Il contratto di locazione ad uso transitorio è una particolare tipologia prevista dalla legge per soddisfare particolari esigenze di affitto di immobili ad uso abitativo per periodi piuttosto brevi.

Studenti fuori sede, lavoratori in trasferta e stagionali, insegnanti alle prese con prolungate supplenze in scuole lontane dalla propria residenza, sono solo alcuni esempi di persone alla ricerca di un’abitazione per brevi periodi temporali che, normalmente, non superano l’anno. In questi casi un contratto d’affitto ordinario (sia a canone libero che concordato) sarebbe del tutto inappropriato perchè troppo lungo e vincolante per le parti invece, la locazione transitoria con durata massima di 18 mesi viene incontro alle più svariate esigenze per chi cerca un alloggio temporaneo e vuole restare in regola.

Il principale vantaggio di questa tipologia di contratto è quello di poter affittare l’immobile (o concedere in locazione nel caso del proprietario) per una durata inferiore a quella prevista dalla forma ordinaria a canone libero (4 +4) o a canone concordato (3 +2), mentre il limite vincolante della locazione transitoria è la finalità d’uso dell’immobile affittato che deve assolvere esclusivamente esigenze di natura abitativa per studenti o lavoratori, escludendo pertanto le finalità turistiche.

Andiamo dunque ad analizzare nel dettaglio le caratteristiche del contratto di affitto transitorio, la legge che lo disciplina, come viene determinato il canone di locazione, la tassazione prevista e i vantaggi offerti.

Indice:

• Locazione transitoria: una valida alternativa per i contratti brevi
• Cos’è il contratto di locazione transitorio
• Forma e contenuto del contratto
• I requisiti del contratto di locazione ad uso transitorio
• Come viene determinato il canone nel contratto di locazione transitorio?
• Il contratto di locazione ad uso transitorio per studenti
• Disdetta e rinnovo per i contratti di affitto transitori
• Deposito cauzionale nel contratto d’affitto transitorio
• Il contratto di locazione transitorio agevolato
• Disciplina fiscale dei contratti di locazione ad uso transitorio
• Vantaggi del contratto transitorio di locazione

 

Locazione transitoria: una valida alternativa per i contratti brevi

Uno degli aspetti di maggior rilevanza quando si vuole stipulare un contratto d’affitto è la durata. Solitamente, le parti hanno particolari esigenze e cercano una soluzione che meglio soddisfi le loro necessità. Da una parte c’è il proprietario che, in molti casi, non è particolarmente attratto dall’idea di concedere all’inquilino il godimento dell’immobile per almeno 4 anni, che diventano 8 in caso di rinnovo automatico. Così facendo il locatore si precluderebbe la possibilità di ritornare in possesso del proprio immobile in caso di bisogno, dovendo seguire l’iter burocratico previsto per comunicare la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza scadenza utile che, come minimo, sarebbe 4 anni dopo. Il tutto senza dimenticare il rischio economico legato all’eventuale inadempienza contrattuale dell’affittuario, le difficoltà e i costi per ottenere lo sfratto per morosità.

Dall’altra parte c’è l’inquilino che molte volte cerca una sistemazione temporanea per esigenze di natura lavorativa o di studio. Quindi, anche per il conduttore, la formula 4 + 4 del contratto a canone libero o 3 + 2 di quella a canone concordato sarebbero del tutto inadatte alla natura transitoria del soggiorno. Del resto, le statistiche sulla durata dei contratti di locazione indicano come, mediamente, un affittuario occupi l’immobile per non più di due anni.

È quindi facile intuire come il contratto di locazione transitorio rappresenti una valida, e sempre più sfruttata, alternativa al contratto di locazione ordinario: entrambe le parti possono beneficiare di una durata che va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi.

 

Cos’è il contratto di locazione transitorio

Il contratto d’affitto transitorio è disciplinato dall’articolo 5 della Legge n. 431 del 1998, la quale regolamenta la locazione di immobili destinati ad uso abitativo. Questa formula nasce con l’intenzione di rispondere alle necessità di reperire un alloggio per brevi periodi e per tutte quelle esigenze abitative temporanee non turistiche. Come per ogni altra forma contrattuale d’affitto, i firmatari sono il locatore e il conduttore. Il primo, solitamente proprietario dell’immobile, più raramente ma potrebbe anche esserne soltanto un usufruttuario, concede, per un determinato periodo di tempo, il godimento del proprio immobile ad uso abitativo ad un secondo soggetto, il conduttore, più semplicemente chiamato inquilino. Le parti concordano un canone che l’affittuario dovrà versare regolarmente secondo la scadenza pattuita alla firma del contratto.

La legge ha stabilito che un contratto di locazione ad uso transitorio deve rispettare la seguente durata:

• periodo minimo non inferiore ad 1 mese;
• periodo massimo non superiore ai 18 mesi.

Nel caso in cui il conduttore debba soggiornare per un numero di giorni inferiori al periodo minimo, la formula sarebbe da ritenersi nulla e verrebbe  applicata in automatico la durata di 1 mese. Allo stesso modo, se le parti pattuiscono una durata superiore ai 18 mesi, la clausola perde di validità e verrebbe applicata, automaticamente, la durata massima prevista dalla normativa, ovvero il contratto scadrebbe alla scadenza del termine previsto dalla legge.

Alla scadenza del contratto, la locazione si considera pertanto terminata, così come il rapporto tra i firmatari. Di conseguenza, non esiste alcun rinnovo con tacito assenso né, tantomeno, la necessità di comunicare una disdetta come avviene per un contratto d’affitto ordinario. Esistono comunque casi particolari dovuti al protrarsi della causa di transitorietà. A tal proposito, ricordiamo che per la validità del contratto è necessario indicare le esigenze transitorie attraverso specifiche clausole e con allegata la documentazione rilasciata da un’associazione di categoria.

Per contratti con durata superiore ai 30 giorni, il locatore ha l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro il termine dei 30 giorni dall’inizio della locazione. Inoltre, deve darne comunicazione, tramite opportuna documentazione e nei 60 giorni successivi, all’affittuario e all’eventuale amministratore di condominio qualora l’appartamento fosse ubicato all’interno di un complesso abitativo.

 

Forma e contenuto del contratto

Un contratto d’affitto transitorio dev’essere redatto secondo le disposizioni di legge, altrimenti non ha alcuna validità. Il Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture ha realizzato uno specifico modello, secondo quanto stabilito dal DM 30 dicembre 2002.

All’interno del contratto devono essere presenti alcuni elementi fondamentali che non è possibile omettere, nello specifico ci riferiamo a:

• alle generalità dei firmatari del contratto d’affitto;

• alla descrizione dell’immobile;

• all’importo del canone pattuito dalle parti;

• alle modalità di versamento del canone;

• alla durata del periodo di locazione;

• al riferimento dell’esigenza transitoria che sta alla base del contratto. Non è sufficiente scrivere chiaramente la causa transitoria, ma dev’essere comprovata da apposita documentazione allegata al contratto stesso. Ad esempio, nel caso di affitto per trasferta di lavoro, servirà la dichiarazione del datore di lavoro che certifica il trasferimento temporaneo del dipendente in altro luogo lontano dalla sede abituale. La presenza della documentazione è fondamentale visto che l’eventuale mancanza potrebbe far perdere perdere validità al contratto transitorio, che verrebbe assoggettato alla disciplina ordinaria (4+4);

• clausola con cui l’affittuario dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, compresa l’attestazione di prestazione energetica. È bene non scordare che in caso di mancanza della dichiarazione APE, proprietario e inquilino vanno incontro ad una sanzione amministrativa. Entrambi i soggetti dovranno pagare, in solido e in parti uguali, una somma di denaro e saranno comunque obbligati a presentare la suddetta dichiarazione APE, o una copia, non oltre i 45 giorni dalla firma del contratto. Non pagando la sanzione pecuniaria il contratto perde di validità.

 

I requisiti del contratto di locazione ad uso transitorio

Per stipulare questo tipo di contratto è necessaria la presenza di una causa di transitorietà, stabilita dal locatore in base alle richieste dell’inquilino. Partendo dal presupposto che l’immobile dev’essere sempre destinato al solo uso abitativo, i motivi più ricorrenti che portano alla firma di un contratto transitorio sono:

• temporaneo trasferimento per motivi di lavoro o studio;
• trasferimento a causa della ristrutturazione dell’abitazione principale o a seguito di calamità naturali;
• assistenza di un familiare per motivi di salute;
• ricerca di un alloggio per un breve periodo a seguito di separazione.

Tutte situazioni in cui l’inquilino ha l’impellente necessità di trovare una sistemazione temporanea per un periodo di tempo limitato e spesso circoscritto. Il contratto viene stipulato compilando in ogni sua parte il modello predisposto avendo cura di inserire in modo chiaro l’esigenza transitoria.

 

Come viene determinato il canone nel contratto di locazione transitorio?

La regola generale permette al padrone di casa di stabilire in completa autonomia e senza alcun vincolo il canone d’affitto. In base alle proprie valutazioni di carattere personale, e considerando i prezzi medi d’affitto del mercato immobiliare, potrà raggiungere un accordo con l’inquilino sulla cifra da versare mensilmente o annualmente.

Tuttavia, c’è la possibilità per il locatore di applicare le tariffe calmierate stabilite sulla base di accordi territoriali intrapresi tra le organizzazioni dei proprietari immobiliari e le associazioni degli inquilini. Si tratta dei patti locali presi come riferimento per i cosiddetti contratti a canone concordato. Un’opzione applicabile solo per gli immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa e precisamente situati:

• in grandi metropoli quali: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
• comuni confinanti con le città testé elencate;
• capoluoghi di provincia.

L’inquilino può corrispondere il canone anche in contanti, fermo restando il rispetto dei limiti imposti dalla legge. In questi casi, il proprietario avrà l’obbligo di rilasciare una ricevuta non fiscale.

 

Il contratto di locazione ad uso transitorio per studenti

Per i contratti di locazione transitoria è prevista una speciale formula in caso il conduttore sia uno studente universitario. In queste situazioni il locatore può concedere il godimento dell’immobile ad uso abitativo stipulando un contratto con durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi.

Il requisito necessario per sfruttare tale tipologia di locazione è l’ubicazione dell’immobile nello stesso Comune o in uno limitrofo rispetto alla sede della facoltà universitaria frequentata. All’interno del contratto dev’essere chiaramente specificato che l’inquilino è uno studente fuori sede ed iscritto ad un corso presso la struttura universitaria locale.

 

Disdetta e rinnovo per i contratti di affitto transitori

Come abbiamo detto in precedenza, un contratto di locazione ad uso transitorio non prevede la comunicazione della disdetta da parte del locatore o del conduttore. In pratica, alla scadenza del periodo locativo non c’è alcun rinnovo automatico col meccanismo del tacito assenso, come invece avviene per un contratto d’affitto ordinario. Di conseguenza, al termine della locazione le parti sono libere da ogni obbligo.

Tuttavia, anche in questo caso, oltre alla regola generale esistono alcune eccezione. Ci riferiamo al caso in cui è il locatore ad aver stabilito, in fase di stipula del contratto, la ragione della transitorietà. In tal caso, dovrà essere lo stesso proprietario a comunicare all’inquilino, prima della scadenza, la conferma della suddetta esigenza transitoria. Se ciò non avviene, il conduttore ha il diritto di continuare ad occupare l’immobile e il contratto passa automaticamente sotto la disciplina ordinaria, ovvero con canone libero e durata di 4 anni, nonché ulteriore possibile rinnovo di altri 4 anni alla scadenza.

Qualora il locatore comunicasse il persistere dell’esigenza transitoria senza provvedere ad adibire l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, può subire la condanna al risarcimento dei danni a favore dell’affittuario, oppure vedersi il contratto d’affitto passare dalla forma transitoria a quella ordinaria.

 

Deposito cauzionale nel contratto d’affitto transitorio

Il locatore ha facoltà di chiedere all’inquilino un massimo di 3 mensilità come deposito cauzionale, allo scopo di ottenere una garanzia sul rispetto delle condizioni contrattuali e copertura in caso di danni all’immobile riscontrati al momento del rilascio. Il deposito cauzionale verrà restituito alla scadenza del contratto, opportunamente maggiorato con gli interessi legali maturati nel periodo della locazione.

 

Il contratto di locazione transitorio agevolato

La legge offre la possibilità di applicare il canone concordato anche ai contratti di locazione transitori, purché l’immobile sia ubicato in un Comune ad alta densità abitativa (popolazione di oltre 10.000 abitanti).

Ciò comporta enormi vantaggi fiscali sia per il proprietario che per l’affittuario. Infatti, il locatore optando per il regime della cedolare secca potrà ottenere la tassazione di quanto percepito attraverso la locazione nella misura del 10% che non andrebbe a far cumulo con gli altri redditi percepiti. In alternativa potrà scegliere una riduzione del 30% del reddito imponibile derivante dalla locazione stessa.

Dal canto suo, anche l’inquilino potrà beneficiare di una detrazione fiscale ai fini IRPEF, a cui aggiungere una tariffa calmierata più bassa dei prezzi correnti di mercato e, addirittura, ottenere un canone bloccato per tutta la durata del contratto nel caso in cui il locatore abbia scelto la tassazione con cedolare secca.

 

Disciplina fiscale dei contratti di locazione ad uso transitorio

Indipendentemente dal tipo di contratto, i proventi percepiti per ogni tipologia di canone di locazione devono essere inseriti nella dichiarazione dei redditi e contribuiscono ad aumentare il carico fiscale del proprietario dell’immobile.

Al locatore non resta che scegliere se sfruttare la tassazione ordinaria, oppure quella agevolata optando per la cedolare secca, con aliquota al 21% su affitti a canone libero e al 10% per le locazioni a canone concordato. Scegliendo la tassazione con cedolare secca il locatore dovrà indicare la volontà di applicare tale regime agevolato in fase di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, barrando un’apposita clausola.

Per quanto riguarda le imposte di registro e di bollo, non sono dovute solo nel caso in cui il locatore abbia adottato la cedolare secca. Quindi, anche l’inquilino potrà beneficiare del mancato pagamento di tali imposte.

Le spese di registrazione del contratto di locazione per uso abitativo sono pari al 2% del canone annuo, a cui aggiungere diritti di segreteria e marche da bollo. Al locatore spetta la registrazione del contratto entro 40 giorni dalla firma, in caso contrario è considerato inesistente. La legge ha stabilito che l’imposta di registro grava per metà sul proprietario e per l’altra metà sull’inquilino.

È doveroso ricordare che, mentre la suddivisione delle spese di registrazione riguarda unicamente i rapporti tra padrone di casa e affittuario, a livello fiscale, entrambe le parti risultano solidamente responsabili. Quindi, in caso di mancato versamento dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate si potrà rivolgere indistintamente ad entrambi soggetti.

 

Vantaggi del contratto transitorio di locazione

Ci sono diverse vantaggiose motivazioni che spingono un proprietario a scegliere il contratto transitorio piuttosto che una forma ordinaria. Vediamo nel dettaglio quali sono:

• minor rischio rispetto a contratti di affitto di lunga durata: il primo aspetto riguarda la sicurezza, ovvero la possibilità di interrompere il rapporto con l’inquilino molto prima dei canonici 4 anni o 3 anni in caso di canone concordato. A livello di tutela per il proprietario è meglio stipulare contratti della durata di pochi mesi, piuttosto che essere costretti a mantenere per anni un rapporto che spesso si deteriora nel tempo con un singolo affittuario. Inoltre, il contratto transitorio permette al locatore di selezionare solo inquilini con determinate caratteristiche. Solitamente si tratta di studenti, lavoratori stagionali o persone che hanno necessità di una seconda abitazione per trascorre brevi periodi, comunque superiori al mese. Tutte situazioni che difficilmente presentano problematiche relative a morosità e ritardi nei pagamenti e che comunque, data la transitorietà del contratto si potranno risolvere entro il breve periodo con la scadenza del contratto e il rilascio dell’immobile senza se e senza ma…

• la soluzione perfetta in tempi di coronavirus: la stipula di contratti transitori ha avuto un’impennata in questo periodo contraddistinto dalla pandemia da Covid-19. L’emergenza ha portato moltissimi addetti del settore sanitario, protezione civile e pubblica sicurezza a doversi spostare nelle zone più colpite per prestare la loro opera di assistenza. Una numerosa schiera di lavoratori che hanno la necessità di una sistemazione temporanea e che trovano nella locazione transitoria una soluzione perfetta alle loro esigenze;

• possibilità di convertire la casa vacanza grazie alla flessibilità della locazione transitoria: molti proprietari che fino allo scorso anno sfruttavano immobili disabitati come case vacanze o per affitti brevi a scopo turistico, alla luce dell’attuale crisi del settore, possono riconvertire ad uso abitativo il proprio immobile e sfruttare la formula della locazione transitoria. Potranno così godere della flessibilità di una durata che va da un minimo di 1 mese fino ad un massimo di 18 mesi o, in alternativa, sfruttare i contratti transitori per studenti universitari per periodi compresi tra 6 a 36 mesi;

• superare la crisi del mercato immobiliare: la grave emergenza sanitaria che flagella l’italia e non solo da quasi un anno, ha portato ad una pesante crisi economica. Il settore immobiliare è tra quelli che più risentono di questa situazione, con una decisa diminuzione degli immobili venduti e delle loro valutazioni. Pertanto, piuttosto che svendere la propria abitazione, sarebbe consigliabile metterla in locazione sfruttato proprio un contratto transitorio fino ad un massimo 18 mesi, aspettando nel frattempo il ritorno alla normalità e la risalita del mercato immobiliare.