La donazione è una pratica riconosciuta da tempo dall’ordinamento giuridico italiano e spesso impiegata per il trasferimento della proprietà di un immobile. Sono già tanti in Italia i casi registrati di immobili donati dai genitori ai propri figli, spesso per garantire loro un futuro economico più stabile e promettente. Queste pratiche di trasferimento di case passano per i notai, comportando così dei costi notarili anche piuttosto alti. A questo punto la domanda nasce spontanea:

è possibile donare un’abitazione a un figlio senza il rogito notarile?

Una domanda molto interessante alla quale risponderemo nei paragrafi successivi con la trattazione di questa delicata materia. Ecco di seguito cosa sapere su come donare un immobile ad un figlio senza passare dal notaio.

Indice:

• Cos’è una donazione
• La figura del notaio nella donazione di immobili
• Costi notarili per una donazione
• E’ possibile non coinvolgere il notaio nella donazione di un’immobile ad un figlio?

Cos’è una donazione

Prima di rispondere alla domanda di cui sopra, è d’obbligo capire, in primo luogo, in cosa consiste un atto di donazione, quali costi comporta e perché è previsto per legge. La donazione consiste in un contratto fra due parti, con cui il donante trasferisce al donatario la proprietà dei beni o qualche altro diritto senza ricevere niente in cambio. La ratio giustificativa di un atto pubblico del genere è da ricondurre allo spirito di liberalità, ossia alla volontà dichiarata da parte del donante di incrementare la ricchezza del donatario senza alcun obbligo di farlo.

In linea generale, donare i propri beni mobili a un’altra persona è una procedura abbastanza semplice: è sufficiente che il donante li consegni al donatario prescelto. Tuttavia, tale concetto vale soltanto per beni mobili di modesto valore, la situazione cambia sensibilmente quando la donazione interessa degli immobili o dei beni mobili di un certo valore economico. Questi ultimi casi necessitano infatti dell’intervento di un notaio, pena la nullità dell’atto.

Le difficoltà nascono dunque nel momento in cui bisogna valutare il bene, cioè stabilire se il bene oggetto della donazione è di modico valore oppure no. Una valutazione che evidentemente non va fatta a caso, ma segue dei precisi criteri logici. I criteri per risalire al valore di un bene sono due:

• si considera la valutazione di mercato del bene: un oggetto venduto a pochi euro si può regalare serenamente senza evidentemente peculiari formalità;

• si considerano le condizioni finanziarie del soggetto donante: in altre parole, la donazione di un gioiello prezioso e costoso può essere ritenuta di modico valore quando il donante è molto ricco.

In ogni caso, il perfezionamento della donazione si concretizza soltanto all’atto della consegna del bene da parte del donante al donatario. Inoltre, è necessario che gli oggetti siano beni mobili.

La figura del notaio nella donazione di immobili

Per donare un immobile, o qualsiasi altro bene prezioso dall’alto valore economico, le disposizioni di legge prevedono l’intervento professionale di un notaio. Il professionista, alla presenza di due testimoni, ha il compito di raccogliere le dichiarazioni delle parti coinvolte nella procedura: il donante che esprime la sua volontà di donare e del donatario che accetta l’immobile. L’atto pubblico di donazione, redatto su carta, deve essere firmato da tutti i presenti, ossia dagli interessati, dai testimoni e dallo stesso notaio, deputato ad attestare la corrispondenza fra le dichiarazioni rilasciate dalle parti e ciò che è stato riportato per iscritto.

Ci sono valide ragione per le quali è stabilita questa solenne forma. Per prima cosa, è assolutamente necessario che il soggetto donante abbia la piena consapevolezza dell’atto che sta per compiere. Il notaio, essendo un pubblico ufficiale a tutti gli effetti, con la sua presenza ha il compito di contribuire a far comprendere al donante la vera portata della sua decisione.

Relativamente agli immobili, l’atto pubblico di donazione è necessario per trascrivere nei registri immobiliari il trasferimento di proprietà. I registri immobiliari, oggi totalmente informatizzati, sono gestiti dall’ufficio statale della Conservatoria dei Registri Immobiliari. Tipi di registri molto utili per rendere noto a chiunque i passaggi di proprietà e di altri diritti, con una consultazione informatica pratica e veloce. La trascrizione sui registri immobiliari ha il fine di scongiurare che qualcuno possa trasferire la stessa casa a più soggetti in momenti successivi.

Per questo, chiunque può consultare i registri e conoscere se il donante, o il venditore, siano gli effettivi proprietari dell’immobile. Di norma, questa è una ricerca svolta dal notaio stesso. Tuttavia, qualora dovesse verificarsi il trasferimento degli stessi beni a diversi soggetti, tra gli stessi prevale colui che per primo effettua la trascrizione del suo acquisto. I registri immobiliari hanno dunque una grande valenza, anche se possono essere trascritti soltanto gli atti di natura pubblica (come il rogito notarile), le sentenze e gli atti assimilati alle stesse.

Costi notarili per una donazione

Diverse persone spesso sono purtroppo restie a donare un bene prezioso ai propri figli a causa degli elevati costi notarili. Spese di solito alte che, appunto, spaventano non poche persone. I costi da sostenere per un rogito notarile di donazione sono legati all’onorario da corrispondere al notaio e alle varie imposte da versare allo Stato.

La parcella del notaio è solitamente commisurata al valore dell’atto da redigere, ma può cambiare anche di molto da un professionista all’altro. Siccome può arrivare fino ad alcune migliaia di euro, prima di scegliere il professionista è opportuno richiedere e valutare attentamente diversi preventivi. Anche perché nel nostro Paese i notai non mancano, e le possibilità di risparmiare esistono. Fermarsi al primo preventivo potrebbe risultare dunque poco conveniente.

Per quanto riguarda invece le imposte, le stesse sono per legge da versare al notaio, che poi ne effettua il relativo pagamento per conto del donante. Stiamo parlando:

• dell’imposta di registro, pari a duecento euro;
• dell’imposta catastale, l’uno per cento del valore catastale dell’immobile;
• dell’imposta ipotecaria, due per cento del valore dell’immobile;
• dell’imposta di bollo, pari a 230,00 euro;
• dei diritti di trascrizione, pari a novanta euro;

Ed infine, l’imposta sulle donazioni, con importi calcolabili con l’applicazione delle diverse aliquote che cambiano in base al rapporto e/o grado di parentela tra donante e donatario. In caso di atto di donazione di una casa ad un figlio, l’aliquota prevista è pari al 4% del valore dell’immobile, con una franchigia però di un milione di euro. Di conseguenza, l’imposta è da calcolare solamente sulla parte di valore eccedente il milione di euro.

In estrema sintesi, tra l’onorario da pagare al notaio e le imposte stabilite dalla Stato i costi notarili da sostenere non sono affatto pochi.

E’ possibile non coinvolgere il notaio nella donazione di un’immobile ad un figlio?

La donazione di una casa a un figlio senza passare per un notaio è un’operazione possibile. Lo stesso fine, il trasferimento della casa gratuitamente, è raggiungibile attraverso due diverse modalità:

• la procedura della donazione indiretta;
• l’usucapione.

Tuttavia si tratta di modalità non facili da perseguire, ciascuna di esse infatti presenta delle precise limitazioni.

La donazione indiretta si concretizza nel caso in cui una persona compri un bene di tasca propria, facendolo però intestare ad un altro soggetto. Il vantaggio della donazione indiretta è riscontrabile nel fatto che, l’atto di stipula davanti al notaio, formalmente è di fatto una compravendita. Un atto per il quale le imposte da versare sono inferiori rispetto a quelle relative alla donazione. Una procedura che però presenta anche un grosso limite, cioè la possibilità di usarla solamente nell’ipotesi dell’acquisto di una nuova casa.

Con l’usucapione invece si concretizza l’acquisto di un bene per effetto del possesso dello stesso per un numero di anni determinato dalla legge. Il concetto di possesso è riconducibile strettamente alla disponibilità dei beni, su cui i possessori esercitano di fatto i pieni poteri spettanti ai proprietari. A titolo esemplificativo, il possesso di un immobile vuol dire apportare ad esso delle modifiche, effettuare le riparazioni necessarie e la possibilità di concederlo in affitto.

La proprietà di un bene può essere acquistata tramite usucapione qualora il possesso sia avvenuto:

• in maniera pacifica:  quando in pratica il possessore ha usato il bene senza ricorrere alla clandestinità o alla violenza. Da parte del proprietario poi non deve esserci stata alcuna contestazione;

• ininterrottamente per almeno venti anni: l’usucapione infatti non si concretizza quando il possesso del bene c’è stato soltanto per un breve periodo o comunque inferiore ai vent’anni.

Ai fini dell’ottenimento dell’usucapione è possibile fare ricorso al tribunale, dimostrando al giudice che il figlio abbia usato l’immobile di proprietà dei genitori per il tempo previsto dalle norme di legge e in modo pacifico e ininterrotto. Al termine della procedura il giudice provvederà all’emissione di una sentenza, che consentirà la trascrizione della casa in capo al nuovo proprietario. Anche il ricorso al giudice però presenta delle spese, ossia i costi per l’avvocato e le spese da pagare allo Stato per le tasse richieste a coloro che iniziano una causa.

Un’altra strada percorribile per ottenere l’usucapione è quella della procedura di mediazione. Per intraprendere questa procedura è necessario ricorrere a uno degli organismi a cui lo Stato demanda tali compiti. In tale ipotesi, il mediatore ha il compito di redigere un apposito verbale da far firmare alle parti, grazie al quale è riconosciuta la proprietà della casa al figlio che ha posseduto la stessa per almeno 20 anni. In ogni caso, le firme degli interessati devono essere autenticate da parte di un notaio, una prassi utile per la trascrizione nei registri immobiliari.