L’acquisto di un immobile può avvenire attraverso l’acquisizione della piena proprietà, oppure della cosiddetta nuda proprietà. In entrambi i casi il compratore diventa l’effettivo proprietario del bene ma con una sostanziale differenza: acquistando la nuda proprietà non può disporre fin da subito dell’immobile.

La nuda proprietà è un’alternativa proposta dal mercato immobiliare per offrire uno strumento di compravendita in grado di soddisfare alcune specifiche necessità. Il vantaggio sostanziale per il venditore, infatti è quello di incassare una somma di denaro senza però perdere il diritto di abitazione. La vendita della nuda proprietà del proprio immobile quindi rappresenta un metodo efficace per reperire liquidità mantenendo un buon tenore di vita senza però perdere il diritto di abitazione nella propria casa. Dall’altra parte l’acquirente, che verrà definito nudo proprietario, potrebbe ottenere una notevole riduzione di prezzo in base all’età dell’usufruttuario e beneficiare anche della doppia rivalutazione dell’immobile dovuta all’aumento del valore di mercato e con l’avvicinarsi della scadenza dell’usufrutto. Tuttavia, il compratore potrà ottenere il completo trasferimento della piena proprietà solo al verificarsi delle condizioni specificate nel contratto di vendita.

Acquistando un immobile secondo la formula della nuda proprietà, il godimento e l’uso del bene spetterà ad un altro soggetto, ovvero l’usufruttuario: colui che ha deciso di vendere la propria abitazione ma si è riservato il diritto di continuare ad occuparla fino alla sua morte. Solo in seguito al decesso del venditore o alla scadenza dell’usufrutto, l’acquirente potrà prendere pieno possesso della casa e sfruttarla come meglio crede.

Il termine nuda proprietà vuole proprio sottolineare come per valore dell’immobile si debba intendere quello di mercato decurtato dal valore dell’usufrutto. Un immobile acquistato con tale formula rappresenta, nella maggior parte dei casi, un investimento a lungo termine. Un esempio piuttosto ricorrente è l’acquisto di una casa da parte dei genitori da destinare in futuro ai figli.

Andiamo dunque ad analizzare nel dettaglio come funziona la nuda proprietà, quali obblighi spettano ad acquirente e venditore, nonché capire vantaggi e svantaggi delle parti coinvolte.

Indice:

• Nuda proprietà: cosa stabilisce il codice civile
• In cosa consiste la nuda proprietà
• Valore dell’immobile
• Trasferimento definitivo dell’immobile al nudo proprietario
• Come acquistare una nuda proprietà
• Acquisto nuda proprietà di un immobile: quali sono vantaggi e svantaggi?
• Quali diritti possiede il nudo proprietario?
• Diritti e obblighi dell’usufruttuario
• Chi deve pagare le imposte sull’immobile?

 

Nuda proprietà: cosa stabilisce il codice civile

Quando parliamo di diritto di proprietà dobbiamo far riferimento all’articolo 832 del codice civile. La normativa stabilisce che il proprietario di un  bene acquisisce il diritto di uso e godimento in maniera piena ed esclusiva, a patto che vengano rispettati limiti e obblighi fissati dall’ordinamento giuridico.

Pertanto, è piuttosto chiaro che l’acquirente di un immobile potrebbe detenerne il diritto di proprietà reale ed esclusivo ma, nonostante ciò, tale diritto risultare limitato dalla sussistenza di altri vincoli minori sul bene. Ed è proprio quello che accade con l’acquisto di una nuda proprietà e la conseguente presenza di un usufruttuario, ovvero colui che continua a godere del diritto di abitazione pur avendo ceduto l’immobile. In generale, la nuda proprietà si manifesta ogni qual volta sussiste un diritto reale di godimento verso un altro soggetto diverso dal proprietario.

Giusto per ricapitolare, possiamo dire che a seguito di una compravendita della nuda proprietà di un immobile le parti coinvolte sono:

• il soggetto che ha acquistato il bene e acquisito il diritto reale ed esclusivo ma limitato dalla presenza di un diritto reale minore. Di conseguenza, l’acquirente potrà godere appieno dei frutti della proprietà solo al cessare delle condizioni stabilite nel contratto di vendita;

• l’usufruttuario che ha ceduto l’immobile ma che ha mantenuto sia il potere di utilizzo che il godimento dei frutti del bene ceduto. Tali diritti hanno validità fino al venir meno delle condizioni inserite nel contratto che, nella maggior parte dei casi, coincidono col decorrere di un determinato periodo di tempo (scadenza dell’usufrutto), oppure col decesso dell’usufruttuario stesso.

 

In cosa consiste la nuda proprietà

Come abbiamo già sottolineato, la nuda proprietà si manifesta attraverso la cessione di un immobile, o comunque di un bene, quando al venditore viene comunque lasciato il diritto di godimento sul bene stesso e fino al verificarsi di determinato condizioni stabilite nel contratto.

I soggetti coinvolti nella transazione sono il nudo proprietario (così definito poiché acquista il bene e acquisisce il conseguente diritto di possesso ma non può usufruirne) e l’usufruttuario. Quest’ultimo, solitamente, rappresenta anche il venditore che perde la proprietà reale del bene pur continuando a mantenerne il possesso e la facoltà d’uso per il resto della propria vita o fino alla scadenza dell’usufrutto stabilita nel contratto di vendita.

Ci sono due aspetti da tenere in considerazione quando parliamo di nuda proprietà:

• valore dell’immobile;
• condizioni per il definitivo trasferimento della proprietà all’acquirente.

 

Valore dell’immobile

Innanzitutto è bene evidenziare come il prezzo dell’immobile debba essere calcolato sottraendo il valore dell’usufrutto da quello di mercato. A tal proposito il prezzo della nuda proprietà viene influenzato, oltre dall’andamento del mercato immobiliare, da due elementi principali:

• tempo mancante al termine dell’usufrutto;
• età dell’usufruttuario o usufruttuari.

Il calcolo preciso del valore della nuda proprietà ha grande rilevanza nel computo delle imposte da versare nonché per eventuali valutazioni a fini legali e richiede la stima tramite una perizia professionale. Successivamente è necessario far riferimento ad un’apposita tabella che stabilisce il coefficiente di riduzione del valore dell’immobile a seconda dell’aspettativa di vita dell’usufruttuario.

Il valore può variare anche in base al numero di soggetti che godono del diritto di abitazione (possono essere più di uno) e dal sesso. Infatti, com’è risaputo, le donne sono mediamente più longeve degli uomini e ciò incide sul valore dell’usufrutto. La suddetta tabella è compilata e aggiornata periodicamente dal Ministero delle Finanze basandosi sui dati ISTAT relativi all’aspettativa di vita e sui tassi di interesse. L’età viene suddivisa in fasce, partendo dalla più bassa 0-20 anni per arrivare all’ultima 93-99 anni. Più anziano è l’usufruttuario e minore risulta il coefficiente di calcolo e il valore dell’usufrutto e, di conseguenza, aumenta il prezzo della nuda proprietà.

 

Trasferimento definitivo dell’immobile al nudo proprietario

Il nudo proprietario ottiene il completo possesso dell’immobile solo al verificarsi di una delle seguenti condizioni:

• decesso dell’usufruttuario: ricordiamo che i soggetti con diritto di abitazione potrebbero essere più di uno (ad esempio una coppia di coniugi), pertanto il proprietario dovrà attendere la morte di tutti i soggetti titolari dell’usufrutto;

• l’usufruttuario non utilizzi l’immobile per un periodo pari o superiore a 20 anni;

• scadenza dell’usufrutto indicata nel contratto di vendita;

• l’immobile versi in condizioni tali da non consentirne più l’uso: il bene potrebbe risultare completamente distrutto (ad esempio, il crollo della casa) oppure aver subito un danno parziale. In quest’ultimo caso il diritto di usufrutto mantiene la propria validità solo sulla parte utilizzabile del bene;

• abuso dell’usufruttuario: riguarda situazioni che si manifestano quando il soggetto con diritto di abitazione utilizza il bene in maniera non conforme facendone un cattivo uso. Rientrano anche i danni arrecati all’immobile e i mancati interventi di manutenzione ordinaria atti al mantenimento in buono stato dell’abitazione. Spetta al giudice valutare la sussistenza dell’abuso e stabilire, nelle circostanze più gravi, l’estinzione dell’usufrutto.

 

Come acquistare una nuda proprietà

La procedura più diffusa per acquistare la nuda proprietà di un’abitazione è quella di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare che gestirà la pratica svolgendo tutto l’iter burocratico necessario. Possiamo anche agire in totale autonomia ma, in ogni caso, occorre stipulare un atto di vendita di fronte ad un notaio. La legge non ammette altre forme come la scrittura privata, oppure una lettera di intenti.

L’aspetto principale da tenere in considerazione in fase di acquisto riguarda il prezzo dell’immobile. Il valore viene stabilito dalla perizia effettuata da un professionista, il quale valuta, da una parte il valore di mercato della casa e dall’altra il coefficiente di riduzione variabile a seconda dell’età dell’usufruttuario.

Il concetto da aver ben chiaro è alquanto semplice: più il venditore è anziano e maggiore sarà il prezzo della nuda proprietà. Al contrario, con un venditore molto giovane si deve mettere in conto una lunga durata del contratto di usufrutto, e pertanto l’acquirente dovrà attendere parecchi anni prima di veder completato il trasferimento definitivo della proprietà. Non dimentichiamo che un valore alto della nuda proprietà comporta anche maggiori tasse da versare a seguito della compravendita.

 

Acquisto nuda proprietà di un immobile: quali sono vantaggi e svantaggi?

Partiamo con l’analizzare i benefici per il venditore della proprietà immobiliare: cedere la nuda proprietà di un’immobile comporta, come principale vantaggio, il mantenimento del diritto di abitazione sebbene il venditore non risulti più proprietario. Oltretutto, la liquidità ottenuta potrà essere utilizzata per altre forme di investimento, oppure per godere di un buon tenore di vita durante gli anni della vecchiaia. In tempi difficili, anche causati dalla pandemia da Covid 19, è una soluzione spesso adottata per reperire somme di denaro, senza però dover cercare una nuova sistemazione e stravolgere la propria vita.

Lo svantaggio per l’usufruttuario è quello di dover sostenere le spese di amministrazione e quelle per la manutenzione ordinaria dell’immobile nonostante il proprietario sia una terza persona. Quest’ultimo è un aspetto da non dimenticare poiché, come abbiamo visto in precedenza, se la casa versa in condizioni da non consentirne più l’utilizzo, oppure sono stati provocati danni o modificata la destinazione senza l’approvazione del nudo proprietario, l’usufrutto potrà essere dichiarato estinto.

Dal punto di vista del compratore, l’acquisto della nuda proprietà di un immobile è un’occasione da cogliere per mettere a segno un buon affare. Infatti, un’abitazione venduta con tale formula offre un prezzo decisamente più vantaggioso rispetto a quello di mercato. Lo sconto sarà tanto maggiore quanto più lunga sarà la scadenza dell’usufrutto. Viceversa, se il venditore è molto giovane occuperà, presumibilmente, ancora per molti anni la casa. Quindi si tratta di un investimento, il più delle volte, a lungo termine che permette all’acquirente di investire una somma di denaro inferiore a quella che avrebbe dovuto sborsare con il normale acquisto della piena proprietà e fare una sorta di scommessa sull’eventuale periodo di mantenimento del diritto di usufrutto. Da non sottovalutare l’ulteriore vantaggio della rivalutazione dell’immobile per il naturale incremento del valore di mercato e, al contempo, l’aumento di prezzo con l’incremento dell’età dell’occupante o all’avvicinarsi della scadenza dell’usufrutto che consentirebbe al nudo proprietario di rivendere la sua nuda proprietà ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto qualora lo ritenesse opportuno.

Il chiaro svantaggio per il nudo proprietario è quello di dover attendere un periodo più o meno lungo per acquisire il pieno possesso dell’immobile e poterlo occupare.

Tra i vantaggi della nuda proprietà è opportuno non dimenticare la possibilità di beneficiare del bonus prima casa, dovendo però rispettare i seguenti requisiti:

• l’immobile oggetto dell’agevolazione non può appartenere ad una categoria catastale A1, A8 e A9, vale a dire abitazioni di lusso;
• l’acquirente non deve possedere un altro immobile ad uso abitativo ubicato nel medesimo Comune, nemmeno in comunione con il coniuge;
• il compratore non può risultare titolare di diritti d’uso, abitazione o usufrutto relativi ad altri immobili ubicati nello stresso Comune;
• l’acquirente non può possedere sul territorio nazionale un altro immobile su cui è già stato applicato il bonus prima casa;
• il compratore deve risiedere nel Comune dove si trova l’immobile, oppure trasferire la residenza non oltre i 18 mesi dalla data di stipula dell’atto di compravendita.

 

Quali diritti possiede il nudo proprietario?

L’acquirente della nuda proprietà di un immobile ha facoltà di vendere il bene a terzi, nonostante l’usufrutto sia ancora in corso di validità. Inoltre, ha il diritto di richiedere all’usufruttuario l’esecuzione di opere di manutenzione ordinaria. Se il soggetto con diritto di abitazione si rifiuta di eseguire gli interventi di ristrutturazione necessari al mantenimento dell’immobile, o allo scopo di aumentarne il valore, tale negligenza dà diritto al nudo proprietario di rivolgersi al tribunale e pretendere l’esecuzione coattiva dei lavori. Il giudice può condannare l’usufruttuario al pagamento delle spese per gli interventi di manutenzione e, nei casi più estremi, decidere di annullare l’usufrutto.

Altro diritto del nudo proprietario è quello richiedere la riparazione di eventuali danni provocati dall’usufruttuario, oppure a seguito di modifiche effettuate senza il suo consenso. Infine, può anche ottenere risarcimenti qualora l’immobile fosse stato destinato a scopi diversi da quelli stabiliti nel contratto.

 

Diritti e obblighi dell’usufruttuario

Il soggetto con diritto di abitazione deve rispettare i seguenti obblighi:

• mantenere l’immobile in buone condizioni;
• effettuare modifiche interne ed esterne solo con il consenso del nudo proprietario;
• versare le spese di amministrazione;
• pagare tasse e imposte sul reddito secondo quanto stabilito dall’articolo 1008 del codice civile.

Per quanto riguarda i diritti dell’usufruttuario li possiamo così riassumere:

• può affittare l’immobile a terzi;
• può trasferire l’usufrutto ad altri soggetti, a patto che vengano rispettate le condizioni concordate con il nudo proprietario e inserite nel contratto di vendita.

 

Chi deve pagare le imposte sull’immobile?

La legge a riguardo è molto chiara e stabilisce che imposte sui redditi e altre tasse come quella sui rifiuti, sono tutte a carico dell’usufruttuario poiché rappresenta l’utilizzatore del bene.