L’Italia è un paese che rientra tra quelli a maggior rischio sismico dell’area del Mediterraneo e, purtroppo, con una certa periodicità, si verificano eventi di questo genere concentrati, soprattutto, in alcune zone e Regioni.

Da alcuni anni chi abita in questi territori sensibili può godere delle agevolazioni derivanti dal cosiddetto “sisma bonus“, ovvero, una detrazione fiscale ai fini IRPEF entro un determinato limite di spesa totale sostenuta per opere di ristrutturazione e manutenzione con finalità antisismiche.

Con la nuova manovra il Governo ha deciso di prorogare gli sconti fiscali fino al 31 dicembre 2021 per tutti gli interventi riguardanti prima e seconda casa, nonché sulle parti comuni di edifici residenziali e per fabbricati destinati ad attività produttive.

In questa guida analizzeremo come funziona esattamente il bonus terremoti, quali percentuali di detrazione si possono applicare, chi ne ha diritto ed eventuali novità introdotte con la nuova Legge di Bilancio in fase di approvazione e con il decreto crescita per il 2020.

Indice:

• Sisma bonus: cos’è e in che misura viene ripartita la detrazione
• Più si riduce il rischio sismico e maggiori saranno le detrazioni
• A chi spetta l’agevolazione
• Soggetti passivi IRPEF
• Soggetti passivi IRES
• Altre regole da rispettare per fruire del sisma bonus
• Come richiedere il sisma bonus
• Come effettuare i pagamenti dei lavori
• Maggiori detrazioni per interventi condominiali
• Acquisto di case antisismiche
• I documenti utili per ottenere il sisma bonus

 

Sisma bonus: cos’è e in che misura viene ripartita la detrazione

Tra gli interventi di recupero e manutenzione di un edificio adibito a scopo abitativo, oppure per finalità produttive, rientrano anche tutte quelle opere di messa in sicurezza statica per prevenire e limitare i danni conseguenti ad una scossa di terremoto.

Prima di entrare nel vivo della questione, è bene precisare che il territorio italiano è stato suddiviso in 4 zone numerate in base al rischio sismico e precisamente:

1. Rischio alto;
2. Rischio medio-alto;
3. Rischio  medio-basso;
4. Rischio  basso.

Tali zone sono state identificate attraverso un’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006 e pubblicata sulla Gazzetta ufficiale n. 108 dell’11 maggio dello stesso anno. Una premessa doverosa visto che uno dei requisiti fondamentali per godere dell’agevolazione è che l’edificio sia ubicato in un Comune appartenente ad una delle prime tre zone.

Il testo Unico delle Imposte sui Redditi, prevede una detrazione pari al 36% delle spese sostenute per interventi antisismici e con un limite massimo di spesa di 48mila euro. La legge italiana ha comunque introdotto una specifica regolamentazione per i soli interventi antisismici emanando il decreto legge n. 63/2013, con cui si è istituito il sisma bonus e destinato maggiori benefici per i contribuenti che ne hanno diritto.

Ad oggi, e quantomeno fino al 31 dicembre 2019, tale agevolazione è stata aumentata al 50% e con limite di spesa massimo pari a 96mila euro.

Come abbiamo già accennato, il bonus sismico è una detrazione IRPEF di percentuale variabile (può arrivare, in particolari condizioni, fino all’85% delle spese sostenute) a seconda di diversi fattori quali: la zona sismica in cui è ubicato l’edifico, la tipologia dell’immobile, i lavori effettuati.

Nel caso di opere inerenti parti comuni di condomini situati in zone sismiche 1, 2 e 3 è prevista la possibilità di cumulare Eco-bonus e Sisma bonus, ma solo se gli interventi siano accomunati dalla finalità di riqualificare energeticamente l’edificio e abbassare il rischio sismico.

L’agevolazione ha subito importanti modifiche nel corso degli anni ed in maniera significativa a partire dal 1° gennaio 2017, data in cui sono state introdotte una serie di regole specifiche. Le novità nella normativa hanno portato all’estensione del beneficio anche per tutti gli edifici costruiti nella zona a medio-basso rischio sismico, aggiungendo unità immobiliari residenziali diverse dall’abitazione principale e riducendo della metà il periodo di godimento della detrazione.

In pratica, per le zone 1, 2 e 3 tutti gli immobili di tipo abitativo, siano essi prima o seconda casa, e quelli ad uso produttivo, possono godere delle detrazioni previste dal sisma bonus; sono escluse solo le abitazioni e fabbricati ubicati nella zona 4 a basso rischio sismico (riguardano 3.488 comuni distribuiti tra Valle D’Aosta, Trentino Alto Adige e Sardegna).

È bene specificare che quando si parla di edifici impiegati a scopo produttivo si intende tutte quelle unità immobiliari in cui avviene la produzione di beni e/o servizi oppure si svolgono attività di natura commerciale, professionale e agricola. Inoltre, sono considerati detraibili anche i costi sostenuti per la classificazione e la verifica sismica di un edificio e certificazione statica da parte di professionisti.

Dal 2018 il sisma bonus può essere applicato anche a soggetti passivi IRES, Istituti autonomi per le case popolari, cooperative con immobili a proprietà condivisa e tutti gli enti che gestiscono edifici con finalità sociali. Da sottolineare come grazie al decreto legge n. 34/2019 viene offerta, a chi sostiene spese di riqualificazione antisismica, la possibilità di scegliere un contributo di equivalente valore sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anziché usufruire della detrazione.

Ricordiamo che la legge prevede, dal 2017, anche un’agevolazione per l’acquisto di case antisismiche qualora si trovino in Comuni appartenenti alla zona 1 classificata ad alto rischio. Successivamente, sempre il sopracitato DL 34/2019, ha esteso tale opportunità anche agli immobili ubicati nelle zone 2 e 3.

Passiamo ora ad analizzare in che misura si applica l’agevolazione e come viene ripartita. Per tutte le spese sostenute per interventi con finalità antisismiche a partire dal 1° gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2021, il contribuente può usufruire di una detrazione pari al 50%.

Per ogni unità abitativa è possibile ottenere lo sconto fiscale con un limite massimo di spesa fissato a 96mila euro l’anno e con ripartizione in 5 rate annuali di pari importo. La detrazione partirà dall’anno in cui sono state sostenute le spese e proseguirà per quelli successivi fino ad esaurimento.

Nel calcolare il limite di spesa non bisogna solo considerare la singola unità abitativa, ma anche tutte le eventuali pertinenze annesse. In questi casi, infatti, nella somma totale vanno aggiunte anche le spese sostenute per gli interventi relativi ad ogni pertinenza, che non possono essere considerate separatamente rispetto all’immobile.

E’ importante mettere in evidenza che nel caso in cui vengano effettuati, contemporaneamente, lavori di natura antisismica e di manutenzione straordinaria, entrambe le spese concorrono alla formazione del limite dei 96mila euro poiché riferite allo stesso immobile.

È altresì fondamentale ricordare che, anche per questa tipologia di lavori, vale il principio secondo cui le opere di recupero del patrimonio edilizio di categoria superiore assorbono quelle appartenenti a categorie inferiori. Quindi, se si sta riqualificando dal punto di vista sismico un edificio, le detrazioni saranno valide anche per eventuali interventi di manutenzione ordinaria come, ad esempio, il rifacimento della pavimentazione, l’intonacatura dei muri e la tinteggiatura della facciata.

 

Più si riduce il rischio sismico e maggiori saranno le detrazioni

Se di base l’agevolazione prevede una detrazione del 50%, ci sono casi in cui la normativa consente maggiori benefici e precisamente:

• se gli interventi sull’immobile sono tali da portare ad una riduzione del rischio sismico determinando un passaggio ad una categoria inferiore, la detrazione spettante sale al 70% delle spese sostenute;

• nei casi in cui i lavori di riqualificazione e messa in sicurezza portino ad un abbassamento di ben due classi di rischio sismico, la detrazione aumenta fino all’80% delle spese sostenute.

Appare evidente come sia necessario stabilire la classe di rischio sismico a cui appartiene l’edificio, prima e dopo l’intervento, in modo da applicare correttamente le detrazioni. A tal proposito, è intervenuto il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti che, in uno specifico decreto, ha fissato le linee guida per tale classificazione e le modalità di attestazione eseguite da professionisti abilitati.

Spetterà al tecnico incaricato del progetto per l’intervento strutturale, verificare e stabilire la classe di rischio dell’immobile prima dell’inizio dei lavori e quella raggiunta una volta concluse le opere. Sarà onere del direttore dei lavori e di un eventuale collaudatore statico (nel caso fosse nominato per legge) attestare, a ristrutturazione ultimata, la conformità di tutti gli interventi previsti dal progetto depositato.

Anche per le detrazioni del 70% e 80% vale sempre la ripartizione in 5 rate annuali a partire dall’anno in cui sono stati eseguiti i lavori. Non vi è alcuna possibilità di richiedere una diversa rateizzazione dell’agevolazione.

Per interventi che prevedono la demolizione e la ricostruzione del fabbricato, sia esso adibito ad abitazione privata oppure per attività produttiva, è possibile usufruire della massima detrazione prevista dal sisma bonus. È però necessario che gli interventi non siano destinati alla costruzione ex-novo dell’edificio, ma devono riguardare opere di conservazione del patrimonio edilizio esistente.

 

A chi spetta l’agevolazione

Le detrazioni relative al sisma bonus, per spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2017, possono essere fruite, sia da soggetti passivi IRPEF che soggetti passivi IRES. Le condizioni da rispettare sono quelle sopra citate, ovvero, l’aver effettuato opere che rientrano nella categoria degli interventi di riqualificazione edilizia a scopo antisismico, che l’immobile (abitazione singola, condominio o fabbricato per attività produttive) risulti di proprietà o detenuto dal beneficiario in base ad un titolo idoneo, che l’edificio sia ubicato all’interno delle zone 1, 2 o 3 e che tutti i costi siano a carico del richiedente.

Invece, per coloro che hanno sostenuto le spese di adeguamento sismico prima del 31 dicembre 2016, il bonus terremoto spetta solo sulla prima casa e immobili a scopo produttivo situati nelle zone 1 e 2.

 

Soggetti passivi IRPEF

Tutti i contribuenti che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche possono godere della detrazione. L’agevolazione spetta, sia ai proprietari dell’immobile, ma anche ai titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, diritto di abitazione e di superficie) dell’immobile oggetto dei lavori di riqualificazione.

Di seguito, l’elenco completo dei contribuenti IRPEF che possono avvalersi del sisma bonus:

• proprietario o nudo proprietario;
• titolare di un diritto reale di godimento;
• soggetto che riceve l’immobile in locazione (locatario);
• soggetto che riceve l’immobile in comodato (comodatario);
• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori per gli immobili destinati ad attività produttive;
• tutti i soggetti che producono redditi in forma associata stabiliti dall’articolo 5 del TUIR, ovvero società in accomandita semplice, in nome collettivo e imprese familiari.

Ci sono altri beneficiari che possono godere dell’agevolazione qualora abbiano sostenuto le spese e siano gli intestatari delle fatture e dei relativi bonifici di pagamento. Si tratta, nello specifico, dei seguenti soggetti:

• familiare convivente del proprietario, o detentore dell’immobile soggetto agli interventi di ristrutturazione e manutenzione. Possono richiedere la detrazione il coniuge, i partenti fino al terzo grado e gli affini fino al secondo grado;

• il coniuge separato a cui è stato assegnato l’immobile intestato al consorte;

• il componente dell’unione civile. In questo caso si fa riferimento alla legge n. 76/2016 che garantisce la tutela dei diritti per le persone dello stesso sesso unite civilmente ed equiparati ai vincoli giuridici derivanti dal matrimonio.

• il convivente che gode della condizione di more uxorio, anche se non è proprietario dell’immobile o titolare di un diritto reale di godimento (contratto di comodato). La normativa ha previsto la fruizione della detrazione per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

 

Soggetti passivi IRES

Anche i soggetti passivi all’imposta sul reddito delle società che adottano misure antisismiche su loro proprietà immobiliari, possono usufruire dell’agevolazione.

A partire dal 2018 sono state introdotti ulteriori ampliamenti delle categorie beneficiarie, per cui ne fanno parte anche:

• IACP (istituto autonomo case popolari), ovvero tutti gli enti italiani che hanno lo scopo di realizzare e gestire l’edilizia pubblica finalizzata all’assegnazione di abitazioni alle persone meno abbienti;

• Enti che hanno i medesimi scopi di un istituto autonomo case popolari. C’è però da aggiungere che l’ente in questione deve risultare costituito e operante alla data del 31 dicembre 2013 e deve rispondere ai requisiti richiesti dalla normativa stabilita dalla legislazione europea in materia di in house providing. Le detrazioni riguardano le spese sostenute per gli interventi su immobili di proprietà dell’ente oppure gestiti per conto dei Comuni o adibiti a edilizia residenziale pubblica.

• Cooperative di immobili a scopo abitativo a proprietà indivisa. Gli interventi soggetti ad agevolazione sono riferiti ad abitazioni possedute o assegnate in godimento ai soci.

Infine, è bene ricordare che il sisma bonus si applica anche per interventi antisismici su immobili residenziali o destinati ad attività produttive, nonostante non siano direttamente utilizzati da una società ma ceduti in locazione.

 

Altre regole da rispettare per fruire del sisma bonus

Per le agevolazioni derivanti da opere antisismiche valgono le stesse regole che si applicano per gli interventi di riqualificazione edilizia e a scopo energetico e tra queste vi è la suddivisione della detrazione tra tutti coloro che hanno sostenuto le spese e hanno diritto allo sconto fiscale.

Ogni contribuente può detrarre la quota annua spettante in base ai limiti dell’imposta da versare per l’anno in questione. Se tale valore è superiore all’imposta stessa, non è possibile richiedere alcun tipo di rimborso. Nel caso in cui un beneficiario non fosse in grado di usufruire dell’agevolazione per più anni e, nonostante ne abbia diritto, (per esempio perché esentato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi o per un improvviso stato di incapienza), può comunque beneficiare della detrazione nei successivi periodi d’imposta. Il soggetto dovrà semplicemente indicare il numero della rata corrispondente in fase di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Per quanto riguarda gli interventi su parti comuni di un edificio, l’agevolazione fa riferimento all’anno in cui l’amministrazione condominiale ha effettuato il bonifico per il pagamento dei lavori.

 

Come richiedere il sisma bonus

Per usufruire dell’agevolazione è necessario inserire apposite informazioni all’interno della dichiarazione dei redditi. Per prima cosa si dovranno indicare i dati catastali dell’immobile soggetto ad opera di riqualificazione e dichiarare se i lavori sono effettuati dal detentore dell’abitazione. Inoltre, bisogna riportare gli estremi di registrazione dell’atto di proprietà o del contratto di locazione e una serie di altri dati richiesti per il controllo della detrazione. Per i successivi periodi di imposta non sarà più necessario ripresentare tutti i dati identificativi dell’immobile.

Nel caso di interventi su parti comuni di edifici residenziali, ogni soggetto interessato dovrà solamente indicare il codice fiscale del condominio. Tutti i dati catastali sono invece riportati dall’amministrazione condominiale nella propria dichiarazione dei redditi.

 

Come effettuare i pagamenti dei lavori

I pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico bancario o postale (è ammesso anche quello online) secondo uno specifico modello in cui risulta la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita IVA o di codice fiscale di chi ha eseguito i lavori e destinatario del versamento.

 

Maggiori detrazioni per interventi condominiali

Un discorso a parte è necessario per gli interventi antisismici che riguardano la parti comuni di un edificio residenziale. Infatti, per i condomini la legge prevede delle detrazioni maggiori e sempre legate alla riduzione del rischio sismico.

Le aliquote di detrazione passano dal normale 50% ad un valore pari a:

• 75% delle spese sostenute, qualora gli interventi comportino il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• 85% delle spese sostenute, nel caso i lavori portino ad una diminuzione di due classi di rischio.

Anche in queste situazioni valgono tutte le regole e considerazioni fatte in precedenza su come stabilire la classe di rischio sismico a cui appartiene l’edificio, prima e dopo i lavori.

Il limite massimo di spesa è fissato a 96mila euro moltiplicato per il numero di unità abitative che compongono il condominio, mentre rimane invariata la suddivisione del rimborso in 5 rate annuali di pari importo.

Per il calcolo del limite di spesa è necessario tenere in considerazione le eventuali pertinenze autonomamente accatastate alle unità immobiliari. Di conseguenza, se l’edificio è composto da 5 unità abitative e da 5 pertinenze, il limite massimo di spesa sarà di 960mila euro (96.000 x 10 unità). L’attribuzione ai vari condomini viene fatta, normalmente, in base ai millesimi oppure a particolari disposizioni prese dall’assemblea condominiale.

 

Acquisto di case antisismiche

Abbiamo accennato in precedenza come il sisma bonus si possa applicare anche per l’acquisto di case antisismiche. È stata un’opportunità introdotta dal decreto legge n. 50/2017 per incentivare la riqualificazione edilizia nelle zone a più alto rischio terremoti.

Se da una parte le agevolazioni più alte nell’ordine del 70% – 80% si hanno per interventi atti a ridurre la categoria di rischio sismico di un edificio esistente, dall’altra chi compra un immobile demolito e ricostruito può allo stesso modo godere di una detrazione che risulta ancor maggiore. In questi casi, l’acquirente gode di uno sconto fiscale pari a:

•  75% del prezzo di acquisto (risultante dall’atto pubblico di compravendita) per una singola unità abitativa, qualora, a seguito della realizzazione degli interventi l’edificio è passato ad una classe di rischio inferiore;

• 85% del prezzo di acquisto (risultante dall’atto pubblico di compravendita) se i lavori hanno portato alla riduzione di due classi di rischio.

Inizialmente, la legge prevedeva la detrazione solo per l’acquisto di immobili ubicati nelle zone 1 classificate ad alto rischio sismico, successivamente, con la legge n. 34/2019 il beneficio è stato esteso anche ad abitazioni situate in Comuni appartenenti alle zone 2 e 3.

Anche in questi casi, il limite di spesa massima su cui applicare la detrazione non può superare i 96mila euro e il rimborso è ripartito in 5 rate annuali di pari importo.

La ricostruzione dell’edificio può prevedere anche aumenti della volumetria rispetto a quella precedente, a patto che le normative urbanistiche consentano tale variazione. Molto importante mettere in evidenza come l’impresa edile che esegue le opere di costruzione deve provvedere al trasferimento della proprietà immobiliare entro e non oltre 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

 

I documenti utili per ottenere il sisma bonus

Infine, vediamo quali sono i documenti necessari per poter richiedere ed usufruire delle detrazioni. Per quanto riguarda gli interventi finalizzati a ridurre il rischio antisismico, il richiedente deve presentare:

• comunicazione preventiva all’ASL: non è sempre obbligatoria e dipende dalle normative vigenti in materia di sicurezza sui cantieri e, qualora presentata, deve contenere la data di inizio dei lavori;

• abilitazioni amministrative per certificare la data di inizio lavori e la tipologia degli interventi da effettuare: in mancanza di tali abilitazioni il richiedente può presentare un’autocertificazione che attesti la data di inizio lavori e la detraibilità delle spese sostenute;

• tutte le fatture e documenti fiscali utili per accertare e dimostrare i costi richiesti per i lavori di riqualificazione effettuati;

• bonifico bancario o postale in cui è indicata la causale del versamento e il codice fiscale o la partita IVA di chi ha eseguito i lavori e risulta il beneficiario del pagamento;

• documenti che accertino le spese effettuate che non hanno richiesto pagamento tramite bonifico: riguardano sostanzialmente l’imposta di bollo, l’imposta per i diritti di concessione occupazione suolo pubblico, denuncia e autorizzazioni per inizio lavori, oneri di urbanizzazione e ritenute d’acconto operate sui compensi;

• autocertificazione per attestare che la spesa totale su cui viene calcolata la detrazione non ecceda il limite massimo stabilito dalla legge;

• copia dell’asseverazione della classe di rischio sismico dell’immobile precedente l’inizio dei lavori e quella conseguita a seguito dell’esecuzione degli interventi secondo quanto stabilito dal progetto;

• copia del documento che attesta la conformità al progetto depositato di tutti gli interventi eseguiti;

• atto di cessione dell’immobile, nel caso tale documento contenga la previsione che il diritto alla detrazione sarà mantenuto dal cedente.

Per interventi che riguardano parti comuni di edifici condominiali saranno necessari anche i seguenti documenti:

• dichiarazione da parte dell’amministratore condominiale che dimostri il rispetto di tutti gli obblighi imposti dalla vigente normativa e certifichi sia l’entità della somma corrisposta che la misura della detrazione;

• autocertificazione in caso di mancanza del codice fiscale del condominio, in cui indicare i dati catastali di tutte le singole unità abitative che compongo l’intero edificio e attesti la natura dei lavori eseguiti.

Se, invece, si procede con l’acquisto di una casa antisismica sarà obbligatorio presentare l’atto di acquisto dell’immobile e una serie di documenti che certificano la zona sismica in cui è ubicata l’abitazione, la tipologia degli interventi effettuati, la data di conclusione dei lavori e l’efficacia delle opere finalizzate a ridurre la categoria di rischio sismico.