L’acquisto della prima casa è la spesa più importante e onerosa che deve affrontare una persona, o una famiglia, nel corso della vita. Al costo dell’immobile si devono anche aggiungere una serie di imposte, oneri e tributi speciali che rendono l’operazione ancor più dispendiosa.

Tuttavia, è bene sapere che esistono una serie di agevolazioni fiscali per l’acquisto degli immobili da destinare ad abitazione principale. Di seguito andremo ad analizzare nel dettaglio in cosa consistono, a chi spettano, e quali sono i requisiti necessari per poterne avere diritto.

Indice:

• Cosa sono le agevolazioni prima casa
• A chi spettano le agevolazioni prima casa e quali i requisiti per ottenerle
• Categoria catastale dell’immobile
• Residenza dell’acquirente
• Quando si perdono le agevolazioni prima casa?
• Quando non si perdono le agevolazioni prima casa
• Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
• Case Eco: l’Iva è detraibile
• Agevolazioni prima casa: per una volta il fisco è dalla parte del contribuente

 

Cosa sono le agevolazioni prima casa

Quando si acquista un immobile ci sono una serie di tributi da dover versare al Fisco:

• imposta di registro;
• imposta catastale;
• imposta ipotecaria;
• IVA (solo in caso di acquisto diretto dall’impresa costruttrice).

Se l’abitazione è destinata a divenire la prima casa, l’acquirente può beneficiare di una serie di agevolazioni che sono valide, anche per tutto il 2019, e rientrano nel cosiddetto Bonus prima casa.

La prima agevolazione riguarda l’imposta di registro che si applica, sia in caso di compravendita tra privati, sia quando il venditore è un soggetto passivo di IVA (una società diversa dall’impresa costruttrice).

La tassa da versare è nell’ordine del 2%, e il contribuente può scegliere se far calcolare l’imposta sul valore catastale dell’immobile oppure su quello di mercato.

Per eseguire il calcolo si deve moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per uno dei seguenti coefficienti:

• 110 per immobili destinati a prima casa comprese le eventuali pertinenze;
• 120 per fabbricati non destinati prima casa che appartengono alle classi catastali A e C (sono escluse le categorie A/10 e C/1).

Le imposte catastali e ipotecarie sono stabilite in una quota fissa del valore di 50 euro.

Nel caso l’immobile destinato a prima casa venga acquistato direttamente dall’impresa costruttrice sarà necessario pagare l’IVA. L’acquirente può beneficiare di un’aliquota agevolata al 4% da applicare sul prezzo dell’abitazione.

Per quanto concerne le altre imposte, viste in precedenza (registro, catastale e ipotecaria), nel caso di acquisto diretto dall’impresa costruttrice, hanno una quota fissa di 200 euro cadauna.

 

A chi spettano le agevolazioni prima casa e quali i requisiti per ottenerle

Come abbiamo visto, anche per il 2019, si potrà usufruire del bonus prima casa. Per poter accedere alle agevolazioni è necessario possedere determinati requisiti che riguardano principalmente:

• la categoria catastale dell’immobile;
• la residenza dell’acquirente.

 

Categoria catastale dell’immobile

Per poter godere delle agevolazioni previste dalla legge, è necessario che l’immobile non faccia parte di una delle seguenti categorie catastali:

• A/1 (abitazione di tipo signorile);
• A/8 (abitazione ville);
• A/9 (castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico).

Le categorie catastali che invece possono beneficiare delle agevolazioni sono:

– A/2 (abitazioni di tipi civile);
– A/3 (abitazioni di tipo economico);
– A/4 (abitazioni di tipo popolare);
– A/5 (abitazioni di tipo ultra-popolare);
– A/6 (abitazioni di tipo rurale);
– A/7 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi come baite, chalet, rifugi di montagna, trulli, nuraghi, ecc.).

La classe catastale di appartenenza della casa deve essere dichiarata dall’acquirente al momento della stipula dell’atto di acquisto ed è presente negli archivi dell’ufficio del catasto italiano.

 

Residenza dell’acquirente

Un altro requisito fondamentale riguarda la residenza del beneficiario delle agevolazioni, che deve trovarsi nello stesso Comune dov’è ubicato l’immobile. Nel caso di trasferimento di residenza, deve avvenire entro 18 mesi dalla data di acquisto.

La volontà di usufruire delle agevolazioni prima casa dovrà essere dichiarata dal soggetto nell’atto di acquisto dell’immobile, pena la decadenza di ogni agevolazione e beneficio.

Per la corretta valutazione del requisito di residenza, il cambio viene considerato ufficiale a partire dalla data in cui l’acquirente ha presentato la dichiarazione di trasferimento al Comune.

Ci sono, tuttavia, delle eccezioni sul requisito della residenza ed in particolare se:

• l’immobile è situato in un altro Comune in cui il beneficiario svolge un’attività (non necessariamente a scopo di lucro);
• l’acquirente è stato trasferito all’estero per motivi di lavoro;
• l’acquirente è un cittadino italiano che si è trasferito all’estero. In questa situazione il beneficiario dovrà dimostrare la sua condizione di emigrato attraverso un’autocertificazione resa nell’atto di acquisto o mediante il certificato di iscrizione all’AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all’Estero).

Oltre ai requisiti di cui sopra, il beneficiario deve dichiarare nell’atto di acquisto quanto segue:

• di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge), di uso e abitazione, usufrutto e diritto di proprietà di un altro immobile situato nello stesso Comune dove è ubicata la casa soggetta ad agevolazioni;

• di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge), su tutto il territorio nazionale, di uso e abitazione, usufrutto e diritto di proprietà di un altro immobile acquistato godendo delle agevolazioni sulla prima casa. Tale requisito è stato però modificato a partire dal 2016, tanto che oggi è possibile acquistare un altro immobile sfruttando le agevolazioni a patto che quello vecchio, ottenuto con gli sgravi fiscali, venga alienato entro un anno dalla data dell’atto. Se questo non avviene, verrà applicata la tassazione ordinaria prevista dalla legge e una sanzione del 30% sulla differenza d’imposta più gli eventuali interessi. Questa formula permette, per esempio, ad una famiglia già in possesso di prima casa, di acquistarne un’altra con una tassazione agevolata e senza l’angoscia di dover prima cedere il vecchio immobile.

 

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

Ci sono casi in cui si possono perdere tutti i benefici acquisiti relativi all’acquisto della prima casa ed in particolare per :

• falsa dichiarazione: nel momento di stipulare l’atto di acquisto, abbiamo visto come il beneficiario debba effettuare una serie di dichiarazioni che, se non dovessero corrispondere al vero, comporterebbero la revoca di ogni agevolazione;

• Mancato trasferimento della residenza nel comune dov’è situato l’immobile entro 18 mesi dalla data di acquisto dello stesso: nel caso non siano ancora trascorsi 18 mesi e l’acquirente è consapevole di non poter rispettare l’impegno assunto nel rogito, potrà revocare la dichiarazione presentando istanza nella sede dov’è stato firmato l’atto. Si procederà alla richiesta di ricalcolo dell’imposta, evitando di pagare la sanzione del 30% e versando solo la differenza d’imposta e gli interessi. Se invece sono passati i 18 mesi, si può comunque presentare istanza all’Agenzia delle Entrate e pagare con il ravvedimento operoso, ottenendo uno sconto sulla sanziona prevista.

• Vendita o donazione dell’immobile prima che siano passati 5 anni dalla data di acquisto: questo può non avvenire solo se entro un anno si procede all’acquisto di un’altra casa da adibire ad abitazione principale.

Qualora il beneficiario perda i diritti relativi agevolazioni prima casa, dovrà pagare la differenza d’imposta non versata e gli interessi dovuti. In aggiunta è prevista una sanzione amministrativa nell’ordine del 30% dell’imposta stessa.

 

Quando non si perdono le agevolazioni prima casa

Esistono particolari situazioni in cui il beneficiario non perde i diritti alle agevolazioni fiscali sulla prima casa e sono i casi in cui:

• l’acquirente, entro un anno dalla vendita, acquista un immobile ubicato all’estero. L’Agenzia delle Entrate dovrà verificare che tale immobile sia stato realmente destinato ad abitazione abituale.

• l’acquirente, entro un anno dalla vendita, acquista un terreno e realizza un fabbricato (anche di lusso) da destinare a prima casa.

 

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Il credito d’imposta spetta a tutti quei contribuenti che hanno deciso di vendere l’abitazione acquistata con le agevolazioni, entro un anno dalla firma dell’atto e, con il ricavato, acquistare un altro immobile (non di lusso) da destinare a prima casa.

Il credito d’imposta spetta nella medesima misura applicata sul primo immobile ottenuto con le agevolazioni, ma non può superare la tassa dovuta per la seconda abitazione acquistata.

Il credito d’imposta può essere utilizzato per:

• diminuire l’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto;
• diminuire l’imposta di registro, ipotecaria e catastale dovute per denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• diminuire l’Irpef sulla base della prima dichiarazione dopo il nuovo acquisto;
• compensare altri tributi (per esempio IMU e TASI) e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.

Per poter usufruire del credito d’imposta, il beneficiario dovrà manifestare la propria volontà presentando una dichiarazione nel momento della firma dell’atto di acquisto del nuovo immobile. Sarà anche necessario specificare l’intenzione di voler utilizzare il credito per ottenere una detrazione sull’imposta di registro. Se tale dichiarazione fosse omessa è possibile inserirla successivamente. Nel caso in cui non venisse esaurito del tutto il credito d’imposta, il residuo può essere impiegato solo per la diminuzione dell’Irpef nella prima dichiarazione dei redditi utile.

Il credito d’imposta non spetta se decadono i requisiti per poter godere delle agevolazioni fiscali. Nello specifico quando:

• il soggetto ha acquistato il vecchio immobile con una tassazione ordinaria senza nessun tipo di agevolazione;

• il nuovo immobile acquistato non rispetta i requisiti richiesti per essere considerato prima casa;

• il nuovo immobile è stato acquisito tramite successione o donazione. In questi casi il credito d’imposta ha validità solo se per il trasferimento sono state pagate le imposte usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa.

 

Case Eco: l’Iva è detraibile

Un’altra importante agevolazione introdotta a partire dal 2016, riguarda la detrazione dell’IVA per l’acquisto delle così dette case Eco. Si tratta di immobili con una classe catastale A (è esclusa la categoria A/10)e con una classe energetica A o B.

In questi casi, tramite la dichiarazione dei redditi, è possibile ottenere una detrazione del 50% dell’Iva pagata per l’acquisto effettuato dall’impresa costruttrice. Il bonus fiscale spetta anche sulle pertinenze legate all’abitazione e accatastate come C2 (cantine, soffitti e magazzini), C6 (box e autorimesse) e C7 (tettoie chiuse o aperte).

Questo tipo di agevolazione non riguarda necessariamente l’acquisto della prima casa ma anche di un immobile nuovo e non oggetto ad opere di recupero edilizio. La detrazione del 50% dell’Iva è inserita nella dichiarazione dei redditi e suddivisa in 10 quote annuali di pari valore. Per poterla ottenere, l’immobile deve essere pagato entro il 31 dicembre dell’anno di validità dell’agevolazione.

 

Agevolazioni prima casa: per una volta il fisco è dalla parte del contribuente

L’acquisto della prima casa è una delle poche occasioni in cui si possono sfruttare delle significative agevolazioni fiscali. Anche se il mercato immobiliare negli ultimi anni non ha trascorso momenti particolarmente floridi e i prezzi delle case sono progressivamente scesi, acquistare un’abitazione rimane una spesa che spesso non fa dormire sonno tranquilli.

Le cifre da sborsare sono cospicue a cui si aggiunge un’interminabile fila di tributi al momento di sottoscrivere un atto di acquisto. Fortunatamente, rispettando i requisiti richiesti, si può godere di un notevole sgravio fiscale che quanto meno alleggerisce l’esborso iniziale.

Importante è la possibilità di godere di un credito d’imposta nel caso si decida di mettere in vendita l’immobile agevolato per acquistarne uno più consono alle esigenze familiari.