Sappiamo bene come acquistare un immobile ad uso residenziale richieda un investimento piuttosto oneroso e poche persone possono permettersi il lusso di saldare subito l’intera somma senza accendere l’inevitabile mutuo. Ci sono poi categorie, come i giovani alla ricerca della prima casa, che il più delle volte, hanno a disposizione risorse finanziare alquanto ridotte, e faticano non poco a trovare una soluzione abitativa soddisfacente. Allo scopo di aiutare i cittadini under 36, il Governo Draghi ha introdotto specifiche agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa attraverso il Decreto Sostegni Bis.

Si tratta di una serie di aiuti che si possono applicare per gli atti sottoscritti a partire dal 26 maggio 2021, ovvero la data in cui è entrato in vigore il decreto legge. Salvo successiva proroga, le agevolazioni scadranno il 30 giugno 2022. Oltre ad avere un’età non superiore ai 36 anni, i beneficiari dovranno rispettare il limite di reddito ISEE inferiore ai 40.000 euro annui, acquistare un immobile adibito a prima casa, situato nel comune di residenza e non appartenente ad una classe catastale A1,A8 e A9, vale a dire un’abitazione di lusso o di pregio.

Gli aiuti sono diversi a partire dall’esenzione dell’imposta di registro, nonché imposta catastale e ipotecaria. Inoltre, il soggetto ha la possibilità di un accesso facilitato al mutuo grazie all’adesione al Fondo di garanzia e può anche maturare un credito d’imposta corrispondente all’IVA versata, qualora acquistasse l’immobile direttamente dal costruttore.

Questa è solo un’anticipazione di ciò che prevede il Decreto Sostegni Bis, pertanto andiamo a scoprire nel dettaglio in cosa consistano tutti gli aiuti fiscali per gli under 36 che intendono acquistare la prima casa.

Indice:

• Acquisto prima casa under 36: quali sono le agevolazioni?
• Come funziona il fondo di garanzia?
• Esenzione delle imposte di registro, catastali e ipotecarie
• Sfruttare l’IVA versata come credito d’imposta
• Quando decadono le agevolazioni sulla prima casa?

 

Acquisto prima casa under 36: quali sono le agevolazioni?

Come ho anticipato in fase di presentazione dell’articolo, a partire dal 26 maggio 2021 e fino a 30 giugno 2022 i giovani di età pari o inferiore a 36 anni possono usufruire di importanti agevolazioni fiscali a seguito dell’acquisto di un immobile destinato a prima casa.

Innanzitutto, l’agevolazione riguarda l’esenzione delle imposte da versare al momento della stipula dell’atto. Quindi, non sarà necessario pagare l’imposta di registro altrimenti da corrispondere per un importo pari al 2% del valore indicato nell’atto di acquisto, nonché imposte catastali e ipotecarie che avrebbero costretto ad un esborso di 50 euro cadauna. Sono escluse dall’esenzione l’imposta di bollo ed eventuali tributi ipotecari e catastali speciali.

Il giovane acquirente può accedere al fondo di garanzia prima casa, col vantaggio rispetto al passato dell’innalzamento della quota capitale dal 50% all’80%. Inoltre, il fondo di garanzia può essere applicato anche sul 100% del mutuo e offre il beneficio di ottenere un prestito con tassi agevolati e senza fornire garanzie aggiuntive (ipoteca sulla casa e stipula assicurazioni per copertura da perdita lavoro, morte, ecc.).

Un’ulteriore agevolazione riguarda la maturazione di un eventuale credito d’imposta. Quando acquistiamo un immobile da destinare a prima casa direttamente dall’azienda costruttrice, dobbiamo versare l’IVA al 4%. Il Decreto Sostegni prevede la possibilità di trasformare l’imposta sul valore aggiunto in un credito nei confronti del Fisco da utilizzare per abbattere le tasse sul reddito, portare in compensazione, oppure per ridurre imposte d’atto su successioni o donazioni avvenute dopo la data di acquisto della prima casa.

 

Come funziona il fondo di garanzia?

Il fondo di garanzia non è certo una novità e, come dice la parola stessa, rappresenta una garanzia che lo Stato offre per poter accedere ad un finanziamento che, altrimenti, ben difficilmente verrebbe concesso.

Il Fondo prima casa è stato istituito nel 2015 tramite la Legge di stabilità, andando a sostituire il Fondo giovani coppie e il Fondo casa. Lo scopo di tali istituti è quello di agevolare l’accesso al mutuo ai cittadini di età inferiore ai 36 anni e altre categorie precarie che intendono acquistare un immobile in cui stabilire la propria residenza. In parole più semplici, è lo Stato che si fa garante dell’acquirente, il quale non potrebbe altrimenti fornire adeguate garanzie alla banca a cui si è rivolto per ottenere il prestito.

Un’iniziativa fondamentale visto che gli intermediari finanziari, prima di concedere un mutuo, verificano attentamente la situazione patrimoniale ed economica del richiedente. Molto spesso, i giovani vivono in situazioni di instabilità, con occupazioni non sicure né entrate certe. Di fronte ad un’evidente precarietà, le banche sono restie nel concedere il mutuo. In questi frangenti entra in gioco il Fondo prima casa, che consente al soggetto che ha aderito di ricevere in cambio l’impegno, da parte dell’intermediario finanziario, di non richiedere garanzie aggiuntive, vale a dire un’ipoteca sull’immobile e la stipula di polizze assicurative qualora il prestito fosse superiore all’80%.

È opportuno sottolineare come lo Stato non imponga agli istituti di credito e intermediari finanziari l’adesione all’iniziativa, quindi ogni banca ha piena facoltà di scelta. Di conseguenza, è buona norma verificare se l’istituto a cui ci si intenda rivolgersi partecipi o meno al progetto, consultando l’elenco aggiornato sul portale della Consap. Non dimentichiamo che un istituto di credito, sebbene aderisca al Fondo di garanzia, non è tenuto a erogare il mutuo anche se il richiedente rispetta tutti i requisiti.

La sostanziale novità introdotta con il Decreto Sostegni Bis è l’aumento della quota coperta dal fondo che passa dal 50% all’80%. Rimane invece inalterato il limite massimo di 250mila euro del prestito garantito. Per quanto riguarda il tasso di interesse applicato, non è lo Stato attraverso il Fondo di garanzia a stabilirlo bensì gli accordi presi tra richiedente e intermediario finanziario.

Ciononostante vige la regola generale che impone alla banca di non applicare un TEG superiore al TEGM (tasso effettivo globale medio). Tale obbligo dev’essere rispettato se l’acquirente è un giovane under 35 con lavoro atipico, l’inquilino di una casa popolare, un single con figli conviventi, oppure una giovane coppia con o senza prole.

Infine, ricordiamo che per accedere al Fondo di garanzia non bisogna inoltrare la richiesta a uno specifico istituto statale; la domanda e i documenti necessari infatti, dovranno essere presentati direttamente alla banca scelta e aderente all’iniziativa.

 

Esenzione delle imposte di registro, catastali e ipotecarie

Come abbiamo anticipato, una delle agevolazioni previste è la totale esenzione delle imposte di registro, catastali e anche ipotecarie che, normalmente, devono essere pagate in caso di compravendita di un immobile. Chiaramente, sussistono una serie di requisiti da rispettare per aver diritto all’agevolazione e in particolare:

• l’acquirente della casa deve avere un’età pari o inferiore a 36 anni nel momento in cui viene stipulato l’atto;

• il compratore deve possedere un ISEE non superiore a 40.000 euro annui;

• l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A1, A8 e A9. Ci riferiamo, nello specifico, a tutte le abitazioni considerate di lusso quali ville e case signorili e immobili di rilevante valore storico e artistico come un castello oppure un palazzo;

• la casa dev’essere ubicata nel comune dove l’acquirente ha stabilito la propria residenza, oppure verrà stabilita entro e non oltre i 18 mesi dalla firma dell’atto di acquisto;

• il beneficiario non può risultare il titolare di un diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile ubicato nel medesimo comune. Tale requisito dev’essere rispettato per eventuali immobili situati sull’intero territorio nazionale, anche in presenza di comunione con il coniuge, oppure qualora quest’ultimo abbia effettuato l’acquisto fruendo dell’agevolazione sulla prima casa. In questo caso, il compratore dovrà provvedere a cedere l’immobile entro un anno da quando ha acquistato la nuova abitazione.

I suddetti requisiti si devono manifestare in modo congiunto, ciò significa che anche l’assenza di una sola delle condizioni sopra esposte fa perdere il diritto alle agevolazioni.

 

Sfruttare l’IVA versata come credito d’imposta

Acquistando l’immobile direttamente dal costruttore, è necessario corrispondere l’IVA, a meno che non si possa applicare un regime d’esenzione. In tale situazione il soggetto under 36 ha la possibilità di trasformare l’IVA pagata al costruttore in un credito di imposta. L’importo non verrà rimborsato ma potrà essere utilizzato per ridurre la pressione fiscale. Nello specifico, il credito d’imposta potrà essere utilizzato nei seguenti modi:

• in fase di presentazione della dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto dell’immobile, al fine di abbattere l’IRPEF da versare;
• in compensazione attraverso il modello F24;
• per abbattere le imposte di registro, ipotecarie e catastali in caso di successione o donazione, da dover versare su atti presentati dopo la data di acquisto dell’immobile.

 

Quando decadono le agevolazioni sulla prima casa?

I requisti che abbiamo analizzato parlando dell’esenzione delle imposte di registro, catastali e ipotecarie rappresentano le condizioni generali che deve rispettare ogni soggetto per godere delle agevolazioni previste dal Decreto Sostegni Bis sulla prima casa. Pertanto, quando viene a decadere uno dei suddetti requisti, automaticamente si perde il diritto ai relativi aiuti fiscali.

Tuttavia, bisogna evidenziare come la normativa preveda l’applicazione delle agevolazioni anche nel caso in cui il beneficiario sia già titolare di un immobile acquistato applicando i medesimi aiuti. In tale casistica, il soggetto potrà usufruire delle agevolazioni per la nuova casa, solo se provvederà a vendere l’immobile in possesso entro un anno dalla data di stipula dell’atto di acquisto della nuova.

Le agevolazioni decadono nel caso in cui l’immobile venga venduto, anche parzialmente, entro 5 anni dalla data di acquisto o in presenza di false dichiarazioni. Per evitare la perdita degli aiuti fiscali, il soggetto deve acquistare un altro immobile entro un anno dal momento in cui è stata alienata l’abitazione su cui erano state  applicate le agevolazioni prima casa.

Quando vengono a cessare le agevolazioni per il mancato rispetto dei requisiti ed è stata appurata l’infondatezza delle condizioni, l’immediata conseguenza è il recupero delle varie imposte non versate da parte dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, bisogna aggiungere una sanzione amministrativa di misura pari al 30% del valore delle imposte stesse e gli immancabili interessi di mora.