I redditi fondiari sono quei redditi che derivano dalla proprietà di terreni e fabbricati. Più precisamente sono quelli inerenti a terreni e fabbricati situati nel territorio dello Stato e che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto urbano.

Questa tipologia reddituale è stata creata con la finalità di tassare la semplice proprietà sugli immobili (terreni e fabbricati). Non importa ai fini delle imposte sui redditi che i suddetti immobili producano o meno un reddito, nel senso che verranno tassati per il fatto stesso di essere nelle disponibilità del contribuente.

Perciò, anche un fabbricato non dato in locazione, quindi che non produce alcun reddito diretto in quanto a disposizione del proprietario, attraverso il reddito fondiario verrà “colpito” come espressione di un vantaggio economico indiretto che può portare al proprietario stesso.

A tal proposito è stato introdotto il “reddito ordinario medio” derivante da una valutazione standard di terreni e fabbricati che viene chiamata, nello specifico, “rendita catastale” per i fabbricati e “reddito dominicale” o “reddito agricolo” per i terreni. In pratica, per ogni immobile è stato ricavato un valore individuato attraverso l’analisi di alcuni parametri che indica il reddito ordinario annuale dell’immobile stesso.

Riguardo i fabbricati, ad esempio, per la determinazione della rendita catastale (ovvero il reddito derivante dal fabbricato) assume particolare rilevanza la zona in cui lo stesso fabbricato si trova che, insieme alla categoria catastale di appartenenza, varia a seconda della tipologia del fabbricato, e alla classe catastale. Tali valori determinano un tariffa che moltiplicata per i metri quadri dell’unità immobiliare da come valore la suddetta rendita catastale.

Le categorie catastali sono le seguenti:

• A: abitazioni e uffici;
• B: edifici ad uso collettivo (scuole, caserme);
• C: edifici commerciali (magazzini, laboratori, negozi)
• D: edifici industriali;
• E: edifici speciali.

Riguardo i fabbricati dunque, la rendita catastale corrisponde al “reddito medio ordinario” calcolato in base ai parametri sopra descritti e di conseguenza viene tassato come un vero e proprio reddito in capo al proprietario dello stesso.

Dalla tassazione viene esclusa l’abitazione principale insieme alle sue pertinenze, mentre riguardo le unità immobiliari lasciate a disposizione dal proprietario, la rendita catastale verrà maggiorata di 1/3 per calcolarne la tassazione in capo al contribuente.

Per quanto riguarda invece, quegli immobili che invece producono direttamente un reddito, ovvero quello che sono concessi in locazione a terzi, a livello fiscale verrà tassato il reddito prodotto dalla locazione abbattuto di un 15% forfettari, sempre che l’importo della locazione annuale percepito sia maggiore della rendita catastale.

Per quanto riguarda invece i terreni sono stati creati due valori distinti:

• il reddito dominicale;
• il reddito agrario;

Il primo valore tiene conto del valore della terra al suo stato naturale e dei capitali investiti per migliorarla, mentre il secondo è determinato tenendo conto del capitale di esercizio investito nello stesso e del lavoro prestato su di esso.

Il reddito dominicale è il reddito che viene quindi dichiarato ai fini Irpef dal proprietario del terreno, mentre il reddito agrario è quello che deve essere dichiarato da chi svolge un’attività agraria sul terreno stesso.

La responsabilità di dichiarare al Fisco i redditi fondiari è in capo al proprietario o al titolare del diritto reale sul bene:

• proprietario: è appunto l’intestatario del bene, colui che viene indicato nei pubblici registri immobiliari e che può disporre in modo pieno ed esclusivo degli immobili o terreni di sua proprietà;

• usufruttuario: è colui che ha il godimento dell’immobile conferitogli dal proprietario, limitatamente alla quota di utilizzo, dovendo però rispettare la destinazione d’uso ed economica del bene;

• titolare di diritto di uso: è colui che ha la possibilità di servirsi del bene, e raccogliere i frutti che questo eventualmente produce per soddisfare i suoi bisogni e quelli della sua famiglia;

• titolare del diritto di abitazione: è il soggetto che può abitare l’immobile compreso le sue pertinenze (un tipico esempio di titolare del diritto di abitazione è quello del coniuge superstite);

• enfiteuta: è il soggetto che gode dei medesimi diritti del proprietario relativamente ai frutti del fondo ed è obbligato al miglioramento della consistenza dello stesso e al pagamento di un canone periodico al concedente;

• titolare del diritto di superficie: è il soggetto che ha il diritto di mantenere su un terreno altrui e su concessione del proprietario del fondo, una costruzione acquisendone la proprietà;

• nudo proprietario: colui che risulta essere intestatario del bene dai pubblici registri ma che non dispone materialmente dello stesso perchè su di esso sono presenti diritti di godimento di terze persone. Il nudo proprietario non dovrà però dichiarare gli immobili sono nelle disponibilità di un usufruttuario.

 

Imputazione dei redditi fondiari

I redditi dominicali, di fabbricati o agrari, vengono imputati indipendentemente dalla loro effettiva percezione. Questo significa che sono imputati per competenza e non per cassa, per il periodo impositivo a cui fanno riferimento e in cui si è verificato il possesso, al proprietario o al titolare di altro diritto reale di godimento sul fondo stesso.

Una eccezione a questa regola sono i coltivatori diretti che risultano assegnatari di terreni di enti di sviluppo, e chi risulta assegnatario di alloggio in qualità di socio di cooperative edilizie. In questi due casi specifici, l’eventuale assegnazione è assimilabile ad un diritto reale e comporta l’imputazione del reddito fondiario.

Il caso di assegnazione al coniuge separato della casa coniugale, siccome non costituisce un diritto reale, è ininfluente ai fini dell’imputazione di reddito fondiario che continuerà ad essere di competenza del reale proprietario dell’immobile.

Nel caso di procedimento giudiziale di sfratto, riguardo la percezione dell’affitto (reddito), la regola generale stabilisce che in caso di sfratto per morosità, sarà possibile non dichiarare il reddito non percepito dal proprietario per il periodo di imposta in cui si è concluso il procedimento di sfratto e, successivamente, richiedere il credito per le maggiori imposte pagate sugli affitti non percepiti precedentemente, ma dichiarati per competenza al Fisco…

Nei casi di contitolarità del diritto di proprietà o di altro diritto di godimento su immobili e terreni (ad esempio la seconda casa intestata al 50% tra marito è moglie), o quando nello stesso immobile sono presenti e coesistono più diritti (50% piena proprietà e 50% di usufrutto di un soggetto terzo), il reddito fondiario deve essere dichiarato da tutti i contribuenti che hanno un diritto di godimento in base alle loro quote.

Il trasferimento di proprietà nel corso dell’anno solare di un immobile, o terreno, comporta che il reddito fondiario venga dichiarato proporzionalmente tra acquirente e venditore in base alla durata del possesso.

 

Cosa sono i redditi dominicali

Ai sensi della legge italiana, i redditi dominicali dei terreni rappresentano una tipologia definita di reddito che deriva da terreni situati sul territorio nazionale e fa riferimento a quei terreni che sono, o devono ancora essere iscritti con successiva attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni.

E’ utile sottolineare che i terreni siti su territorio estero non producano reddito dominicale ma “redditi diversi“. Per le comproprietà e per i trasferimenti nel corso del periodo di imposta valgono le medesime disposizioni sopra citate relative ai redditi fondiari. Non sono invece da considerare generatori di reddito fondiario i terreni che sono pertinenziali a fabbricati urbani, quelli concessi in locazione per uso non agricolo, e quelli strumentali all’esercizio di imprese commerciali.

La determinazione del reddito dominicale viene effettuata attraverso l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite per ciascuna classe e qualità di terreno. Tali tariffe sono poste in revisione ogni 10 anni, oppure quando è necessario un intervento di modifica per sopravvenute variazioni circa le quantità e i prezzi dei prodotti e dei mezzi di produzione.

I redditi catastali di parchi, giardini e terreni aperti al pubblico, solo ed esclusivamente a patto che il proprietario non ricavi alcun reddito dallo sfruttamento degli stessi, non concorrono alla formazione di reddito imponibile ai fini delle imposte.

E’ possibile che il cambio di coltura relativa ad un terreno possa far variare il suo reddito domenicale al ribasso o al rialzo rispetto a quella risultante in catasto. Stesso discorso quando sopraggiunge una maggiore o minore capacità produttiva di un fondo o terreno per cause di forza maggiore. La denuncia di variazione relativa al reddito dominicale va presentata all’Ufficio Tecnico Erariale con indicazione della partita catastale e delle particelle interessate alla modifica, con allegato la dimostrazione grafica del frazionamento.

Tali variazioni dovranno essere denunciate entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui sono sopraggiunte, in modo particolare quando queste comportano un aumento del reddito.

L’omessa denuncia delle variazioni in aumento di reddito dominicale entro i termini previsti dalla legge comporta la sanzione amministrativa che va da un minimo di 258 euro fino a un massimo di 2.065 euro.

 

Cosa sono i redditi agrari

I redditi agrari sono quella parte del reddito fondiario che fa riferimento al capitale d’esercizio e all’organizzazione relativa all’attività agricola. Vengono considerate attività agricole:

• tutte le attività relative alla coltivazione dei terreni e la coltivazione e l’utilizzazione dei boschi;
• l’attività di allevamento di animali a cui viene somministrato mangime derivante per almeno un quarto dal terreno;
• le attività di produzione di vegetali attraverso strutture fisse o mobili anche provvisorie;
• le attività di manipolazione, trasformazione e valorizzazione di prodotti di coltivazione del fondo, del bosco o allevamento di animali;
• le attività acquacoltura se i redditi sono prevalenti rispetto a quelli di altre attività non agricole;
• produzione di energia elettrica e calore derivante da biomasse.

Non possono essere considerati produttivi di reddito agrario quei terreni che rappresentano pertinenze di fabbricati urbani, i terreni concessi in locazione ad uso non agricolo, e quelli strumentali all’esercizio di impresa commerciale.

 

Redditi di fabbricati

I redditi dei fabbricati sono costituiti dal reddito medio urbano di ogni unità immobiliare urbana di proprietà, come ad esempio i fabbricati e il resto delle costruzioni stabili che producono un reddito autonomo. Anche le aree occupate dalle costruzioni e della relative pertinenze vengono considerate parti integranti delle unità immobiliari.

Il reddito ordinario medio sopracitato viene calcolato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite per ciascuna categoria e classe di fabbricato. Non sono da considerarsi produttivi di reddito le seguenti unità immobiliari:

• fabbricati destinati alla religione e al culto (chiese, monasteri di clausura, conventi se non vengono locati a scopo commerciale);

• i fabbricati ai quali è stata concessa una licenza o autorizzazione di restauro, ristrutturazione edilizia o risanamento conservativo, solo per il periodo di validità del provvedimento e comunque non oltre il periodo in cui il fabbricato non può essere utilizzato;

• i fabbricati rurali e le loro pertinenze, ove presenti;

• i fabbricati posseduti da imprenditori commerciali e destinati alla rivendita;

• le porzioni di reddito imputabile ad un condomino, nei casi di proprietà comune, se questa non è superiore a 25, 82 euro;

• i fabbricati di cui il contribuente detiene soltanto la nuda proprietà.

Il titolare del reddito dei fabbricati può essere:

• il proprietario dell’immobile;
• l’usufruttuario;
• chi vanta un altro diritto reale sull’immobile;

Non può essere considerato titolare del reddito di fabbricati l’eventuale locatario in caso di sublocazione, perchè in questo caso  i compensi percepiti verrebbero annoverati tra i Redditi diversi.