Ogni qualvolta un cittadino italiano richiede un mutuo per l’acquisto di un immobile (si definisce appunto mutuo ipotecario), ad esempio la prima casa, o anche solo un prestito ingente, si trova, in qualche modo, costretto a sottoscrivere anche un’ipoteca per garantire alla banca che ha concesso il finanziamento il recupero del proprio credito.

L’ipoteca è quindi una forma di garanzia che potrà sfruttare il soggetto concedente il credito (solitamente una banca) in caso di insolvenza o inadempimento da parte del debitore e si configura in un diritto di prelazione sul bene stesso.

Questo non significa che il creditore diventerà proprietario del bene, in caso di inadempimento da parte del creditore, ma che potrà imporre una vendita forzata dei beni soggetti ad ipoteca, in modo da poter soddisfare le sue pretese e chiudere il contenzioso con il debitore.

Il più delle volte l’ipoteca si applica su beni immobili ma può essere iscritta anche per qualsiasi tipo di bene mobile registrato come autovetture, imbarcazioni, ecc.

Solitamente il beneficiario è una banca, un istituto di credito, una finanziaria o una società di leasing che, spesso richiede la sottoscrizione di un’ipoteca prima di concedere un qualsiasi prestito.

L’ipoteca viene  costituita mediante l’iscrizione in pubblici registri del vincolo che si estende su tutto il bene che, tuttavia, rimane di libero godimento da parte del proprietario. Qualora il debito venga ripagato, anche l’ipoteca si estingue ma ciò non implica l’automatica cancellazione dai registri pubblici.

Indice:

• Differenza tra cancellazione ed estinzione di un ipoteca
• Ipoteca volontaria
• Cancellazione dell’ipoteca volontaria
• Ipoteca giudiziale
• Cancellazione dell’ipoteca giudiziale
• Ipoteca legale
• Estinzione dell’ipoteca
• Quanto costa estinguere un ipoteca

 

Differenza tra cancellazione ed estinzione di un ipoteca

Nel momento in cui un debitore finisce di saldare completamente quanto dovuto al creditore, l’ipoteca si può considerare terminata e non potrà più produrre alcun effetto. Tuttavia, è necessario fare una precisa distinzione tra estinzione e cancellazione, due aspetti correlati fra loro ma con differenti conseguenze.

Molto spesso, infatti, può capitare che, nonostante l’ipoteca si sia estinta perchè il debitore ha saldato il proprio debito, continui ad essere presente nei registri pubblici; ciò comporta grandi difficoltà, ad esempio, quando si desidera alienare una proprietà immobiliare gravata da un ipoteca estinta. In queste situazioni si parla della cosiddetta ipoteca formale: il bene non è più vincolato da garanzia ipotecaria e dagli effetti che ne derivano, ma formalmente l’ipoteca è ancora attiva.

Chiaramente, un eventuale compratore, di fronte ad un immobile messo in vendita ma formalmente ancora legato a vincoli ipotecari, deve pretendere la totale cancellazione dai pubblici registri dell’ipoteca prima di effettuare l’acquisto.

Per chiarire meglio il concetto: qualora un’ipoteca venga cancellata è automaticamente anche estinta ma non vale, assolutamente, il contrario.

 

Ipoteca volontaria

Rappresenta la forma più diffusa ed utilizzata, ha come oggetto un bene immobile o mobile registrato di proprietà del debitore, e viene concessa a favore di un creditore che acquisisce il diritto di rivalersi sul bene qualora la somma spettante non venisse restituita.

La denominazione ipoteca volontaria fa chiaramente intendere come si basi sulla volontà delle parti che dovranno stipulare un contratto: la forma scritta è l’unica ammessa dalla legge, pena la nullità dell’ipoteca stessa.

Nella maggior parte dei casi, l’ipoteca volontaria riguarda un bene immobile ed è la forma richiesta dagli istituti di credito a seguito della richiesta di un mutuo. Trattandosi di un diritto che si rifà su un immobile, ne è obbligatoria la trascrizione nei registri immobiliari mediante atto notarile. L’ipoteca volontaria è uno strumento molto efficacie anche nel caso in cui il bene venga ceduto: il nuovo proprietario non potrà ignorare la garanzia ipotecaria a cui è vincolato il bene stesso e gli obblighi che da essa derivano.

In tutte le situazioni in cui un debitore non è in grado di rispettare gli impegni presi, il creditore non diventa proprietario dell’immobile o del bene. La legge prevede che gli venga data la possibilità di rientrare della somma elargita, richiedendo alla magistratura la vendita forzata del bene ipotecato.

 

Cancellazione dell’ipoteca volontaria

Esistono tre modi per cancellare un’ipoteca volontaria:

• in maniera automatica (solo nel caso in cui l’ipoteca riguardi un contratto di mutuo);
• attraverso un atto notarile;
• per mezzo di un’ordinanza del giudice.

La cancellazione automatica è il metodo più semplice, e anche il più conveniente conveniente per il debitore, nel caso in cui l’ipoteca aperta riguardi la concessione di un mutuo. È stata introdotta dal Decreto Bersani con la legge 40/2007: prevede la sola comunicazione da parte dell’istituto di credito dell’avvenuta estinzione dell’ipoteca agli uffici competenti. Una volta effettuata tale comunicazione, la cancellazione è automatica e non prevede l’intervento di un notaio e nessun altro tipo di onere a carico del debitore.

L’istituto di credito è tenuto a presentare la comunicazione entro 30 giorni se l’estinzione del mutuo è avvenuta successivamente al 2 giugno 2007; in caso contrario, il termine dei 30 giorni partirà dal momento della richiesta da parte del debitore.

La legge non prevede alcuna sanzione in caso non venga rispettato l’obbligo di comunicazione da parte della banca, di conseguenza è consigliabile che il cliente effettui sempre una richiesta in forma scritta per la cancellazione dell’ipoteca. Gli istituti di credito hanno il diritto di ulteriori 30 giorni per opporsi alla richiesta di cancellazione, nel caso ritengano di avere giustificati motivi.

Decidendo di procedere attraverso un atto notarile, il pubblico ufficiale provvederà alla stesura del cosiddetto atto di assenso alla cancellazione di ipoteca. Il documento deve essere sottoscritto dal creditore che rinuncia ad ogni diritto sul bene soggetto ad ipoteca estinta e, successivamente, verrà trasmesso all’Agenzia delle Entrate.

Rispetto alla cancellazione automatica c’è il vantaggio di una procedura molto più rapida e con effetti praticamente immediati, ma di contro ci sono le spese notarili da dover sostenere.

La cancellazione con ordinanza del giudice è, invece, il metodo più complesso e che richiede il completamento del lungo iter burocratico presso il tribunale, in modo che l’ipoteca venga eliminata dai pubblici registri.

 

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale prevede l’iscrizione a seguito di una sentenza di condanna da parte di un giudice per il mancato pagamento di una somma di denaro, l’inadempimento di un’altra obbligazione oppure a titolo di risarcimento per un danno provocato.

Rientrano tra i titoli esecutivi anche i decreti ingiuntivi, atti di separazione, sentenze di divorzio, decreti di omologa e lodi arbitrali esecutivi.

 

Cancellazione dell’ipoteca giudiziale

La cancellazione di un’ipoteca giudiziale avviene solo al verificarsi di una delle seguenti condizioni:

• cessa di esistere il bene ipotecato;
• estinzione dell’obbligazione garantita;
• si confogura la vendita forzata del bene ipotecato;
• rinuncia da parte del creditore. In queste caso è obbligatoria la dichiarazione scritta e firmata dal soggetto rinunciatario, pena la nullità della cancellazione.

Tuttavia, il verificarsi una delle ipotesi sopra elencate, non è sufficiente per poter cancellare un’ipoteca giudiziale. È obbligatorio anche il possesso di un titolo idoneo, ovvero un atto pubblico o un documento redatto per iscritto ed autenticato dal creditore, in cui si dichiara l’intenzione di rinunciare all’ipoteca a seguito dell’estinzione dell’obbligazione garantita, oppure per mezzo di una sentenza o provvedimento passato in giudicato e stabilito da un giudice che ha ordinato la cancellazione dell’ipoteca stessa.

 

Ipoteca legale

L’ipoteca legale è la terza forma esistente anche se rappresenta la meno conosciuta e diffusa. Si tratta di una garanzia ipotecaria imposta direttamente dalla legge e accordata dal legislatore in ragione della causa che ha fatto sorgere il credito, o della qualità o della posizione assunta dai creditori.

Il nostro ordinamento prevede l’utilizzo dell’ipoteca legale nell’ambito della stipula dei contratti di compravendita di un bene immobile. Rappresenta una forma di garanzia per il venditore che si tutela al fine di ricevere il pagamento secondo quanto stabilito dal contratto di vendita. La richiesta di un’ipoteca legale deve essere effettuata presso uno studio notarile.

È l’articolo 2817 del codice civile che stabilisce i soggetti che possono beneficiare di tale tipologia di garanzia ipotecaria e precisamente:

• venditore dell’immobile per l’adempimento agli obblighi derivanti dall’atto di alienazione;

• coeredi, soci e condividenti sull’immobile che assegnati agli altri, a garanzia del pagamento dei compensi e rimborsi dovuti per riequilibrare le relative quote in seguito all’atto di divisione. Si tratta della cosiddetta ipoteca del condividente, inerente ai conguagli dovuti per una non perfetta divisione delle quote spettanti a tutti i partecipanti l’alienazione di un immobile;

• lo Stato, sui beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo quanto disposto dal codice penale e di procedura penale.

È bene sottolineare che il proprietario dell’immobile non potrà opporsi alla richiesta di ipoteca legale, da parte dell’alienante tuttavia, quest’ultimo, ha il diritto di rinunciarvi in sede notarile, a seguito di accordi presi con la controparte.

È consuetudine che il notaio chieda sempre la rinuncia formale a tale tipo di tutela, in quanto potrebbe rendere l’operazione di compravendita non più così conveniente e portare alla rinuncia il compratore.

Un’ipoteca legale costringe l’acquirente a sostenere costi supplementari che vanno a sommarsi a tutte le spese notarili e tutela il venditore, in caso di mancato pagamento da parte dell’acquirente.

Nonostante questa forma di tutela, però, il venditore, in caso di inadempimento della controparte, si troverebbe comunque costretto ad affrontare un inevitabile, lungo e costoso contenzioso.

È soprattutto per questi motivi che l’ipoteca legale non trova molta diffusione, con le parti che preferiscono accordarsi sulla modalità di pagamento sottoscrivendo una scrittura privata autenticata da un notaio con garanzie di altro genere.

L’ipoteca legale ha una durata di 20 anni a partire dalla data d’iscrizione nei pubblici registri.  Rappresenta un termine temporale più che adeguato per permettere all’acquirente di provvedere al saldo di quanto pattuito con una forma di pagamento dilazionato e  tutelare il venditore per tutta la durata dell’ipoteca oppure fino al momento della sua cancellazione.

 

Estinzione dell’ipoteca

Come abbiamo visto l’estinzione di un’ipoteca è qualcosa di ben distinto dalla sua cancellazione presso i pubblici registri. Secondo quanto prescritto dall’articolo 2878 del codice civile, un’ipoteca si può considerare estinta nei seguiti casi:

• totale pagamento del debito;

• cancellazione dell’iscrizione in base a quanto stabilito dall’Art. 2882 del codice civile;

• mancato rinnovo dell’iscrizione entro i termini previsti dall’Art. 2847 del codice civile. Il limite temporale fissato dalla legge è di 20 anni, a partire dal momento della sottoscrizione dell’ipoteca;

• annientamento del bene ipotecato, secondo quanto stabilito dall’Art. 2742 del codice civile. Un incendio o un crollo per terremoto che distrugge l’immobile, sono esempi che comportano l’estinzione dell’ipoteca: in queste situazioni l’istituto di credito non può trasferire l’ipoteca su un altro immobile di proprietà del debitore;

• rinuncia da parte del creditore (remissione del debito); il soggetto deve rilasciare una dichiarazione scritta per rendere valida la rinuncia;

• verificarsi della condizione risolutiva;

• si conclude il termine a cui l’ipoteca è stata limitata;

• provvedimento di esproprio dovuto a pubblica utilità dell’immobile ipotecato.

 

Quanto costa estinguere un ipoteca

I costi variano a seconda che si tratti di una cancellazione automatica oppure se viene effettuata attraverso atto notarile. Anche ipoteche giudiziarie e legali presentano costi differenti per essere estinte.

È sempre la legge 40/2007, conosciuta anche come Decreto Bersani, a stabilire che per la cancellazione automatica di un’ipoteca non sia previsto nessun costo a carico del debitore.

Il discorso cambia qualora sia necessario un atto notarile: in base al tariffario del professionista scelto, i costi possono variare, ma mediamente si aggirano attorno ai 600 euro.

Anche in caso di cancellazione di un’ipoteca giudiziaria i costi sono, tutti, a carico del debitore e ammantano a 94 euro di tasse e oneri di cancelleria. A tale cifra è necessario aggiungere lo 0,5% del valore totale del debito che ha portato il giudice ad imporre un’ipoteca.

Allo stesso modo, per estinguere un’ipoteca legale, è necessario rivolgersi ad un notaio dovendo sostenere tutte le spese necessarie per la cancellazione dal registro pubblico compreso il suo onorario.