Come ogni anno, il mese di giugno, per i proprietari di immobili e terreni, diventa il momento della “resa dei conti“, ovvero quello in cui lo Stato riscuote le imposte e le tasse sulle proprietà e, precisamente, IMU e TASI.

Ho parlato della TASI nell’articolo “TASI: chi la paga e chi ne è esente… Agevolazioni e trucchi per pagare meno” che ti invito a leggere, e in questo articolo voglio concentrare la mia attenzione sull’IMU descrivendo nel dettaglio cos’è questa imposta, chi la deve pagare, quando e quanto si deve pagare e, soprattutto, proverò a darti qualche consiglio per ridurne sensibilmente il peso.

L’IMU, acronimo di “Imposta Municipale Unica” è un tributo entrato in vigore dal 2012 in sostituzione della vecchia ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) che rappresentava una sorta di IRPEF sulle proprietà immobiliari, i cui proventi venivano suddivisi tra l’erario e il singolo comune al 50%, calcolata sugli immobili diversi dall’abitazione principale e le sue pertinenze e dei fabbricati rurali ad uso strumentale.

L’Imposta Municipale Unica invece, viene riscossa interamente dal comune eccezion fatta per gli immobili del gruppo D, ossia quelli destinati ad uso produttivo quali alberghi, capannoni, magazzini, ecc.

Insieme alla TASI, l’IMU rappresenta una voce particolarmente pesante ed annosa relativamente alle imposte da pagare, a tal punto che si pensa che possa essere uno dei motivi principali che rallentano la ripresa immobiliare, infatti, tende a scoraggiare chi intende acquistare una seconda casa come investimento.

Coi tempi che corrono, i rischi di affittare a degli sconosciuti il proprio immobile con la prospettiva di non incassare i canoni a causa della crisi e, soprattutto, anche dover fare i conti con il Fisco che ogni anno viene a batter cassa con l’aggiunta di ulteriori spese, potrebbero non rendere conveniente ed allettante questa tipologia di investimento.

Basta chiedere conferma a chi è già proprietario di una seconda casa che si ritrova a pagare ogni anno su quell’immobile  un vero e proprio salasso, a tal punto che in molti preferiscono liberarsene svendendola, regalandola o, se possibile, addirittura demolendola.

Ma è proprio necessario ricorrere a queste soluzioni drastiche per ridurre l’impatto di questa imposta sulle tasche dei contribuenti italiani?

In taluni casi non esistono molte soluzioni per ridurre o, addirittura non pagare l’IMU ed è, anche questo, uno dei motivi per i quali l’offerta di immobili in vendita supera di gran lunga la domanda con i prezzi degli immobili che sfociano nel ridicolo, sempre e costantemente in calo da 10 anni a questa parte.

Indice:

• Chi deve pagare l’IMU
• Chi non deve pagare l’IMU
• IMU sui fabbricati concessi in comodato d’uso
• IMU sui terreni agricoli
• Casi di riduzione dell’IMU
• I trucchi per pagare meno IMU

 

Chi deve pagare l’IMU

I soggetti passivi dell’IMU sono tutti i proprietari di beni immobili situati sul territorio dei comuni italiani anche se, più precisamente, l’imposta è dovuta da chiunque detenga un diritto reale (come il diritto di abitazione, ad esempio), su un bene immobiliare, anche se risiede all’estero o non utilizzi o eserciti la propria attività nel locale oggetto di imposizione.

I soggetti debitori dell’IMU sono pertanto:

• i proprietari degli immobili ovvero coloro i quali godono e dispongono dell’intera disponibilità dello stesso;
• i titolari di usufrutto sull’immobile;
• i titolari dell’uso dell’immobile ovvero, chi ha diritto a servirsi del bene limitatamente ai propri bisogni e quelli della propria famiglia;
• i titolari di abitazione ovvero chi detiene il diritto di abitare nell’immobile;
• i titolari di superficie, ossia chi ha il diritto di costruire  o alienare sul suolo di terzi una costruzione esistente separata dalla proprietà del suolo;
• l’ex coniuge assegnatario dell’immobile, dopo la  separazione, divorzio o annullamento del matrimonio;
• il locatario nel caso di immobili concessi in leasing;

 

Chi non deve pagare l’IMU

L’aspetto fondamentale è che l’IMU non è dovuta per l’abitazione principale a patto che non si tratti di:

• Categoria catastale A/1 Abitazioni di tipo signorile;
• Categoria catastale A/8 Abitazioni in ville;
• Categoria catastale A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Chi è proprietario di immobili appartenenti a queste categorie catastali è soggetto al pagamento dell’IMU anche se adibite ad abitazione principale.

Adibire ad abitazione principale un’immobile significa renderlo la dimora abituale del nucleo familiare del possessore. Nel caso in cui i componenti della famiglia avessero residenze diverse nello stesso comune le agevolazioni saranno applicabili per un solo immobile (limitazione non applicata se i componenti del nucleo familiare risiedano in comuni diversi).

Anche nel caso di separazione o annullamento del matrimonio, se il coniuge assegnatario dell’immobile stabilisce all’interno dello stesso la sua abitazione principale sarà esentato dal pagamento dell’imposta.

Non è dovuta l’IMU nemmeno per gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari, e per  le unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa, se adibiti ad abitazione principale. Non pagano l’IMU anche agli studenti universitari assegnatari di detti immobili anche se non sono residenti.

Sono esenti dall’imposta anche gli immobili già costruiti ma ancora invenduti, o non locati, dalle imprese costruttrici e ancora:

• le unità immobiliari non considerate fabbricati (serre, vasche per l’irrigazione, tettoie, ecc.);
• i terreni in aree montane e collinari nei comuni classificati totalmente montani;
• i fabbricati destinati ad uso istituzionale e religioso (chiese, conventi, palazzi dello Stato, ecc.)
• gli immobili appartenenti alle diplomazie di Stati esteri e organizzazioni internazionali riconosciute;
• i fabbricati di proprietà del Vaticano;
• gli immobili per  lo svolgimento esclusivo di attività previdenziali
• gli immobili per  lo svolgimento esclusivo di attività assistenziali, sanitarie e di ricerca scientifica
• gli immobili per  lo svolgimento esclusivo di attività didattiche, ricettive, culturali ricreative e sportive
• i fabbricati classificabili nella categoria E;

Entrando nel dettaglio di questa ultima specificazione, sono esentati dal pagamento dell’IMU soltanto gli immobili appartenenti alle categorie sopracitate purchè non siano in nessun caso utilizzati a scopi commerciali.

 

IMU sui fabbricati concessi in comodato d’uso

E’ prevista una riduzione dell’IMU al 50% per tutti quegli immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli) se si rispettano alcune regole base:

• il proprietario dell’immobile possieda un solo immobile in Italia (quello che sarà oggetto di comodato) e risieda o dimori abitualmente, in affitto, nel comune in cui si trova l’immobile stesso;
• che il proprietario possieda nel comune dell’immobile che darà in comodato soltanto un altro immobile in cui avrà la residenza;
• che il comodatario ovvero l’occupante vi stabilisca la sua abitazione principale;
• che il contratto di comodato venga regolarmente registrato entro 20 giorni dalla data di stipula presso l’Agenzia delle Entrate;
• che il fabbricato non appartenga alle categorie catastali A1, A8, A9.

 

IMU sui terreni agricoli

Con la Legge di Stabilità 2016 si è arrivati ad una soluzione definitiva relativamente ad una circostanza che lasciava spazio a troppe interpretazioni.

A decorrere dal 2016 sono esenti IMU i terreni agricoli nei comuni presenti nella  Circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993, pubblicata nel supplemento ordinario n. 53 alla Gazzetta Ufficiale n. 141 del 18 giugno 1993 ( Versione originale pubblicata in Gazzetta).

Sono, anche, esenti dall’IMU i terreni agricoli:

a) posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
b) ubicati nei comuni delle isole minori;
c) a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Tutti gli altri terreni che non rientrato in queste esenzioni pagano l’IMU.

 

Casi di riduzione dell’IMU

Esistono dei casi particolari in cui l’IMU viene ridotta e sono:

• Riduzione del 25% in caso di fabbricato locato a canone concordato;
• Riduzione del 50%, nel caso di fabbricati inagibili o inabitabili;
• Riduzione del 50% della base imponibile per fabbricati di interesse storico o artistico certificati;

 

I trucchi per pagare meno IMU

Dopo aver parlato a lungo dell’IMU proviamo a dare qualche suggerimento per alleggerire il peso di questa annosa tassa che grava, e non poco, sulle tasche di chi è proprietario di una seconda casa, quasi come se il possesso di un immobile che non sia quello della residenza principale sia indice di chissà quale ricchezza…

Abbiamo visto in quali casi è dovuta l’IMU e quando invece si può esserne esentati dal pagamento e proprio in riferimento a questo aspetto vi posso suggerire qualche idea per pagare l’imposta in misura ridotta o, addirittura, non pagarla.

• intestare la seconda casa a un parente: basandosi sul fatto che l’IMU non sia dovuta per la casa di abitazione, il proprietario di una seconda casa su cui graverebbe l’imposta potrebbe vendere o donare tale immobile al figlio. In questo modo entrambi avranno una prima casa e si risparmieranno ogni anno qualche migliaia di euro.

• rendere inabitabile o inagibile la seconda casa: soluzione che può essere adottata solamente se l’immobile è, a tutti gli effetti, privo delle condizioni di sicurezza necessarie per essere abitato e, soprattutto, sprovvisto dei servizi minimi (luce, gas, acqua, servizi igienici, serramenti). La dichiarazione di inagibilità o inabitabilità deve essere redatta da un incaricato dell’ufficio tecnico comunale abilitato. Se non si dovesse ottenere una esenzione totale, di norma si ottiene almeno uno sconto del 50% che rappresenta già un bel risparmio;

• declassare l’immobile a unità collabente F2: ottenere un declassamento dell’immobile ad unità collabente non è una strada facilmente percorribile ma consentirebbe un risparmio del 100% in termini di IMU. Sono unità collabenti: i fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione; costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado; costruzioni caratterizzate da un livello di degrado tale che ne determina una incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.

• concedere la seconda casa in comodato d’uso a un figlio: lo abbiamo visto nel paragrafo dedicato al comodato d’uso gratuito che questa pratica comporta, se si rispettano le condizioni stabilite dalla normativa, una riduzione del 50% dell’IMU;

• affittare la casa a canone concordato: questa soluzione comporta una riduzione del 25% relativamente all’IMU e può essere adottata in comuni ad alta densità abitativa non nel paesello in mezzo alla campagna con più mucche che abitanti;

• fingere una separazione consensuale assegnando la seconda casa al coniuge: qui sfociamo nel border-line con tutta una serie di rischi connessi al fatto di essere scoperti ma, tecnicamente, il ragionamento non fa una grinza. Il proprietario della seconda casa, a seguito di separazione o annullamento del matrimonio può assegnare l’immobile alla “ex-moglie” che vi stabilirà al suo interno la sua dimora principale. In questo modo entrambe le case saranno adibite ad abitazione principale bypassando così l’IMU;

• abbattere o regalare l’immobile: vi sono dei casi in cui molti contribuenti, vessati dal Fisco e con ridotte possibilità economica, per immobili che difficilmente riescono ad essere venduti, dato il loro stato di degrado e su cui gravano, però, ancora le imposte, preferiscono scegliere la via estrema pur di liberarsi dalle tasse: l’abbattimento dell’immobile che, comunque ha un suo costo neanche troppo leggero, oppure donarla (ammesso che qualcuno se la prenda).