Il mutuo cointestato è una forma di finanziamento utilizzata, sempre più spesso, da coppie che intendono acquistare la prima casa, oppure in tutte quelle situazioni in cui la banca, per maggior tutela, richiede il coinvolgimento nell’intestazione del vincolo ipotecario di una seconda persona, o di un garante. Quando si accende un contratto di mutuo cointestato sorge subito un interrogativo che riguarda la detrazione degli interessi passivi ed eventualmente delle spese accessorie, qualora il prestito riguardasse proprio l’acquisto dell’abitazione principale.

Il dubbio nasce nel momento in cui il contribuente si trova a compilare la dichiarazione dei redditi e deve stabilire in che percentuale gli interessi passivi pagati possono essere portati in detrazione ai fini IRPEF. Una questione che si presenta, non solo in caso di mutuo cointestato per la prima casa, ma anche per l’acquisto della nuda proprietà o altre situazioni di accollo.

Vediamo di capire come comportarsi in questi frangenti e analizzare cosa accade, in base alle diverse situazioni coniugali quali la presenza di un figlio, una separazione, il divorzio, o la sopraggiunta morte del cointestatario del mutuo, alla possibilità di avvalersi della detrazione di quanto pagato come interesse.

Indice:

• Detrazione interessi passivi mutuo cointestato: cosa dice la legge
• Mutuo cointestato per coppie di fatto
• Cosa accade in presenza di coniuge fiscalmente a carico?
• Detrazione degli interessi passivi in caso di separazione o divorzio
• Mutuo per acquisto nuda proprietà: si possono detrarre gli interessi passivi?
• Mutuo cointestato con il figlio
• Decesso del cointestatario del mutuo
• Quando decade il diritto alla detrazione degli interessi passivi?
• Si perde il diritto alla detrazione cambiando residenza anagrafica?

 

Detrazione interessi passivi mutuo cointestato: cosa dice la legge

Questo tipo di agevolazione fiscale spetta al contribuente che ha stipulato un contratto di mutuo esclusivamente per finanziare l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla data di acquisto. Come abitazione principale si intende la dimora abituale dell’intestatario e/o del coniuge nonché dei suoi familiari.

Nel caso in cui fosse accertato il mancato, o improprio, utilizzo dell’immobile, decade ogni beneficio compreso la detrazione degli interessi passivi. Ha diritto alla detrazione anche il contribuente proprietario che sottoscrive il contratto di mutuo, sebbene l’unità immobiliare risulti sfruttata come abitazione principale da un suo familiare (coniuge, parente entro il terzo grado, ed affini entro il secondo grado).

Per applicare la detrazione è necessario che il contratto per il prestito ipotecario rispetti le seguenti condizioni:

• sia stato stipulato nei 12 mesi precedenti, o successivi, rispetto all’acquisto dell’unità immobiliare. Quindi è possibile acquistare, prima la casa e poi accendere il mutuo, oppure richiedere un prestito alla banca e poi sottoscrivere il contratto di compravendita dell’abitazione: il tutto entro il termine di un anno dall’acquisto;

• il finanziamento deve essere erogato da soggetti residenti in Italia, in uno Stato membro della comunità Europea, oppure non residenti ma con una stabile organizzazione nel nostro Paese.

La detrazione degli interessi passivi si ottiene attraverso la compilazione del “Modello 730” per i lavoratori subordinati, o del “Modello Redditi” per i lavoratori autonomi e i professionisti, ed è soggetta ad un tetto massimo di spesa di 4.000 euro annui. Sarà quindi possibile fruire di una detrazione del 19% degli interessi passivi e oneri accessori pagati sul mutuo ipotecario e, pertanto, di un’agevolazione fiscale massima di 760 euro l’anno (19% di 4.000 euro).

In caso di mutuo cointestato tra coniugi per l’acquisto dell’abitazione principale, ciascun soggetto potrà detrarre solo gli interessi passivi relativi alla propria quota. Di conseguenza, il suddetto limite di 4.000 euro sarà ripartito tra le parti in base alla percentuale della quota versata per il pagamento della rata. Se i coniugi risultano cointestatari del mutuo in ugual percentuale, il limite massimo detraibile per ciascuno sarà pari a 2.000 euro. Fermo restando che la misura della detrazione è sempre un’aliquota fissa al 19%, nel migliore dei casi si avrà un effettivo risparmio ai fini IRPEF di 380 euro, per ciascun coniuge, ogni anno di imposta.

 

Mutuo cointestato per coppie di fatto

Siccome il mutuo cointestato è uno strumento sfruttato, per lo più, dalle coppie che intendono iniziare una convivenza, è bene spendere poche parole sulle differenze tra unione civile e coppie non sposate. Fino a qualche anno fa c’era un vuoto legislativo, opportunamente colmato grazie alla Legge Cirinnà entrata in vigore nel giugno del 2016. Si è così provveduto finalmente a disciplinare i diritti e doveri delle cosiddette coppie di fatto, che possono sottoscrivere un mutuo cointestato al pari di una coppia legalmente sposata.

Ciònonostante è opportuno fare una precisazione: i coniugi che risultano uniti civilmente possono decidere, in totale libertà, di applicare la comunione o separazione dei beni, mentre per le coppie non spostate è doveroso regolarizzare la posizione patrimoniale attraverso un contratto di convivenza. Prima di sottoscrivere un mutuo cointestato sarà opportuno recarsi da un notaio, o un avvocato, e stipulare un atto pubblico o privato che formalizzi lo stato di convivenza ed eventuali accordi tra le parti.

È un aspetto di grande rilevanza visto che spesso i rapporti finiscono con il deteriorarsi portando all’inevitabile separazione, il che farebbe nascere, quasi sicuramente, controversie sulla proprietà dell’immobile sottoposto a mutuo cointestato.

 

Cosa accade in presenza di coniuge fiscalmente a carico?

Abbiamo visto che in un mutuo sottoscritto da entrambi i coniugi con redditto, la detrazione degli interessi passivi spetti ad ambedue i soggetti unicamente per la quota versata. Tuttavia, tra le situazioni più ricorrenti c’è la presenza di un coniuge che non percepisce reddito, che risulta quindi fiscalmente a carico dell’altro cointestatario del mutuo. In tali frangenti, la legge offre la possibilità di detrarre fiscalmente dal Modello 730 anche la quota del coniuge a carico e, di conseguenza, sfruttare il 100% degli interessi passivi del mutuo. È comunque necessario rispettare due condizioni:

• limite massimo per l’applicazione del 19% di detrazione pari a 4 mila euro;
• il coniuge intestatario del mutuo deve risultare anche intestatario di una quota dell’immobile su cui grava il prestito ipotecario.

La mancata sussistenza di questi requisiti impedisce la detrazione della quota di interessi passivi del coniuge fiscalmente a carico.

Altra possibile situazione particolare si verifica nel momento in cui vi sia un unico intestatario del mutuo e più cointestatari dell’abitazione. La detrazione del 100% degli interessi passivi spetta unicamente all’intestatario del prestito ipotecario, sempre rispettando il tetto massimo dei 4 mila euro.

È doveroso sottolineare come per i contratti di mutuo sottoscritti prima del 1993 resti sempre valido il limite dei 4 mila euro, tuttavia non sia possibile beneficiare della detrazione degli interessi passivi relativi alla quota del coniuge a carico anche se intestatario di parte del mutuo.

 

Detrazione degli interessi passivi in caso di separazione o divorzio

Così come risulta piuttosto comune la presenza di un coniuge fiscalmente a carico, purtroppo è altrettanto ricorrente il caso di separazione consensuale e successivo divorzio di due coniugi. Cerchiamo quindi capire come tali situazioni si ripercuotono sulla detrazione degli interessi passivi del mutuo cointestato.

La legge in materia stabilisce che in caso di separazione consensuale o legale, finché non sopraggiunga la definitiva sentenza di divorzio, il coniuge separato debba considerarsi ancora membro del nucleo familiare. A tal proposito, è però intervenuta l’Agenzia delle Entrate che ha voluto chiarire la questione tramite la circolare n. 20 del 2011. Dal documento si evince come un coniuge possa continuare a detrarre interamente gli interessi passivi del mutuo, solo qualora la sentenza di separazione gli attribuisca l’obbligo di assolvere al mutuo ipotecario e, nel contempo, sussistano le condizioni previste dalla legge per godere del beneficio.

Di conseguenza, la detrazione degli interessi spetta unicamente al coniuge che, a seguito della sentenza di separazione, sia stato dichiarato proprietario esclusivo dell’immobile e delle relative pertinenze, dovendosi così accollarsi le residue rate del finanziamento ipotecario. Ciò si verifica ancorché non sia sopraggiunta alcuna modifica del contratto, ovvero il mutuo rimanga cointestato ad ambedue i coniugi.

In pratica, se il tribunale, ad esempio, assegna al marito la proprietà dell’unità immobiliare, costui dovrà provvedere al pagamento delle rate e, pertanto, potrà detrarre il 100% degli interessi, anche se la ex-moglie continua a vivere nell’abitazione con i figli e risulta ancora cointestataria del mutuo o, addirittura, è la sola intestataria.

La situazione appena descritta si verifica però alle seguenti condizioni, nello specifico:

• il mutuo deve riguardare l’acquisto dell’abitazione principale (dimora abituale del proprietario o/e dei suoi familiari);
• l’accollo viene formalizzato in atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• le ricevute di pagamento relative agli interessi devono essere integrate dall’attestazione che certifica come tutti gli oneri siano stati sostenuti dal coniuge proprietario, comprese le quote spettanti all’ex coniuge.

Altro punto da mettere in chiaro riguarda il coniuge fiscalmente a carico che, finché risulta non legalmente ed effettivamente separato, può continuare a mantenere la suddetta condizione. Questo a patto che il suo reddito non superi il limite di 2.840,51 euro, così come stabilito dall’articolo 12, comma 2 del Testo Unico Imposta sui Redditi. E’ bene non dimenticare che per il calcolo del suddetto limite reddituale si devono considerare anche eventuali redditi di impresa o derivanti da lavoro autonomo assoggettati ad imposta sostitutiva avendo applicato il regime forfettario.

Nel momento in cui il tribunale sentenzia il divorzio, uno dei due coniugi sarà costretto a lasciare la dimora abituale e stabilirsi presso una nuova abitazione. Nonostante venga a cadere uno dei fondamentali requisiti richiesti per l’agevolazione sugli interessi passivi, al soggetto spetterà comunque la detrazione per la quota di competenza, a patto che presso l’abitazione sottoposta a mutuo continuino a dimorare i suoi familiari (ad esempio i figli).

 

Mutuo per acquisto nuda proprietà: si possono detrarre gli interessi passivi?

Spesso si accende un mutuo cointestato per acquistare la nuda proprietà di un immobile, e poi concederne l’usufrutto ad un altro soggetto (figlio, coniuge, ecc.). Un caso particolare che l’Agenzia delle Entrate ha analizzato per trarne definitive conclusioni che possano fugare ogni dubbio in merito alla detrazione degli interessi passivi.

L’Amministrazione Finanziaria, tramite la circolare n.17 del maggio 2006, ha chiarito che l’agevolazione ai fini IRPEF spetta unicamente al nudo proprietario, il quale potrà detrarre gli interessi versati nell’anno relativo alla dichiarazione dei redditi, e riferiti all’intero valore dell’immobile. Naturalmente, devono sempre sussistere le condizioni generali richieste per aver diritto all’agevolazione.

Inoltre, è stato preso in considerazione anche il caso in cui un coniuge firmi un contratto di mutuo per l’acquisto della nuda proprietà di un’unità immobiliare in comproprietà con l’altro coniuge. Essendo il solo intestatario del mutuo avrà lui il diritto alla detrazione del 100% degli interessi passivi e non al 50% come accade in caso di mutuo cointestato per l’acquisto dell’abitazione principale.

 

Mutuo cointestato con il figlio

Non è raro che i due firmatari di un mutuo siano il genitore, o entrambi i genitori, e un figlio. In questo caso, anche se il figlio risulta fiscalmente a carico di mamma e papà, il genitore non potrà scaricare il 100% degli interessi. Se invece il figlio percepisce un reddito, allora ognuna delle parti potrà portare in detrazione gli interessi passivi in proporzione alle proprie quote.

Se il genitore ricoprisse soltanto il ruolo di garante del mutuo sottoscritto dal figlio, non potrà dedurre alcun interesse passivo, anche se il figlio risultasse completamente a suo carico.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha emanato il 18 maggio del 2006 la circolare 17/E con cui dissipa eventuali dubbi riguardanti la detrazione degli interessi passi a seguito di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale in comproprietà tra genitori e figlio. Viene stabilito come in questi frangenti non abbia alcun valore la percentuale della quota, ma la condizione di proprietario. Questo sta a significare che basta solamente essere proprietario pro-quota della casa destinata ad abitazione principale, per aver diritto all’agevolazione. Ne consegue che il figlio, essendo il firmatario del contratto, e avendo come garanti i genitori, potrà detrarre tutti gli interessi passivi pagati sull’intero ammontare, anche dai genitori.

 

Decesso del cointestatario del mutuo

L’ultimo caso che analizziamo riguarda la sopraggiunta morte di uno dei cointestatari del contratto di mutuo. Siccome l’onere del pagamento delle rate passa agli eventuali eredi del defunto, costoro potranno anche portare in detrazione gli interessi passivi ai fini IRPEF secondo le proprie quote.

 

Quando decade il diritto alla detrazione degli interessi passivi?

La detrazione spetta finché l’immobile risulta utilizzato come abitazione principale. Viene quindi meno ogni diritto di applicare l’agevolazione qualora la casa non fosse più l’abituale dimora del contribuente.

Le uniche eccezioni a tale regola riguardano:

• trasferimenti per motivi di lavoro comprovati da una comunicazione rilasciata dal datore di lavoro e da conservare in caso di accertamento fiscale da parte dell’Amministrazione Finanziaria;

• ricovero permanente in apposite strutture di accoglienza, o istituti sanitari, a causa di sopraggiunti problemi di salute. Il titolare del mutuo ipotecario può continuare a godere della detrazione, a patto che l’immobile non venga locato a terzi;

• servizio permanente presso le Forze armate e la Polizia di Stato: è piuttosto consueto che il requisito della dimora abituale possa venir meno per cause di servizio, tuttavia, in questi casi non si perde il diritto all’agevolazione. Rimane il fatto che per fruire della detrazione degli interessi passivi, l’abitazione soggetta a mutuo dev’essere l’unica di proprietà;

• immobile dichiarato inagibile a seguito di un evento sismico, oppure che risulti soggetto ad ordinanza sindacale di sgombero: in entrambi i casi, il diritto alla detrazione degli interessi permane a condizione che venga mantenuto il regolare pagamento delle rate e che l’onere resti a carico del contribuente intestatario;

• L’eventuale trasferimento per motivi di lavoro è valido anche all’estero purché permangano le esigenze lavorative di cui sopra, e il beneficiario non abbia acquistato un altro immobile adibito ad abitazione principale nello Stato estero in cui si è trasferito.

Tornando al discorso iniziale, dal momento in cui la dimora cessa di essere quella abituale del contribuente, anche la possibilità di dedurre gli interessi passivi di un eventuale mutuo viene meno.

Nel momento in cui però, il soggetto tornasse ad insediarsi in modo continuativo nella dimora oggetto del mutuo ipotecario, egli potrà nuovamente beneficiare della detrazione degli interessi passivi calcolati sulle rate pagate dal quel momento.

 

Si perde il diritto alla detrazione cambiando residenza anagrafica?

Come abbiamo più volte rimarcato, uno dei requisiti fondamentali per fruire della detrazione degli interessi passivi sul mutuo sull’abitazione principale, è quello adibire l’immobile a dimora abituale e mantenere tale condizione nel tempo. L’eventuale cambio di residenza anagrafica quindi, potrebbe causare problemi per il mantenimento dell’agevolazione fiscale.

Anche in questo caso è intervenuta l’Agenzia delle Entrate attraverso la circolare 15/E del 2005 con la quale ha stabilito che le detrazioni sul mutuo sono possibili e, addirittura  cumulabili con un eventuale affitto di una seconda abitazione, per chi ha necessità di cambiare residenza per comprovate esigenze o motivazioni che rientrano nei casi visti nel precedente paragrafo (trasferimenti di lavoro, ricovero permanente e inagibilità dell’immobile per eventi sismici, oppure ordinanze di sgombero).

E’ utile sottolineare che, in tutti i casi, l’Amministrazione Finanziaria per verificare la sussistenza dei requisiti, in particolare che la casa soggetta alla detrazione degli interessi passivi sia effettivamente l’abitazione principale, non guardi tanto il cambio di residenza anagrafica quanto una qualsiasi altra prova che possa effettivamente dimostrare che l’unità immobiliare rappresenti la dimora abituale del contribuente (bollette, utenze intestate, consumi e spese).