L’improvviso scoppio della pandemia da Covid-19 con la conseguente grave emergenza sanitaria, il blocco della libera circolazione di mezzi e persone nonché la chiusura di moltissime attività, ha provocato un repentino peggioramento della situazione economica nel nostro Paese. Il Governo ha dovuto prontamente intervenire per dare sostegno ad imprese, lavoratori e contribuenti specie quelli inseriti nelle fasce più deboli di reddito. Le veloci approvazioni del Decreto Cura Italia e Decreto Rilancio hanno introdotto una serie di agevolazioni e bonus che, in alcuni casi, si sono sovrapposti ai contributi già esistenti creando addirittura una certa confusione.

Il settore dell’edilizia è quello, da sempre, più soggetto ad aiuti. Infatti, a fianco dei noti bonus ristrutturazione, Ecobonus e Sisma bonus si è aggiunto il Superbonus 110%. Il legislatore ha previsto, oltre alla consueta fruizione diretta dell’agevolazione tramite detrazione IRPEF in dichiarazione dei redditi, anche la possibilità di scegliere lo sconto immediato in fattura, oppure la cessione del credito d’imposta a terzi; oltretutto ha esteso tali opzioni anche al bonus ristrutturazione 50%. Una serie di agevolazioni valide per interventi atti al recupero del patrimonio edilizio, il miglioramento dell’efficienza energetica e la messa in sicurezza antisismica degli immobili ad uso abitativo.

Sarebbe interessante capire se le nuove opzioni per ottenere le agevolazioni fiscali siano applicabili anche da coloro i quali acquistano un’unità abitativa appena ristrutturata. A tal proposito, è intervenuta a più riprese l’Agenzia delle Entrate, che comunque non ha contribuito a dissipare completamente i dubbi relativi a questa particolare casistica.

In questo articolo quindi, cercheremo di capire esattamente quale sia l’attuale situazione, se sia possibile o meno ottenere una detrazione di imposta, a quanto ammonta l’eventuale agevolazione prevista per l’acquisto di un’unità immobiliare inserita in un fabbricato completamente ristrutturato e, infine, quali requisiti siano necessari per poterla ottenere.

Indice:

• I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate su sconto in fattura e cessione del credito per l’acquisto di immobili ristrutturati
• Agevolazione acquisto immobili ristrutturati: quali interventi sono agevolabili?
• Come calcolare la detrazione del 50% per l’acquisto di un immobile ristrutturato
• È possibile applicare la detrazione anche sugli acconti versati?
• Metodi per beneficiare della detrazione
• Quali sono i requisiti per ottenere la detrazione al 50% sull’acquisto di un immobile ristrutturato?
• Quali documenti conservare in caso di controllo da parte dell’Amministrazione Finanziaria
• Detrazione 50% acquisto immobili ristrutturati: ulteriori chiarimenti

 

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate su sconto in fattura e cessione del credito per l’acquisto di immobili ristrutturati

A dimostrazione di una situazione alquanto ingarbugliata e poco chiara anche per le stesse Pubbliche Amministrazioni, l’Agenzia delle Entrate ha dovuto intervenire per chiarire la propria posizione riguardo alle detrazioni previste in caso di acquisto di un immobile appena ristrutturato.

Infatti, in un primo momento, l’interpretazione della norma rendeva impossibile la scelta dello sconto in fattura o la cessione del credito in caso di acquisto di immobile facente parte di un edifico interamente ristrutturato secondo le disposizioni di legge. L’Amministrazione Finanziaria, come spesso accade, dopo numerose richieste e interrogativi da parte di contribuenti e professionisti, ha invertito la rotta tornando prontamente sui propri passi e permettendo l’applicazione, nella sua interezza, dell’agevolazione anche per la compravendita di unità immobiliari ristrutturate.

Il Decreto Rilancio ha poi previsto l’opportunità, per il contribuente, di fruire dell’agevolazione in modo immediato, ottenendo così uno sconto in fattura, oppure tramite la cessione del credito a terzi (finanziarie o istituti bancari). A dire il vero, nella legge si fa menzione a tutta una serie di interventi senza però alcun riferimento all’acquisto di immobili ristrutturati, che vengono invece disciplinati dall’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR.

L’Agenzia delle Entrate, che in un primo momento era decisa a non estendere i metodi di fruizione sopra citati anche a questi casi particolari, si è poi dovuta ricredere per evitare contraddizioni e successivi problemi. Siccome l’acquisto di un immobile ristrutturato può beneficare del Bonus ristrutturazione al 50% e gli interventi realizzati dalle imprese incaricate, o da cooperative edili, rientrano tra quelli di recupero del patrimonio edilizio, è giusto poter optare per la cessione del credito e lo sconto in fattura al posto della detrazione diretta come nel caso in cui si facciano i lavori su una casa di proprietà.

 

Agevolazione acquisto immobili ristrutturati: quali interventi sono agevolabili?

Una volta stabilito che anche l’acquisto di un immobile ristrutturato ad uso abitativo è soggetto ad una detrazione del 50% ai fini IRPEF, e che tale agevolazione può essere ceduta a terzi, cerchiamo di capire quali tipologie di interventi sono consentite dalla normativa.

Per beneficiare dello sgravio fiscale è, innanzitutto, necessario che l’immobile rispetti i seguenti requisiti:

• faccia parte di un edificio interamente restaurato da un’impresa di costruzione o ristrutturazione, oppure da una cooperativa edilizia;
• debba essere rivenduto entro 18 mesi dalla data di ultimazione dei lavori, oppure assegnati gli appartamenti.

Per quanto riguarda la tipologia degli interventi consentiti dalla normativa, ne fanno parte:

• la ristrutturazione edilizia;
• le opere di restauro;
• il lavoro al fine di un risanamento conservativo del fabbricato.

Dall’elenco si evince che sono stati esclusi gli interventi considerati di manutenzione straordinaria.

Quando si parla di opere di restauro e risanamento conservativo vengono intesi quei lavori che hanno lo scopo di garantire la funzionalità del fabbricato. Alcuni esempi possono essere:

• interventi per consolidare la struttura;

• rimozione delle cosiddette superfetazioni, ossia addizioni recenti all’edificio (comunque avvenute dopo la seconda guerra mondiale) che non rispettano l’assetto originario. Le addizioni sono di tipo superficiale, mentre per assetto originario si deve intendere quello di valenza storica conservato nel tempo a seguito di corretti interventi di restauro;

• eliminazione di aggiunte che hanno modificato in modo non consono l’aspetto dell’edificio;

• realizzazione di impianti o servizi atti a rendere agibile un vecchio stabile oppure per modificarne la destinazione d’uso.

Gli interventi di ristrutturazione rientrano nella detrazione al 50% anche nel caso in cui portino alla nascita di un fabbricato completamente diverso dall’originale. In tal senso, sono validi anche tutti i lavori di demolizione e successiva ricostruzione, che portano alla nascita di un edificio con planimetria e volumetria differenti.

 

Come calcolare la detrazione del 50% per l’acquisto di un immobile ristrutturato

Attualmente, la detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie prevede un tetto massimo di spesa pari a 96.000 euro relativo all’acquisto di una unità immobiliare ristrutturata, fino al 31 dicembre 2020. È doveroso sottolineare che a partire dal 1° gennaio 2021, salvo ulteriori proroghe, è previsto il ritorno alle condizioni degli anni passati, ovvero una detrazione di imposta con aliquota al 36% applicabile su un importo massimo di 48.000 euro.

Passando al metodo di calcolo, la detrazione non sarà computata sull’importo relativo agli interventi di ristrutturazione, né tantomeno sul totale sborsato per l’acquisto dell’immobile. L’importo su cui verrà calcolata la detrazione del 50% sarà un valore forfettario nella misura del 25% del prezzo di acquisto, sulla base di quanto stabilito nell’atto di compravendita.

Per chiarire meglio il concetto facciamo un semplice esempio: supponiamo di aver acquistato una casa ristrutturata e di averla pagata 300.000 euro. Effettuare una spesa del genere significherebbe ottenere un valore forfettario pari a 75.000 euro (25% di 300.000). A questo punto basterà calcolare il 50% di 75.000 euro e si otterrà un importo di 37.500 euro, ovvero la cifra che si potrà portare in detrazione ai fini IRPEF. Ricordiamo che l’agevolazione deve essere rateizzata in 10 quote annuali di pari importo.

Un’importante precisazione riguarda il limite massimo di spesa che va riferito a ciascuna unità immobiliare. Di conseguenza, effettuando un acquisto in comproprietà, la detrazione verrà suddivisa tra i proprietari e calcolata in proporzione alla quota posseduta e non in base alla cifra effettivamente versata, così come invece accade per i lavori.

 

È possibile applicare la detrazione anche sugli acconti versati?

Un dubbio ricorrente riguarda la possibilità di applicare la detrazione al 50% anche su eventuali acconti versati prima della stipula dell’atto di trasferimento. Un’evenienza tutt’altro che inconsueta, anzi una situazione piuttosto ricorrente quando si acquista un’immobile. In questi casi, è possibile portare a detrazione sull’imposta dei redditi anche gli acconti, a patto che l’operazione sia stata registrata con apposito preliminare di vendita.

Ricordiamo però, che l’acconto concorre a formare l’importo massimo su cui computare la detrazione, quindi andrà escluso dal totale, al momento di stipulare l’atto di trasferimento, se si è già usufruito della detrazione sulle suddette somme.

Anche in questo caso cerchiamo di spiegarci meglio riprendendo lo stesso esempio del precedente paragrafo: sul nostro immobile costato 300.000 euro, la cifra finale su cui calcolare l’agevolazione era pari a 75.000 euro.

Supponiamo però di aver versato un acconto di 10.000 euro alla firma del compromesso, e opportunamente registrato la transazione. Tale somma dovrà essere scorporata dal totale, e il calcolo per ottenere la cifra da poter detrarre sarà il seguente:

300.000 € – 10.000 € = 290.000 €

Da questa cifra è sufficiente calcolare il 25% ottenendo così 72.500 euro, a cui applicare l’aliquota del 50% e beneficiare di uno sconto d’imposta sui redditi di 36.250 euro. Chiaramente, nel momento in cui si è versato l’acconto, su quei 10.000 euro, doveva essere calcolata la detrazione che andrà aggiunta a quella calcolata sul saldo, portando il totale nuovamente a 37.500 euro.

Nei casi in cui il versamento dell’acconto e il pagamento del saldo avvengano in anni differenti (caso molto frequente), è possibile che da un anno all’altro siano in vigore diverse aliquote di detrazione. In questo caso, il contribuente ha facoltà di scegliere due opzioni per fruire della detrazione di imposta sugli acconti:

• beneficiare dell’agevolazione prendendo come riferimento l’aliquota del periodo di imposta in cui è avvenuto il versamento degli acconti stessi;
• fruire della detrazione nel periodo d’imposta in cui è stato sancito il passaggio di proprietà a seguito della firma sul rogito.

Appare piuttosto evidente che nel caso specifico dell’anno 2020, sia più conveniente sfruttare fin da subito la detrazione sugli acconti al 50% visto che nel nuovo anno sembrerebbe probabile una riduzione delle aliquote fino al 36%.

 

Metodi per beneficiare della detrazione

Il beneficiario può sfruttare il classico metodo della detrazione diretta ai fini IRPEF da applicare nella dichiarazione dei redditi oppure, secondo le ultime indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, sfruttare il meccanismo della cessione del credito d’imposta o lo sconto immediato in fattura.

Il credito può essere ceduto a persone fisiche, società, enti nonché banche o intermediari finanziari. In alternativa, è possibile accordarsi con l’impresa edile e richiedere uno sconto sull’importo dell’immobile da acquistare. Così facendo si ottiene un beneficio immediato anziché dover aspettare 10 anni di rateizzazione per fruire di tutta l’agevolazione.

 

Quali sono i requisiti per ottenere la detrazione al 50% sull’acquisto di un immobile ristrutturato?

Nel corso dell’articolo ho già descritto quali condizioni debbano essere rispettate per poter usufruire di tale agevolazione tuttavia, vista l’importanza dell’argomento, facciamo un bel riepilogo per fugare qualsiasi dubbio.

I requisiti obbligatori per aver diritto al bonus 50% per l’acquisto di un immobile ristrutturato riguardano:

• soltanto l’acquisto di unità ad uso abitativo, da effettuare entro 18 mesi dal termine dei lavori;
• l’immobile deve far parte di un edificio ristrutturato da un’impresa edile o cooperativa edilizia;
• i lavori devono rientrare nelle categorie degli interventi per restauro e risanamento conservativo, oppure di ristrutturazione edilizia;
• gli interventi devono riguardare l’intero edificio in cui è ubicata l’unità abitativa oggetto della compravendita;
• l’acquisto deve riferirsi alla singola unità immobiliare e non può riguardare l’intero fabbricato ristrutturato.

Inoltre, è necessario non dimenticare che l’agevolazione è applicabile solo se l’impresa edile ha terminato i lavori su tutto l’edificio. Infatti, a tal proposito, il Fisco ha più volte ribadito nel corso degli anni l’importanza che il fabbricato sia completamente ristrutturato per poter richiedere e ottenere la detrazione sull’unità immobiliare acquistata.

 

Quali documenti conservare in caso di controllo da parte dell’Amministrazione Finanziaria

L’Agenzia delle Entrate, per verificare il rispetto dei requisiti e delle condizioni relative alla detrazione di imposta concessa, può richiedere l’esibizione dei seguenti documenti:

• l’atto di acquisto per dimostrare il rispetto dei termini temporali imposti dalla normativa;

• il preliminare di vendita nel caso in cui sia stato stipulato, sempre per certificare il rispetto dei termini temporali;

• il contratto, o comunque i documenti prodotti, potrebbero anche non contenere alcun riferimento sul termine di ultimazione dei lavori. In questo caso sarà necessario esibire una dichiarazione dell’impresa che ha eseguito gli interventi di ristrutturazione che certifichi tale data;

• le ricevute di ogni pagamento effettuato. A differenza di altri tipi di agevolazioni, la legge non impone come metodo di pagamento l’utilizzo del solo bonifico.

Quindi, per evitare di perdere il diritto alla detrazione, è necessario conservare  i suddetti documenti per almeno 10 anni, ovvero quelli previsti per la rateizzazione dello sconto sull’imposta IRPEF, trascorsi i quali l’Agenzia delle Entrate nulla potrà più richiedere.

 

Detrazione 50% acquisto immobili ristrutturati: ulteriori chiarimenti

L’agevolazione è applicabile su tutte le unità immobiliari ad uso abitativo, facenti parte di un edificio ristrutturato e acquistate rispettando i termini temporali previsti dalla legge. Ne consegue che nessuno vieta di effettuare la compravendita di più appartamenti e applicare su ciascuno la detrazione sul limite massimo di spesa di 96.000 euro. Oltretutto, il beneficio fiscale non è legato all’acquisto della prima casa, per cui il soggetto può possedere già altri immobili adibiti ad abitazione principale.

Lo sconto fiscale fa riferimento all’acquisto di unità immobiliari residenziali, quindi vengono esclusi tutti gli immobili che non rientrano nella classificazione catastale di abitazione civile. Tra questi fanno parte le cosiddette pertinenze come, ad esempio, un box auto che non potranno beneficiare della detrazione. C’è però un’eccezione, ovvero l’acquisto della pertinenza contestuale all’immobile acquistato. In tali frangenti, la legge consente di applicare la detrazione sull’intera spesa sostenuta, fermo restando il rispetto dei limiti di importo massimo.

Se ad esempio, viene acquistato un appartamento con annesso un garage, per il calcolo forfettario della detrazione si applicerà il 25% sull’intera cifra corrisposta. Se invece l’acquisto del box auto è stipulato con un atto notarile a parte, non sarà più possibile applicare la detrazione anche se risulta annesso all’abitazione.

Altro punto da chiarire riguarda il soggetto che effettua la vendita: la legge è molto chiara al riguardo e parla di di imprese di costruzione o di ristrutturazione e di cooperative edilizie.

Questo significa che se una società immobiliare decidesse di affidare gli interventi di ristrutturazione ad un’impresa edile e poi lo rivendesse, in questo caso l’agevolazione non sarebbe più applicabile, eccezion fatta per quelle società che abbiano nel proprio oggetto sociale anche l’attività di costruzione o ristrutturazione, e affidano i lavori a soggetti terzi.