La cedolare secca è un regime alternativo di imposizione fiscale rispetto alla tradizionale IRPEF e prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota più conveniente rispetto ai tradizionali scaglioni dell’imposta sui redditi delle persone fisica.

Essa viene generalmente applicata sugli affitti di immobili destinati ad uso abitativo e comporta un notevole risparmio in termini di:

• aliquota, che oscilla fra il 10 ed il 21% a seconda se trattasi di contratto di locazione 4+4, a canone concordato o ad uso transitorio;
• esenzione da imposta di registro ed imposta di bollo in sede di registrazione del contratto;
• riduzione del 25% di IMU per l’immobile concesso in locazione.

Pur essendo vantaggiosa, la cedolare secca era prevista esclusivamente per i contratti d’affitto ad uso abitativo. L’uso del passato è obbligatorio, perché a partire da gennaio 2019 il regime facoltativo della cedolare secca viene esteso anche per gli immobili locati ad uso commerciale.

Lo dice l’art. 1, co. 59 della legge di bilancio 2019 che applica i benefici fiscali anche per le locazioni di immobili commerciali, definendo però requisiti stringenti. L’imposta sostitutiva sarà del 21% che verrà riconosciuta a chi stipulerà, a partire da quest’anno, un contratto d’affitto per immobili destinati ad uso commerciale.

Indice:

• Cedolare secca sui locali commerciali
• Quali contratti possono usufruire della cedolare secca negozi
• Quanto dura l’opzione della cedolare secca sui contratti commerciali
• Come funziona la cedolare secca

 

Cedolare secca sui locali commerciali

La cedolare secca nasce con l’intento di disincentivare il fenomeno degli affitti a nero che dilaga nel nostro Paese ormai da molti anni. L’applicazione di un’imposta ridotta rispetto alle aliquote ordinarie dell’IRPEF e i vantaggi in sede di registrazione hanno come obiettivo fondamentale proprio quello di ridurre l’evasione fiscale nel settore immobiliare.

Prevederla esclusivamente per gli immobili destinati ad uso abitativo significava estromettere dai benefici una grossa categoria di locali che rappresenta il cuore dell’economia della nostra Nazione. Ed è per questo che il legislatore ha voluto introdurre un’importante novità con la legge di bilancio 2019. Il comma 59 dell’art. 1 enuclea infatti le ipotesi ed i requisiti per cui è possibile optare per la cedolare secca per gli affitti dei locali commerciali a partire da quest’anno.

A beneficiarne sono coloro che:

• affittano immobili destinati ad uso commerciale, di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) con superficie inferiore a 600 mq escluse le pertinenze e le relative pertinenze già locate;

• stipulano un contratto d’affitto ad uso commerciale con decorrenza 2019.

L’imposta sostitutiva sarà pari al 21% calcolata sul canone di locazione annuo derivante dall’affitto dell’immobile.

Punto cruciale della novità 2019 è proprio la data di stipula del contratto di locazione commerciale, che diventa elemento fondamentale per poter usufruire dei benefici della cedolare secca.

Come specifica lo stesso comma 59 dell’art. 1 della legge di bilancio, il regime opzionale non si applica a quei contratti stipulati nel 2019 che risultano essere stati interrotti nel 2018 proprio per beneficiare dell’agevolazione fiscale.

In altre parole, qualora risultasse dai registri dell’Agenzia delle Entrate, alla data del 15 ottobre 2018, un contratto di locazione commerciale (per lo stesso immobile e fra gli stessi contraenti) non scaduto ma interrotto prima della sua naturale scadenza, la cedolare secca non potrà essere applicata.

Si tratta di un’ipotesi di prevenzione di condotte elusive, posta in essere proprio per evitare che qualcuno potesse avvantaggiarsi indebitamente avvalendosi del regime fiscale alternativo previsto per il nuovo anno.

La cedolare secca sugli affitti ad uso commerciale non si applica neppure ai contratti d’affitto in corso stipulati prima del 2019. Ciò significa che se è in atto un contratto stipulato con un commerciante che esercita un’attività di impresa, stipulato anni addietro, non è possibile optare per il regime facoltativo della cedolare secca per la durata residua dell’accordo.

 

Quali contratti possono usufruire della cedolare secca negozi

Con le novità apportate dalla legge di bilancio, ad usufruire della cedolare secca sono i contratti di locazione ad uso commerciale, ovverosia l’affitto di un immobile di categoria catastale C/1 e con superficie inferiore ai 600 metri quadri, destinato all’uso commerciale.

Il riferimento è quindi ai negozi e alle botteghe, con esclusione dei locali adibiti a deposito e degli immobili destinati ad attività ricettive senza scopo di lucro.

I contratti di locazione ad uso commerciale sono diversi rispetto ai contratti d’affitto per uso abitativo. Mentre per questi ultimi esistono tre alternative:

• locazione 4+4;
• contratto a canone concordato con affitto 3+2;
• contratto ad uso transitorio (fino a un massimo di 18 mesi).

Le locazioni di immobili commerciali seguono un regime legale differente essendo strettamente collegate all’attività svolta dal conduttore. Nello specifico, i contratti d’affitto per uso non abitativo devono avere una durata minima di sei anni, che aumenta a nove in caso di attività alberghiere e assimilate.

Qualora le parti stabiliscano una durata inferiore (ad esempio 4 anni), il termine del contratto di locazione commerciale si estenderà automaticamente ai minimi definiti per legge, rendendo nulla quella parte di accordo che stabilisce una scadenza differente.

Sono ammessi i contratti di locazione ad uso transitorio, connessi alla momentanea attività commerciale svolta dal conduttore: importante sarà indicare tassativamente sul contratto la temporaneità della locazione. Una volta scaduti i 6 anni previsti, il locatore ed il conduttore potranno rinnovare l’affitto (tacitamente ed automaticamente) per ulteriori sei anni, stabilendo una durata maggiore dopo il primo rinnovo.

 

Possono usufruire del regime della cedolare secca sulle locazioni commerciali:

• i contratti di durata minima pari a 6 anni per l’affitto di immobili all’interno del quale sarà svolta attività di carattere commerciale (quindi negozio o bottega);

• i contratti ad uso transitorio, sempre stipulati da un conduttore che svolgerà temporaneamente attività commerciale.

Tra questi potrebbero usufruire della cedolare secca i proprietari di immobili adibiti a:

• locali in cui la vendita si accompagna a prestazioni di servizio come, ad esempio, trattorie e ristoranti, pizzerie, panetterie, bar, caffè e simili;
• locali adibiti alla vendita al dettaglio di manufatti, merci, prodotti o derrate;
• ricevitorie postali e banchi del lotto;
• barbieri, botteghe di abbigliamento ed orologiai;
• agenzie bancarie o assicurative;
• attività con apertura su strada (i classici negozi).

 

Quanto dura l’opzione della cedolare secca sui contratti commerciali

L’art. 1 comma 59 della legge di bilancio 2019 rimanda all’art. 3 del d. lgs n. 23/2011 per quanto concerne la disciplina della cedolare secca. Ciò significa che tutto quello che riguarda il regime facoltativo sugli affitti ad uso abitativo viene esteso anche per le locazioni ad uso commerciale.

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

La durata della cedolare secca sui contratti di affitto commerciali è pari a 6 anni, e prorogabile automaticamente per ulteriori 6 anni (o per un termine maggiore), salvo diversa disposizione dei contraenti. In caso di proroga del contratto è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.

La cedolare secca può durare anche per un periodo inferiore, coincidente la temporaneità dell’attività commerciale del conduttore: il riferimento è ai contratti ad uso transitorio che hanno una scadenza limitata nel tempo.

Abbiamo detto che l’opzione è fruibile solo dai proprietari di immobili di categoria C/1 che stipulano una locazione commerciale a partire dal 2019. In sede di registrazione del contratto, comunque,  si potrà optare per il regime ordinario, rimandando l’opzione negli anni successivi.

Questo significa che è possibile usufruire dell’imposta del 21% non necessariamente nel 2019, ma anche successivamente, previa comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

La legge concede, pertanto, la facoltà di decidere quando usufruire dei benefici fiscali, considerando che la cedolare secca comporta comunque alcune rinunce:

• non sono ammesse le deduzioni e le detrazioni IRPEF in sede di dichiarazione dei redditi;
• sarà necessario rinunciare all’adeguamento del canone, anche secondo gli indici ISTAT.

Quest’ultima misura favorisce i conduttori dei locali commerciali che, non essendo coinvolti dai vantaggi della cedolare secca, possono godere di un canone fisso.

La durata della cedolare secca è variabile e può dipendere dalle necessità del proprietario. Si pensi ai casi in cui l’affitto del locale commerciale sia l’unico reddito percepito dal locatore, che ritiene opportuno optare per l’IRPEF nel caso in cui sostenga delle spese che potranno essere dedotte o detratte dalla dichiarazione dei redditi.

 

Come funziona la cedolare secca

La cedolare secca sugli affitti commerciali viene applicata in sostituzione dell’aliquota IRPEF. Il suo ammontare, in misura fissa, è pari al 21% del canone annuo di locazione. Se il proprietario di un immobile di categoria C/1 affitta a 2 mila euro al mese, un suo locale per uso commerciale, pagherà il 21% sui 24 mila euro guadagnati durante l’anno.

L’imposta graverà quindi sul reddito di affitto percepito in un anno e sarà versata in acconto e a saldo alle relative scadenze. Le scadenze per pagare la cedolare secca coincidono con quelle dell’IRPEF, quindi saranno il 30 giugno ed il 30 novembre di ciascun anno. Tale reddito non va a far cumulo con il restante imponibile IRPEF generato da altre tipologie di reddito.

Nei contratti tradizionali, invece, il reddito derivante dalla locazione andrebbe a sommarsi alla totalità degli altri redditi e la tassazione calcolata applicando le aliquote progressive dell’IRPEF: nell’esempio di cui sopra, l’imposta verrebbe calcolata applicando, fino a 15 mila euro l’aliquota del 23% e per i successivi 9 mila euro l’aliquota del 27%, qualora questo fosse l’unico reddito dichiarato dal contribuente.

Con l’opzione della cedolare secca i vantaggi sono svariati e vanno oltre l’imposta fissa del 21%. Chi opta per questo regime facoltativo avrà la possibilità di:

• essere esente da imposta di registro e da imposta di bollo in sede di registrazione del contratto;
• pagare l’IMU in misura ridotta del 25%.

È necessario precisare che qualora si opti per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto le esenzioni dall’imposta di registro e di bollo verranno applicate nell’immediato. Se si optasse per la cedolare secca, invece, in un periodo successivo al 2019, anno è entrata in vigore la cedolare secca per gli affitti commerciali, le imposte di registro e di bollo saranno dovute all’atto di registrazione e non saranno rimborsabili nel momento si comunicherà l’opzione della cedolare secca.

E ancora, quando si usufruisce della cedolare secca fin dalla stipula del contratto, ma si procede a revoca negli anni successivi, sarà dovuta l’imposta di registro non versata precedentemente.