I contratti di affitto sono una categoria di contratti molto comune in Italia, regolamentati da norme specifiche e perfezionate nel tempo. Con la locazione, il locatore, in pratica, concede al locatario l’uso di un bene per un dato periodo di tempo in cambio del canone di affitto. Le scadenze di un contratto di affitto possono essere diverse, con quello a canone libero, al termine dei primi quattro anni, è previsto il rinnovo automatico per altri quattro anni. Il motivo per il quale tale contratto di locazione è detto anche 4+4.

Soltanto gli inquilini possono recedere prima dal contratto, entro sei mesi dal rinnovo.

I locatori invece possono farlo solamente per determinate cause riportate dalla normativa di legge sull’equo canone. Con il contratto a canone libero il termine dei primi quattro anni di locazione costituisce quindi un momento essenziale per i proprietari e gli stessi inquilini. Perciò, informarsi sulle possibili azioni da intraprendere per una gestione migliore del rapporto contrattuale diventa fondamentale per entrambe le parti coinvolte.

Quali sono dunque i diritti e i doveri dei proprietari e degli inquilini?

Scopriamolo nei paragrafi successivi per conoscere meglio le modalità di rinnovo del contratto di affitto, le possibilità di disdetta ed eventuali aumenti del canone e rinegoziazioni.

Indice:

• Rinnovo del contratto di affitto
• I diritti degli inquilini e dei locatori
• Destinazione immobile: uso proprio
• Disponibilità di altra abitazione da parte dell’inquilino o mancato uso dell’immobile
• Ricostruire, demolire e trasformare un edificio e vendita a terzi della casa affittata
• Trattative e incremento dei prezzi

Rinnovo del contratto di affitto

Come visto, al termine del quarto anno con il contratto a canone libero è previsto il rinnovo tacito per altri quattro anni. Si tratta di un rinnovo che scatta automaticamente però solamente quando non è fornita alcuna disdetta dalle parti, una volontà da formalizzare prima dei sei mesi dal rinnovo. La libera disdetta prima del rinnovo è un diritto che spetta esclusivamente agli inquilini, che possono dunque non rinnovare senza presentare alcuna motivazione.

I locatori possono disdire l’affitto dopo il quarto anno esclusivamente specificando le cause della loro decisione. Le cose per i locatori invece cambiano di molto successivamente al termine dell’ottavo anno dalla stipula contrattuale, quando anche loro possono liberamente disdire senza motivare la decisione presa.

Il rinnovo automatico per altri quattro anni, dopo i primi quattro, stabilito con il canone di affitto a canone libero, fa sì che questa formula contrattuale sia anche conosciuta come 4+4. Un altro punto essenziale del contratto a canone libero è la possibilità che hanno le parti di stabilire liberamente l’importo del canone di locazione. Al termine del rinnovo automatico, cioè dell’ottavo anno, il contratto è rinnovato per altri 4 anni e così a seguire, salvo la volontà di disdire di una delle parti da manifestare almeno sei mesi prima.

Tuttavia il contratto di affitto a canone libero non è il solo in circolazione, infatti esiste anche quello a canone concordato, detto anche 3+2. Con questa tipologia contrattuale il canone è stabilito in base a degli accordi di categoria e, passati i primi tre anni, il rinnovo è previsto solamente per altri due. Al termine dei due anni, il rinnovo è previsto per altri due e così a seguire di scadenza in scadenza. Anche in questo caso però, salvo disdetta da far valere sei mesi prima del rinnovo.

I diritti degli inquilini e dei locatori

Gli inquilini intenzionati a disdire il contratto di locazione al termine dei primi quattro anni hanno la possibilità di agire con un preavviso di almeno sei mesi. La data che fa fede è quella in cui i locatori ricevono la raccomandata e non la data di spedizione. La ragione per la quale è meglio per gli inquilini agire con grande anticipo, per non andare incontro così a qualche disguido burocratico.

Gli inquilini non hanno alcun obbligo rispetto alla motivazione della decisione presa, possono quindi disdire liberamente. L’importante è che restituiscano l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo hanno ricevuto, salvo il deterioramento normale imputabile al suo utilizzo.

I locatori invece non hanno la stessa libertà degli inquilini, in quanto possono disdire il contratto di affitto sei mese prima il termine dei primi quattro anni soltanto motivando la loro decisione.

Destinazione immobile: uso proprio

Riguardo alla destinazione dell’immobile per uso proprio è d’obbligo ipotizzare una circostanza, cioè quella in cui il locatore esprime la volontà di trasferirsi nella casa data in affitto per andarci a vivere con i familiari, o per utilizzare l’immobile per suoi fini commerciali. In una simile situazione, il locatore può impedire il tacito rinnovo contrattuale alla prima scadenza. Stesso discorso nel caso in cui il locatore voglia destinare l’abitazione a un parente stretto come un figlio, il coniuge o un genitore. Preclusa invece questa possibilità per i conviventi e per i coniugi divorziati.

Il trasferimento con i propri familiari nell’immobile dato in affitto e la destinazione della casa a qualche parente stretto sono circostanze che permettono al locatore di impedire il tacito rinnovo alla prima scadenza. Situazioni evidentemente supportate da motivi estremamente validi, tali da soddisfare la volontà del locatore. Trattasi di altre regole comportamentali che né i locatori né gli inquilini dovrebbero ignorare per non farsi trovare impreparati al momento opportuno.

Disponibilità di altra abitazione da parte dell’inquilino o mancato uso dell’immobile

Quando l’inquilino risulta possessore di un’altra abitazione nello stesso comune, idonea ad essere utilizzata come propria casa, il locatore ha la facoltà di negargli il rinnovo contrattuale alla prima scadenza.

Per semplificare il discorso, facciamo l’esempio di una persona che eredita un immobile da un parente stretto utilizzabile fin da subito, in questo caso il locatore può tranquillamente scegliere di non procedere con il rinnovo del contratto di affitto. A questo punto cioè, la facoltà del rinnovo passa dalla parte del locatore.

I locatori possono non rinnovare automaticamente il contratto di locazione anche quando l’inquilino non occupa la casa in maniera continuativa senza un valido motivo. Lasciare l’abitazione vuota per lungo tempo senza una reale giustificazione può comportare il mancato rinnovo da parte dei locatori.

Ricostruire, demolire e trasformare un edificio e vendita a terzi della casa affittata

Nell’ipotesi in cui una casa fa parte di un edificio largamente danneggiato, al punto di necessitare di lavori strutturali, i locatori hanno facoltà di dare disdetta alla prima scadenza. Quando cioè un alluvione, un terremoto o qualsiasi altro evento grave procura dei seri danni all’edificio, tali da ricorrere alla sua ricostruzione, i locatori possono non rinnovare il contratto di affitto.

Inoltre, i locatori possono avvalersi del diritto di non rinnovare il contratto anche quando manifestano la volontà di vendere casa. Una reale possibilità condizionata però dalla mancata proprietà di altri immobili. A tutti gli effetti, i locatori possono quindi negare il rinnovo quando non hanno altri immobili ad uso abitativo. Tuttavia, all’inquilino resta il diritto di prelazione, la facoltà di comprare la casa prima degli altri possibili compratori.

Trattative e incremento dei prezzi

Su eventuali aumenti dei prezzi la legge è chiara e ne vieta l’incremento, così come nega la possibilità della rinegoziazione delle condizioni contrattuali in corso d’opera. Per effetto di questo divieto di legge, alla fine dei quattro anni non si può richiedere un canone più alto rispetto alla somma pattuita e registrata all’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia locatori e inquilini possono accordarsi su una risoluzione anticipata del contratto di affitto, per poi negoziare un contratto nuovo. Una possibilità da concretizzare soltanto con il consenso di tutte e due le parti, altrimenti la risoluzione anticipata non è permessa. Il ribasso del canone di locazione non necessita invece della sottoscrizione di un contratto nuovo, un accordo tra le parti che tuttavia va comunicato all’Agenzia delle Entrate. Per finire, anche su eventuali aumenti del canone o sulla rinegoziazione delle condizioni contrattuali sapere come muoversi è importante.