di presentare la dichiarazione IMU per gli immobili affittati con questa tipologia contrattuale.

E’ utile ricordare che questa particolare forma di locazione prevede agevolazioni fiscali pari al 25% su IMU e TASI e, in molti Comuni, sono applicate anche aliquote ancor più ridotte. Una diretta conseguenza di tale misura è il non dover più effettuare nessun tipo di comunicazione al Comune dov’è ubicata la casa in affitto, cosa invece, fin’ora obbligatoria anche sui contratti canone agevolato.

Rimane inalterato l’obbligo di attestazione (la cosiddetta bollinatura) nel caso di contratti sottoscritti senza la presenza dei rappresentati delle associazioni di categoria, non essendo sufficiente l’autocertificazione da parte del proprietario e dell’affittuario.

Ultima misura, ma non per questo meno importante, riguarda il tacito rinnovo alla scadenza del contratto agevolato. Per fare un esempio chiarificatore: al termine di un affitto 3+2, in assenza di disdetta da parte del locatore, il contratto verrà automaticamente rinnovato per altri 2 anni.

 

IMU sui fabbricati delle imprese

L’IMU sugli immobili strumentali (utilizzati dall’impresa per l’esercizio delle attività imprenditoriali) diventa completamente deducibile dal reddito d’impresa esattamente come la TASI. Questa importante novità avrà effetto solo a partire dal 2023, con una crescita graduale negli anni della percentuale di deduzione ed in particolare:

• 50% per l’IMU versata quest’anno;
• 60% per l’IMU relativa al biennio 2020–2021;
• 70% per il solo 2022;
• 100% dal 2023 in poi.

 

TASI sugli immobili merce

A partire dal 2022 sarà introdotta l’esenzione della TASI per gli immobili merce dei costruttori. Si tratta di fabbricati realizzati da società edili, di costruzione o ristrutturazione, e destinati esclusivamente alla vendita.

Si potrà godere dell’esenzione solo qualora gli immobili in questione mantengano la destinazione prevista e non siano locati.